به گزارش اخبار ساختمان، بررسی روند کاری پنج دولت پس از انقلاب در بازار اجاره بها به خوبی نشان می دهد، نتیجه کم کاری دولت ها در ساخت خانه خود را در افزایش قیمت چه بازار خرید و فروش و چه بازار اجاره بها نشان می دهد. طبق آمار رسمی، تک رقمی شدن نرخ اجاره بها در میانه دهه ۹۰ و بعد از ساخت خانه های مهر اتفاق افتاده است. علاوه بر آمار و ارقام، مرکز پژوهش های مجلس نیز ساخت خانه و افزایش مالکیت در کشور را بهترین راه مدیریت بازار مسکن می داند.

هر سال در این فصل تیترهایی شبیه «تابستان داغ بازار اجاره بها» را خبرگزاری ها یک در میان کار می کنند. سوژه ای که در کنار هوای تب کرده اول تابستان و گرمای ذاتی این بازار بعد از سال ها هنوز هم برای رسانه ها جذابیت دارد. اهمیت موضوع زمانی بیشتر می شود که دولت آینده باید برای این حوزه برنامه دقیق و مدونی داشته باشد تا بتواند، از بحران های ایجاد شده به علت کم کاری های دولت یازدهم و دوازدهم در دهه ۹۰ بگذرد. کم کاری که عامل اصلی رشد ۳۰۰ درصدی قیمت اجاره بها در کشور شد و کاری کرد که در مدت ۱۰ سال گذشته این بازار روی آرامش را نبیند. روند کاهش تولید مسکن در کشور و افزایش تقاضا برای آن در کشور اجاره مسکن را در تهران ۶ برابر و در دیگر شهرهای کشور سه برابر کرد. بر اساس گزارش «بررسی بخش دوم لایحه بودجه سال ۱۴۰۳ کل کشور» مرکز پژوهش های مجلس ساخت و عرضه مسکن در بازار تنها راه خلاصی از این بحران است.

اولین ثبت رکورد افزایش نرخ تورم اجاره بها در دولت ششم

آمارهای بانک مرکزی در مدت زمان بین سال‌های ۱۳۶۹ تا ۱۳۹۶ نشان می دهد تنها در سه سال ۸۹، ۹۵ و ۹۶ نرخ بازار اجاره بها در مناطق شهری کشور تک رقمی شده است. براساس همین داده ها بالاترین نرخ اجاره بها در مدت ذکر شده، در سال ۷۵ به میزان ۳۴.۹ ثبت شده است. همچنین، نتیجه عملکرد دولت نهم و دهم با ساخت «مسکن مهر» در ۲ سال ۹۵ و ۹۶ با تک رقمی شدن شاخص اجاره بها نمود پیدا می کند. با توجه به آمارهای گفته شده بیشترین نرخ تورم اجاره بها در بین سال های ۱۳۶۹ تا ۱۳۹۶ به دولت ششم می رسد و کمترین نرخ تورم اجاره بها متعلق به دولت دهم است. در نتیجه سیاست های حوزه مسکن دولت ششم در مجموع رشد ۱۰۵ درصدی نرخ اجاره بها را به نام خود ثبت کرد. این آمار نشان می دهد که در بین سال های ۷۲ تا ۷۶ هر ساله ۲۶.۳ درصد به نرخ اجاره بها افزوده است.

دولت هفتم ترمز تورم اجاره بها را کشید

با روی کار آمدن دولت هفتم به یکباره بین سال های ۷۶ تا ۸۰ میانگین سالانه نرخ اجاره بها تا ۲۱ درصد کاهش پیدا می کند. البته باید در اینجا متذکر شد که که این کاهش نرخ به معنی کاهش تورم یا کاهش نرخ مسکن نبوده بلکه، تنها این کاهش نرخ به نسبت دوره قبلی محاسبه می شود. دلیل این مدعا نیز افزایش سالانه ۲۱.۳ درصد نرخ اجاره بها مسکن در دولت هفتم است. در دولت هشتم برخلاف دولت هفتم نرخ اجاره بها مسکن روند کاهشی پیدا می کند و مجموع نرخ اجاره بها سالانه ۱۹.۴ درصد می شود. به بیان دیگر، نرخ شاخص اجاره بها از ۱۹.۴ از سال ۱۳۷۶ به نرخ شاخص اجاره بها ۱۱.۶ در سال ۱۳۸۳ کاهش پیدا می کند.

