همشهری آنلاین – محمد بلبلی: افزایش چشمگیر قیمت اجاره‌بها، فشار زیادی به مستأجران وارد کرده و دغدغه‌های زیادی را برای آنها به‌وجود آورده است. در گفت‌وگو، با سمانه محرمی نمین، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به بررسی علل اصلی افزایش اجاره‌بها، راهکارهای موجود برای کنترل آن و همچنین وضعیت قانونی حاکم بر روابط موجر و مستأجر می‌پردازیم.
اصلی‌ترین دلایل افزایش اجاره‌خانه چیست؟
در حال حاضر طبق آمار اعلامی دولتی ۳۰ درصد از جمعیت کل کشور مستأجر هستند. در ابتدا قیمت خود ملک تأثیرگذارترین موضوع بر قیمت اجاره‌بهای خانه است. هر وقت قیمت ملک دچار تورم شود، قطعا اجاره‌بها نیز افزایش می‌یابد. نکته دوم که در لایه‌هایی پنهان‌تر قرار دارد، موضوع تورم در دیگر اقلام است، یعنی اینکه خیلی از موجران کسانی هستند که از طریق دریافت اجاره‌بها امرار معاش می‌کنند.
مثلا یک فرد بازنشسته شده و با پول دریافتی خود یک ملک خریداری و با اجاره‌دادن آن کسب درآمد و ارتزاق می‌کند. وقتی تورم باعث بالارفتن قیمت اقلام اصلی، حتی اقلام سوپرمارکتی شود در افزایش اجاره‌بها مؤثر خواهد بود، زیرا بسیاری از موجران با اجاره‌بها کسب درآمد می‌کنند.
حتی میزان افزایش حقوق سالانه توسط دولت نیز بر میزان افزایش اجاره‌بها تأثیر دارد، یعنی هر درصدی حقوق افزایش یابد اجاره‌بها نیز بالا می‌رود.
بیشتر بخوانید:
بازسازی یا نوسازی؛ کدام گزینه برای خانه شما مناسب تر است؟ | اگر قصد بازسازی ملک خود را دارید این نکات کلیدی را رعایت کنید
همانطور که گفته شد قیمت مسکن تأثیر اصلی را روی افزایش اجاره‌بها دارد، قیمت مسکن نیز خود متاثر از مسائل مختلفی مانند بازار ارز، سکه، طلا و… است، اما قیمت مصالح ساختمانی ارتباط مستقیم با قیمت تمام‌شده مسکن دارد. هرچه قیمت مصالح ساختمانی بالاتر برود، عوارض شهرداری و مالیات‌ها نیز افزایش می‌یابد و موجب بالارفتن قیمت مسکن می‌شود.
هرقدر قیمت ملک نوساز بالاتر برود، اجاره‌بها نیز بالاتر می‌رود. در این حالت حتی صاحب ملک ۵۰ ساله نیز خود را محق افزایش اجاره‌بها می‌داند و این مسئله را اعمال می‌کند. در حال حاضر بین یک‌پنجم تا یک‌هشتم قیمت یک ملک، اجاره‌بها برای آن تعیین می‌شود.
راهکاری برای کاهش اجاره‌بها وجود دارد؟
با کاهش مالیات‌ها و عوارض که هرساله چند برابر می‌شود، همچنین با ایجاد تخفیف‌های مالیاتی تا حدود زیادی می‌توان قیمت ملک را کنترل کرد؛ البته باید به این موضوع توجه کنیم که افراد صاحب ملک در تعیین اجاره‌بها مخیر هستند.
چه راهکاری برای کنترل قیمت اجاره‌بها وجود دارد؟
دولت تمام تلاش خود را برای کنترل این بازار انجام داده است، اما باید بگویم که با روش‌های دستوری و کاغذی کارها آنطور که باید پیش نمی‌روند. برای تدوین یک قانون مؤثر و یافتن راهکارهای دقیق باید از مشاورانی که در بازار ملک فعالیت اقتصادی دارند نیز بهره ببرند. اعداد و ارقام روی کاغذ با ارقامی که در بازار وجود دارد بسیار متفاوت است؛ حتی گاهی تصمیمات این‌چنینی در بازار نتیجه معکوس دارند. مثلا همین سامانه خودنویس نتیجه عکس داشته و باعث شده تا افراد کاملا به‌صورت شخصی برای ملک خود اجاره‌بها تعیین کنند؛ اجاره‌هایی که هیچ کارشناسی‌ای در آن انجام نشده است. با این روش‌ها فشار روی مستاجرها بیشتر می‌شود و ممکن است اندک سرمایه آنها نیز از بین برود؛ این در حالی است که رقم دریافتی مشاوران املاک آنقدر بالا نیست که بخواهد موجران و مستأجران را به سمت استفاده از این سامانه ترغیب کند.
