به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از اقتصاد 24، بازار اجاره مسکن در حالی به استقبال از دولت چهاردهم رفته که طبق آخرین آمار‌ها با تورم ۴۳ درصدی مواجه است. اینها در حالی است که وزارت راه و شهرسازی رقم ۲۵ درصد را برای متوسط سقف اجاره بها تعیین کرده است. در این مسیر سازمان تعزیرات نیز اعلام کرده اگر صاحبخانه بیش از نرخ مجاز اجاره بها را افزایش بدهد هم پول اضافه گرفته شده را باید پس بدهد و هم تا سه برابر جریمه می شود.
اگرچه ظاهر این امر حمایت از مستاجران است، اما چیزی که در واقعیت روی داده و شکافی که میان توقع دولت و خواست جامعه موجران است، نشان از دست بسته دولت ها در حل بحران اجاره نشینی دارد. دولت سیزدهم با اعلام یک نرخ دستوری نه تنها نتوانست کمکی به مستاجران کند بلکه بیشتر تلاش کرد تا مسئولیت خود را به گردن جامعه و ایجاد تقابل میان موجر و مستاجر بیاندازد. آن طور که کارشناسان می گویند همه چیز به کمبود عرضه مسکن بازمی‌گردد؛ اما در دولت چهاردهم با ریاست مسعود پزشکیان که هم مخالف اقتصاد دستوری است و هم برنامه مشخصی برای افزایش عرضه مسکن نداشت، سرنوشت بازار اجاره چه خواهد شد؟
قیمت گذاری دستوری در کوتاه مدت تنها برای یک گروه از مستاجران خوب است
مهدی سلطان محمدی کارشناس حوزه مسکن عنوان می کند: در هر بازاری قیمت ها تابع عرضه و تقاضاست. قیمت واقعی در بازار نقطه ای است که عرضه بر تقاضا تعادل می کند، یعنی میزان واحد‌های عرضه شده با میزان واحد‌هایی که مورد نیاز است، یکسان می شود و بازار به اصطلاح خودش را تسویه می کند. وقتی که نرخ گذاری دستوری انجام می شود، این نرخ گذاری یا پایین تر از نرخ تعادلی است که در این صورت میزان عرضه را کاهش می دهد، تقاضا افزایش می یابد و بازار تسویه نمی شود و یا اینکه قیمت گذاری بالاتر از واقعیت است که در آن صورت، چون میزان تقاضا آنقدر نیست، فروشنده ها حاضر خواهند شد که به قیمت پایین تر دهند.
به گفته او با این اوصاف نرخ گذاری دستوری کمک زیادی به وضعیت اجاره بها نمی کند. در کوتاه مدت این محدودیت ها برای کسانی که در واحد خود ماندگار شده اند مفید است، ولی در دراز مدت وضعیت بازار بدتر می شود. مالکین این را در نظر می گیرند که اگر ملک خود را اجاره دهند ممکن است در آینده نرخشان متناسب با تورم افزایش پیدا نکند. از همین رو اجاره ابتدایی که تعیین می کنند بالاتر از میزان تعادلی است که جبران افزایش قیمت سال های بعد را کند؛ لذا اثر این ماجرا کوتاه است، موضوعی که سیاستگذاران نیز به دنبال چنین چیزی هستند.
حل بحران عرضه مسکن در گرو چیست؟
سلطان محمدی در ادامه می افزاید: راه حل بنیادی و دراز مدت مسئله اجاره این است که میزان عرضه افزایش پیدا کند. اگر این را مفروض بگیریم، آن وقت سیاستی درست خواهد بود که به افزایش عرضه کمک کند. این افزایش عرضه باید به روش های مختلف انجام شود. بهترین راه این است که درآمد ملی افزایش یابد و مردم بتوانند خانه بسازند و خانه بخرند. این نیازمند کاراتر کردن بازارها، کاهش نرخ تورم و کمک به تشکیل سرمایه گذاری در مسکن و در آن بخش هایی است که مورد نظر سیاست گذار است. اینها می تواند وضعیت عرضه را بهتر کند.
چرا نرخ گذاری دستوری در سایر کشور‌ها موفق بوده است؟
حسن محتشم کارشناس دیگری است که درباره نتیجه معکوس سیاستگذاری دولت‌ها در بازار اجاره می گوید: قیمت گذاری دستوری قاعدتا همیشه واکنش منفی را در پی داشته است. نمی شود انتظار داشت در بحران تورم ۴۰ درصدی باشیم و بعد دولت نرخ ۲۵ درصد را در نظر بگیرد، نرخی که مورد تایید جامعه نیست و این عدد اعلامی محو خواهد شد. اگرچه مواردی هم بوده که این نرخ را رعایت کرده باشد؛ اما خانواده بازنشسته ای را تصور کنید که یک دستگاه آپارتمان اضافی دارد. این خانواده درآمدی ندارند و به لحاظ شرایط جسمانی نیز قادر به کار کردن نیستند.
او ادامه می دهد: این خانواده از اجاره دادن خانه خود می خواهد زندگی خود را بگذراند. وقتی تورم به ۴۰ درصد می رسد ناچار است که برای گذران زندگی این نرخ را برای روزمره زندگی خود بپذیرد، در غیر این صورت موجر باید ما‌به‌تفاوت نرخ واقعی تورم و سقف اجاره بهای اعلامی دولت را از جیب خود بدهد. تعیین سقف اجاره بها هزینه کردن دولت از جیب مردم است؛ اقدامی که غیرمعقول است و بیش از هر چیز شرایط نابسامان اقتصادی را به ما نشان می دهد. اگر در کشور‌هایی مثل امارات و سوئد و… اقدام به تعیین نرخ اجاره بها می کنند و موفق است دلیلش این است که چنین تورمی به این شکل در آنجا سابقه ندارد.
پیش بینی قیمت اجاره بها در گرو وضعیت عرضه در دولت چهاردهم
به گفته او روال معمول تعیین اجاره بها به این شکل است که اگر ملک ارزشی دارد یک ضریبی از این را به عنوان رهن می گذارند. در کشور ما این رهن را تبدیل به اجاره می کنند. در کشور‌های توسعه یافته اصلا رهن معنی ندارد؛ برای اینکه امکان ندارد موجر بتواند با آن پول پیش درآمد معقولی را به دست بیاورد. فقط اجاره می گیرند و یک پولی را به عنوان سپرده برای هزینه های احتمالی واحد می گیرند. فرض کنید ۷ تا ۱۰ درصد قیمت یک ملک، رهن می شود و این نرخ به ازای هر یک میلیون تومان ۳۰ هزار تومان اجاره می شود.
محتشم در ادامه تصریح می کند: این درصد می تواند کمتر و بیشتر شود. زمانی می تواند بیشتر شود که عرضه برای فروش امکان پذیر نباشد، اقتصاد راکد و خرید و فروش صورت نگیرد و متقاضی مسکن، چون نمی تواند خانه بخرد به سراغ اجاره می رود. در واقع ما افزایش تقاضا را کاملا در جامعه می بینیم. این افزایش تقاضا در شرایط محدودیت عرضه باعث می شود غیر از فرمول اصلی، قیمت اجاره افزایش یابد. عکس این قضیه نیز وجود دارد. ضریب سر جایش است، اما عرضه افزایش یافته و در نتیجه آن ضریب به نفع مستاجر کاهش پیدا می کند.
source