نرخ تورم اجاره بها کشور با ساخت و عرضه مسکن تک رقمی شد

دولت نهم و دهم توانست روند کاهشی نرخ اجاره بها را ادامه دهد و تورم نرخ اجاره بها مسکن به صورت سالانه بر روی ۱۸.۸ درصد کنترل شد. اما در سال ۸۶ دومین جهش قیمت مسکن در کشور رخ داد و حتی در مدت چند ماه مسکن ۲ برابر افزایش قیمت داشت که در ادامه آن نرخ اجاره بها افزوده شد. با این همه در این دوره نیز تورم اجاره بها روند نزولی خود را ادامه داد و براساس آمارهای بانک مرکزی مجموع تورم اجاره بها چهار سال دهم ۴۲.۵ درصد شد که عدد ۱۰.۶ به عنوان نرخ اجاره‌بها سالانه ثبت شده است. سومین جهش قیمتی مسکن در سال ۹۱ اتفاق افتاد و قیمت مسکن را چندین درصد افزایش داد. اما ساخت «مسکن مهر» و تزریق آن در بازار خود را در سال های ۹۵ و ۹۶ نشان داد که نرخ تورم اجاره بها را به ۳۶.۴ درصد رساند. بنابراین براساس آمار بانک مرکزی در مدت سال های ۱۳۶۹ تا ۱۳۹۶ تنها در سه سال ۸۹، ۹۵ و ۹۶ رشد تورم اجاره بها تک رقمی بوده است.

اثر تأخیری ساختن و نساختن مسکن در دولت های اعتدال و مردمی

دولت یازدهم و دوازدهم سیاست کاری خود را بر نساختن مسکن استوار کرد که در غیاب ساخت و ساز و افزایش تقاضا، قیمت مسکن افزایش پیدا کرد. آخرین جهش قیمت مسکن در کشور در سال ۱۳۹۷ رخ داد. با یک بررسی ساده می توان مشاهده کرد قیمت اجاره مسکن در دهه ۹۰ رکورد افزایش ۶ برابری را در تهران و سه برابری را در دیگر شهرهای کشور زد. به عبارت دیگر، نرخ تورم اجاره بها در این مدت رشد ۳۰۰ درصدی داشت. در کنار این رکود بازار ساخت و ساز دولت یازدهم و دواردهم، بی قانونی و رهاشدگی بازار اجاره نیز وجود داشت تا در کل جان مستاجرها را بگیرد. بررسی ها نشان می دهد که از سال ۹۳ تا ۹۹ در مجموع تنها ۹۴۳ هزار و ۵۶۲ دستگاه مسکن آن هم توسط بخش خصوصی در کشور ساخته شده است. در حالی که صف متقاضیان مسکن در کشور هر روز افزایش داشته است.

بازار اجاره بها از نفس افتاد

توقف ساخت و ساز در دهه ۹۰ اثر خود را تنها بر بازار خرید و فروش باقی نگذاشت و در بازار اجاره نیز نمایان شد. جهش قیمت مسکن در سال ۹۹ عامل اصلی نرخ رشد اجاره بها در همان سال شد و نرخ اجاره بها در آن ۲۵.۸ درصد رشد داشت. این آمار و ارقام به خوبی نشان می دهد که توقف تولید مسکن چگونه بر روی قیمت خرید و فروش و حتی اجاره بها مسکن تأثیر دارد.

البته همانگونه که تأثیر ساخت مسکن مهر به علت اثر تأخیری در دهه نود خود را نشان داد، اثر این بی اقدامی نیز خود را در ۱۴۰۰ به بعد نمایان کرد. بر اساس آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی اجاره بها مسکن در سال ۱۴۰۰ به نرخ نزدیک به ۴۷ درصدی رسید و در مدت سه ساله دولت سیزدهم این عدد به رشد ۵۲ درصدی نیز دست پیدا کرد. رکوردی که پیش از این حتی در دهه هفتاد و نورد نیز کشور به آن نرسیده بود.

اول و آخر بازار مسکن ساخت و ساز است

با توجه به بررسی روند این مدت به خوبی مشخص است زمانیکه دولت ها اقدام به ساخت مسکن کرده اند، توانسته اند بر روی این بازار تأثیر مثبت داشته و نرخ اجاره بها را نیز کنترل کنند. به بیان ساده تر بازار مسکن نیز مانند هر بازار دیگری متأثر از عرضه و تقاضا است. بنابراین زمانی که عرضه در این بازار بیشتر شود، خواه ناخواه این بازار دچار افت قیمت خواهد شد.

با این حساب دولت آینده باید مبنای کار خود را بر روی ساخت مسکن متمرکز کند. درست همانطور که در گزارش مرکز پژوهش های مجلس با عنوان «بررسی بخش دوم لایحه بودجه سال ۱۴۰۳ کل کشور» آمده؛ لازم است دولت آینده به ضروریاتی مانند متمرکز کردن اعتبارات مسکن گروه های کم درآمد، تدقیق میزان اعتبارات طرح های بازآفرینی شهری، تأمین زیرساخت های پروژه های اجرا شده مسکن حمایتی و توسعه مناطق کم برخوردار از جمله مهمترین مواردی است که باید به آنها توجه کند. تجربه این دولت به خوبی نشان داد که عرضه زمین و مشارکت مردم در پروژه ساخت مسکن می تواند به این امر با سرعت بیشتری جامه عمل بپوشاند.

مهر