به گزارش اخبار ساختمان، درحالیکه بخش قابل توجهی از اقتصاد ایران با کمبود سرمایه در گردش، ناترازی نقدینگی و سختگیرانه‌ شدن دسترسی به وام روبه‌رو است، صورت های مالی بسیاری از بانک ها نشان می دهد بخش قابل توجهی از دارایی آنها در قالب املاک، پروژه های ساختمانی، شرکت های زیرمجموعه ساختمانی و دارایی های غیرمولد تجمیع شده است.

گزارش های رسمی نیز این واقعیت را تأیید می کند که سهم تسهیلات تولید نه تنها رشد نکرده، بلکه برخی بانک ها بیش از ۳۰ تا ۴۵ درصد منابع خود را به دارایی های ملکی اختصاص داده اند؛ دارایی هایی که نه نقدشونده اند، نه اشتغال ایجاد می کنند و نه نیاز بخش مسکن مصرفی را رفع می کنند.

این پدیده که در ادبیات اقتصادی بنگاه داری بانکی شناخته می شود، حالا دوباره زیر ذره بین کارشناسان و سیاستگذاران قرار گرفته است؛ به‌ویژه با درخواست تازه مجلس برای تحقیق و تفحص از عملکرد بانک ها در حوزه املاک.

روندی که نه‌تنها به مسدود شدن منابع بانکی منجر شده، بلکه در تشدید بحران مسکن، جهش قیمت ها و محروم شدن خانوارها از دسترسی به وام مؤثر نقش مستقیم داشته است.

اما واقعاً چرا بانک ها وارد مسابقه برج سازی شدند؟ و این انحراف چه بر سر بازار مسکن آورده است؟

چرا بانک ها به ‌جای وام دهی، برج ساختند؟

بانک در اقتصاد باید واسطه گر وجوه باشد؛ اما طی یک دهه اخیر منطق سودآوری کوتاه مدت بانک ها را به سمت دارایی های امن و غیرمولد سوق داده است.

سه عامل اصلی این تغییر مسیر را رقم زده است:

۱ـ نرخ بهره حقیقی منفی

وقتی نرخ سود بانکی کمتر از تورم است، نگه داشتن پول عقلانی نیست. بانک ها ترجیح می دهند دارایی هایی بخرند که با تورم رشد کنند: زمین، برج، ملک گران قیمت.

۲ـ فرار از ریسک نکول وام

اعطای تسهیلات به تولیدکنندگان و خانوارها نیازمند ارزیابی، نظارت و تحمل ریسک است. اما در سمت مقابل خرید ملک بدون ریسک و بدون نیاز به نظارت است.

۳ـ حفره های قانونی و ضعف نظارت بانک مرکزی

محدودیت صریح بر تملک املاک کافی نیست و بسیاری از بانک ها از مسیر شرکت های زیرمجموعه ساختمانی، صندوق های دارایی، یا شرکت های لیزینگ به ملک داری ادامه می دهند.

پیامدهای این انحراف بر بازار مسکن

کارشناسان اقتصادی معتقدند این شیوه عمل بانک ها منجر به شکل گیری بحران در بازار مسکن شده و پیامدهای زیر را به همراه داسته است:

۱ـ جهش قیمت زمین و ملک

بانک ها به دلیل قدرت مالی بالا می توانند قیمت مرجع زمین را در مناطق شهری جابه‌جا کنند. انباشت املاک توسط چند بانک بزرگ، باعث کمبود عرضه و افزایش دستوری قیمت شده است.

۲ـ خروج سازندگان خرد از بازار

وقتی بانک ها وارد پروژه های بزرگ مقیاس می شوند، سازندگان کوچک قدرت رقابت ندارند؛ نتیجه، کاهش ساخت و ساز واقعی، افزایش رکود و کاهش عرضه مسکن مصرفی.

۳ـ عدم تزریق وام مؤثر به مردم

همزمان با افزایش تورم مسکن، وام های بانکی همچنان کوچک و ناکارآمد مانده اند، زیرا منابع وام دهی قفل شده در برج های بانکی است.

۴ـ تشدید دوقطبی مسکن

انباشت املاک لوکس توسط بانک ها در شمال و غرب تهران باعث افزایش شکاف قیمت و تقویت روند لوکس محوری در ساخت و ساز شده است؛ در حالی‌که نیاز مردم مسکن متری ۱۰–۱۵ میلیون است.

