گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن در خردادماه امسال، خیلی از فعالان و متقاضیان مسکن را شوکه کرد. متوسط قیمت مسکن در تهران به متری ۸۶ میلیون تومان رسیده و این موضوع، نگرانی ها از بابت وضعیت بازار در تابستان را افزایش داده است. حتی الگوی خرید مسکن و محله های پرتقاضا نیز با تغییرات جالب توجهی همراه بوده اند.

به گزارش پرشین سازه ، بیشتر متقاضیان مسکن در خردادماه به سمت محله هایی با وسعت بیشتر بافت فرسوده رفته اند. محله های جنوبی تهران که بخش وسیعی از این بافت را در خود جای داده، به محل مناسب خرید و فروش مسکن تبدیل شده اند. سوال اینجاست که چه عاملی چنین الگوی خریدی را پدید آورده است؟

به نظر می آید که بلاخره اقدامات و سیاست های مسئولین شهری جواب داده و آمار ساخت و ساز در محله های فرسوده تهران بالا رفته است. بیشتر این واحدها کوچک متراژ هستند و به هرحال نوساز محسوب می شوند. از آن جایی که این واحدها در محله های جنوبی و شلوغ شهر تهران واقع شده اند، ارزان تر هستند و به این ترتیب از هر لحاظ برای خریداران مسکن مناسب تر می باشند.

مثلا منطقه ۱۰ تهران را در نظر بگیرید که شامل محله هایی جیجون، خوش، کارون، بریانک و…می شود. در خردادماه امسال، ۱۰ درصد از سهم معاملات مسکن تهران فقط به این منطقه اختصاص پیدا کرده بود. از آن جایی که این منطقه در یکی از شلوغ ترین نقاط پایتخت واقع شده، به نظر می آید که فاکتورهایی مثل آرامش محله و …دیگر مدنظر خریداران نیست.

گرچه قیمت مسکن تهران در خردادماه امسال بیشتر شده اما در نظر داشته باشید که سرعت رشد قیمت ها در این بازار، همچنان نزولی و کُند است. اشتباه نکنید! این موضوع به دلیل بهبود اقتصادی یا رونق بازار نیست، بلکه رکود شدید معاملات و افزایش نجومی قیمت ها باعث شده که متقاضیان از بازار کنار رفته و به همین دلیل، سرعت رشد قیمت ها کمتر شود.

در خردادماه، سرعت رشد قیمت ها ۱.۴ درصد بوده که در قیاس با اردیبهشت روند کاهشی داشته است. البته تورم نقطه ای و سالانه مسکن همچنان بالاست و رکوردهای عجیب و غریبی را می شکند. هر متر مربع مسکن تهران، به شکل میانگین ۸۶ میلیون تومان است. این در حالیست که بسیاری از محله های تهران، قیمت های بالاتری را ثبت کرده اند. مثلا متوسط قیمت هر متر مربع مسکن منطقه ۱، بیش از ۱۳۰ میلیون تومان است.

توجه داشته باشید که در طی یک سال گذشته که بازار مسکن را رکود زیاد همراه بوده، همواره رشد منفی قیمت داشته است. این روند، فقط در زمستان سال گذشته اندکی تغییر پیدا کرد و رونق مختصری به بازار ملک و مسکن داد. در خرداد امسال، تورم نقطه به نقطه مسکن تهران به ۹.۷ درصد رسیده که در قیاس با ۷ سال گذشته، کمترین تورم به حساب می آید. کاهش سرعت افزایش قیمت ها در خرداد امسال به تغییرات سیاسی ناگهانی در کشور مربوط می شود. بیشتر معامله کنندگان برای مشخص شدن وضعیت اقتصادی کشور، دست نگه داشته و منتظرند تا سیاست های دولت جدید مشخص شود.

بررسی مسیر تورم نقطه به نقطه مسکن تهران از اردیبهشت پارسال تا به امروز نشان می دهد که با وجود رشد قیمت ها، سرعت این رشد کمتر شده است. این در حالیست که از سال ۱۳۹۶ تا به امروز، هیچوقت چنین وضعیتی در بازار مسکن نداشتیم و سرعت رشد قیمت ها همیشه افزایشی بوده است.

اردیبهشت ماه سال گذشته، نرخ سرعت افزایش قیمت مسکن ۱۰۷ درصد بوده اما حالا این عدد در خردادماه امسال به ۹.۷ درصد رسیده است. بنابراین می توان گفت که وضعیت بازار با ثبات بیشتری همراه است و چه بسا، قیمت ها نیز به تدریج نزولی شوند. اما واقعیت اینجاست که محرک اصلی این اتفاق، عدم وجود نقدینگی کافی در میان متقاضیان مسکن است. هیچکس پول خرید مسکن ندارد و به همین دلیل، بازار دچار رکود شده!

این در حالیست که تا همین سال ۱۳۹۶ و پیش از جهش قیمت ها، ماهانه حدود ۱۳ هزار واحد مسکونی در پایتخت معامله می شد. حالا کار به جایی رسیده که تعداد معاملات مسکن تهران، به زحمت تا ۳ هزار واحد می رسد. حتی در همین خردادماه نیز شاهد کاهش مجدد معاملات بودیم و در قیاس با ماه گذشته، این قراردادهای خرید و فروش ۲۰ درصد کمتر شده اند.

صرف نظر از مشکلاتی که این پدیده شوم برای بازار به همراه می آورد، معیشت هزاران نفری که در صنف مشاوره املاک فعالیت می کنند نیز به خطر افتاده است. راه اندازی سامانه خودنویس هم قوز بالای قوز شده و خیلی از مشاوران را به دردسر انداخته است. بیشتر آن ها گزارش می دهند که مدت هاست قرارداد خرید و فروش خانه ثبت نکرده اند و با راه اندازی سامانه خودنویس، تعداد قراردادهای اجاره نیز خیلی کمتر از گذشته شده است.