آیا قانونی وجود دارد که صاحب ملک به تبع آن اجاره‌بها تعیین کند؟
در دین اسلام مالکیت محترم شمرده می‌شود و افراد به ملک خود مخیر هستند، اما باید گفت که شرط انصاف نیز باید رعایت شود. عمدتا یک پروژه متهم‌سازی علیه مشاوران املاک صورت می‌گیرد که آنها باعث بالارفتن قیمت‌ها هستند. به این موضوع باید توجه کنیم که ما فقط رقم قیمت را از زبان مشاوران املاک می‌شنویم و به همین دلیل فکر می‌کنیم که آنها این قیمت را تعیین کرده‌اند، درصورتی که خود مالکان هستند که قیمت‌گذاری درباره فروش یا اجاره‌بها را تعیین و به مشاوران املاک اعلام می‌کنند.
بارها از طرف اتحادیه املاک خواستیم که به این مسئله ورود کند و بخواهیم مثل کارشناسان رسمی ما که در مناطق مختلف حضور دارند، کارشناس معتمد در دفاتر مشاورین املاک حضور یابند و برای املاک به‌صورت کارشناسی و دقیق قیمت تعیین کنند.
مشاوران املاک از بالا رفتن قیمت‌ها ناراضی هستند؟
هر کسی به دفاتر مشاوران املاک مراجعه می‌کند، نخستین جمله‌ای که مشاور به آنها می‌گوید درباره قیمت بالای تعیین‌شده ملک افراد است. اگر قیمت‌ها روزبه‌روز بالا برود بازار مسکن راکدتر و خرید و فروش نیز کم می‌شود. در مقابل اگر قیمت‌ها متعادل و منطقی باشد بازار مسکن نیز از رکود خارج و باعث رونق در کسب‌وکار دفاتر مشاور املاک نیز می‌شود.
این موضوع بازار مشاوران املاک را کساد کرده؟
۲ سال است که در این بازار دچار رکود شدید تورمی هستیم، یعنی اینکه کسی خرید و فروش انجام نمی‌دهد. نه اینکه اصلا خرید و فروش نباشد، اما به پایین‌ترین سطح خود در سال‌های اخیر رسیده است. قیمت‌ها بالا می‌رود و طبیعتاً آن قدرت خرید نیز کم می‌شود و دفاتر املاک نیز به همین دلیل دچار رکود شده‌اند.
رقمی که برای مشاوران املاک درنظر گرفته شده ۲۵ صدم درصد است، یعنی حتی اگر یک مشاور یک ملک را یک میلیارد تومان بالاتر از قیمت تعیین شده بفروشد، ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به رقم کمیسیون آن اضافه می‌شود. آیا هرکسی که می‌خواهد خرید کند، می‌توان یک ملک را یک میلیارد تومان بالای قیمت به او فروخت؟ آن هم با وجود این تعداد سایت و پلتفرم و اطلاعات گسترده درباره قیمت‌ها.
در ملک‌های اجاره‌ای هم بازار کاذب وجود دارد؟
بازار کاذب در قسمت فروش ملک تأثیر زیادی دارد و بازار را جابه‌جا می‌کند، اما در بازار ملک‌های اجاره‌ای بازار کاذب وجود ندارد. اما این مشکل وجود دارد که بعضی افراد فاصله بین قیمت ملک مورد تقاضای خود را با چیزی که در واقعیت وجود دارد نمی‌دانند؛ یعنی اینکه به قسمتی از محله های‌شهر برای اجاره رجوع می‌کنند که با میزان سرمایه‌شان همخوان نیست. در کل در بازار اجاره مسکن در هیچ‌جایی انباشت تقاضا وجود ندارد که باعث بالارفتن قیمت‌ها بشود.