بنگاه داری بانکی و بحران نقدینگی؛ حلقه مفقوده

نکته مهم این است که دارایی ملکی بانک ها با وجود ارزش اسمی بالا، نقدشوندگی بسیار پایین دارد. به همین دلیل، شبکه بانکی با کسری نقدینگی پنهان روبه‌روست و ناچار به:

ـ استقراض سنگین در بازار بین بانکی
ـ دریافت ریپو از بانک مرکزی
ـ افزایش نرخ سود سپرده ها می شود.

این وضعیت چرخه ای ایجاد کرده است که در آن بانک ها املاک می خرند، نقدینگی قفل می شود، کسری منابع رخ می دهد، کاهش سود اتفاق می افتد و در نهایت فشار تورمی و رکود افزایش می یابد.

ریشه بحران: کجای قانون شکسته شد؟

طبق قوانین:

1. بانک ها حق بنگاه داری ندارند
2. حق تملک املاک بیش از سقف مشخص را ندارند
3. باید دارایی های مازاد را واگذار کنند

اما در عمل:

۱ـ بانک ها از طریق شرکت های اقماری و هلدینگ ها قانون را دور می زنند.
۲ـ واگذاری دارایی های ملکی در قیمت های بالا غیرممکن شده است.
۳ـ نظارت دقیق، شفافیت مالی و برخورد جدی وجود ندارد.

نتیجه اینکه بانک ها تبدیل به یکی از بزرگترین مالکان و سازندگان املاک در اقتصاد شده اند.

راهکارهای مهار بنگاه داری بانکی

کارشناسان اقتصادی معتقدند برای مهار بنگاه داری بانکی پنج راهکار می توان بیان کرد:

۱) شفاف سازی کامل دارایی های ملکی بانک ها

از طریق انتشار ماهانه صورت وضعیت املاک، شرکت های زیرمجموعه و پروژه های ساختمانی.

۲) اعمال مالیات بر دارایی های غیرمولد بانکی مشابه کشورهای OECD.

۳) ممنوعیت مطلق تأسیس شرکت های ساختمانی زیرمجموعه بانک ها.

۴) تبدیل دارایی های ملکی به ابزارهای مالی قابل معامله برای آزادسازی نقدینگی و کمک به جریان وام دهی.

۵) بازنگری در نرخ سود و ابزارهای تأمین مالی مسکن تا منابع از سفته بازی ملکی به وام دهی برگردد.

محمد شعبانی، کارشناس اقتصادی گفت: بانک ها در یک محیط تورمی فعالیت می کنند و طبیعی است که دارایی هایی را ترجیح دهند که با تورم رشد می کند.

این کارشناس اقتصادی ادامه داد: اما مشکل از جایی شروع شد که نظارت بر دارایی های غیرمولد کمرنگ شد و بانک ها عملاً به بزرگترین بازیگران بازار ملک تبدیل شدند.

وی افزود: وقتی بانک ها ملک را به‌عنوان ابزار حفظ ارزش انتخاب می کنند، عملاً عرضه به بازار قفل می شود. این یعنی افزایش قیمت، کاهش ساخت و ساز مصرفی و تشدید رکود.

شعبانی تاکید کرد: راه حل فقط یک چیز است؛ برگشت بانک ها به مأموریت اصلی یعنی تأمین مالی وام مسکن و تولید. این کار بدون شفافیت کامل و اعمال جریمه های سخت برای بنگاه داری ممکن نیست.

بازار مسکن به سرمایه نیاز دارد

انحراف منابع بانکی به بازار ملک یکی از ریشه های پنهان بحران مسکن و ناترازی نقدینگی در کشور است.

تا زمانی که بانک ها از مسیر بنگاه داری، املاک لوکس و برج سازی بازگردانده نشوند، تولید مسکن رونق نمی گیرد، تسهیلات کارآمد نمی شود و بحران ناترازی بانک ها نیز حل نخواهد شد.

نکته مهم و قابل تامل این است که بازار مسکن به سرمایه نیاز دارد؛ اما نه سرمایه ای که پشت تابلوی بانک پنهان شود و تنها برای بازار مسکن ایجاد مشکل کند.

بیشتر بخوانید: بانک ها چقدر با پروژه مسکن ملی همراه بوده اند؟

فارس