وام‌های ودیعه مسکن چه‌باری از دوش مستأجران برداشت؟
در ابتدای پرداخت، وام‌های ودیعه با سود کم در اختیار متقاضیان قرار می‌گرفت، اما به مرور به سود این وام نیز اضافه شد و به حالت وام‌های معمولی درآمد، در واقع دیگر وام ودیعه مسکن و وام‌های معمول فرقی با هم ندارند و این وام دیگر یک امتیاز خاص برای مستاجران محسوب نمی‌شود. وام ودیعه درصورتی برطرف‌کننده مشکلات مستأجران است که به‌حساب موجر واریز شود، یعنی اینکه آنقدر سریع پرداخت آن انجام شود که به محض اینکه مستأجر، خانه را اجاره و قرارداد را در سامانه وام بارگذاری کرد، مبلغ وام ودیعه مسکن به‌حساب موجر واریز شود.
اما اکنون اینگونه است که خانه اجاره و بعد از شاید ۱۰ماه این وام پرداخت می‌شود و به این صورت نمی‌تواند کمک‌حال مستأجران باشد، زیرا کسری مبلغ پیش‌اجاره خانه، قبل از انجام عقد قرارداد باید تامین شود.
مشاوران املاک می‌توانند قیمت‌ها را کاهش بدهند؟
مشاوران املاک می‌توانند دست اجرایی دولت در کاهش قیمت‌ها باشند؛ درصورتی که به این دفاتر کارشناس معتمد اضافه شود و قیمت‌ها از حالت حباب خارج و به واقعیت نزدیک شوند. به عنوان مثال یک موجر در پلتفرم‌های آگهی که املاک نیز در آنها معامله یا اجاره داده می‌شوند وارد می‌شود و در آنجا قیمت‌ها را بررسی می‌کند تا به این ترتیب برای ملک خود اجاره‌بها تعیین کند. در آنجا مثلا می‌بیند فلان واحد مسکونی که یک جاکفشی از واحد او کمتر دارد، به ۱۱ میلیون تومان اجاره داده می‌شود و حالا او به خاطر همان جاکفشی اضافه‌تر اجاره‌بها را ۵۰۰ هزار تومان بالاتر می‌برد.
در حال حاضر یک قانون برای اعلام افزایش سالانه قیمت اجاره‌بها از سوی دولت در حال تصویب است که براساس درصد اعلامی دولت قیمت‌ها افزایش یابد. مثلا امسال افزایش اجاره‌بها در تهران ۲۶ درصد تعیین شده، اما با قیمت‌های دستوری و دستکاری بازار هیچ‌گاه نمی‌تواند قیمت‌ها را کنترل کند.
آیا قانون را دور می‌زنند؟
به این صورت که معامله‌های کالابه کالا انجام می‌شود، یعنی اینکه مبلغی در قرارداد آورده می‌شود که با همان قانون ۲۶ درصد افزایش همخوانی دارد، اما در اصل معامله با قیمتی بالاتر انجام می‌شود و الباقی مبلغ به‌صورت طلا، سکه، خودرو، ارز و… پرداخت می‌شود. با این روش هم معامله بدون غش انجام شده هم اینکه از پرداخت مالیات نیز فرار صورت گرفته است.
قانون ۲۶ درصد ضمانت اجرایی ندارد؟
ضمانت اجرایی قانون ۲۶ درصدی ضمانت اجرایی ندارد، زیرا متولی اجرای این قانون که مشاوران املاک باشند توسط دولت به نوعی خلع سلاح شده اند. یکی از دلایل اثبات این موضوع سامانه خودنویس است که افراد در آن سامانه با دریافت کد رهگیری بدون مراجعه به دفاتر مشاورین املاک، به معامله و اجاره‌دادن و اجاره‌کردن ملک می‌پردازند، ایراد بزرگ این سامانه نداشتن نظارت بر قیمت‌هاست و باز در اینجا اجاره‌بها بدون کارشناسی و به‌صورت اختیاری از سوی صاحب ملک تعیین می‌شود که باعث ایجاد افزایش قیمت‌هاست.
اگر قراردادها در دفاتر مشاورین املاک نوشته شود، حتی اگر علاوه بر قیمت قید شده در قرارداد مبلغی به‌صورت کالا از سوی موجر از مستأجر دریافت شود و بعدا موجر و مستأجر دچار مشکل شوند، کاملا به‌صورت قانونی قابل پیگیری و احقاق حق است، زیرا مشاور املاک به‌عنوان تنظیم‌کننده قرارداد، ضامن اجرایی آن نیزاست، اما اگر همین قرارداد در سامانه خودنویس حتی با دریافت کد رهگیری بسته شود، درصورت بروز مشکل به سختی قابل پیگیری قانونی است و در مواردی اصلا قابل پیگیری نیست.