به گزارش صما، بررسی‌ها نشان می‌دهد که از ابتدای دهه ۹۰ تا پایان سال ۱۴۰۲، میانگین قیمت فروش هر مترمربع خانه در کشور ۴۴ برابر افزایش یافته است؛ این در حالی است که در این بازه ۱۳ ساله، تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی بر اساس واحدها با کاهشی ۳۳ درصدی مواجه شده است. همچنین بررسی‌های انجام شده از میزان تورم مسکن و افت تیراژ تولید مسکن در ۳۱ استان کشور از سال ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۲ نشان می‌دهد که سهم تهران در بازار ساخت‌وساز به نصف رسیده است و در برخی استان‌های دارای کلان‌شهر، این سهم یک تا دو واحد درصد کاهش یافته است.
این در حالی است که از ابتدای دهه ۹۰ تا پایان سال ۱۴۰۲، میانگین قیمت فروش هر مترمربع خانه در کشور ۴۴ برابر شده است؛ اما در طی این بازه ۱۳ ساله، تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی بر اساس واحدها ۳۳ درصد کاهش یافته است. البته سهم استان‌های مختلف در این کاهش یکسان نبوده است و در حالی که عمده استان‌ها در این زمان با کاهش محسوسی در صدور پروانه‌ها مواجه شده‌اند، سهم برخی استان‌ها از ساخت خانه در کشور افزایش یافته است.
در واقع رکود به طور یکنواخت استان‌های مختلف را تحت تاثیر قرار نداده است؛ برخی استان‌ها وضعیت بهتری داشته و برخی دیگر به لحاظ صدور مجوز ساخت، وضعیت نامطلوب‌تری دارند. در حالی که چالش‌هایی مانند تأمین زمین و هزینه‌های آن، هزینه ساخت، عدم فروش خانه‌های ساخته‌شده، عدم تمایل به فروش خانه و دشواری در مسیر دریافت صدور پروانه ساختمانی عوامل اصلی بروز رکود در ساخت مسکن در اغلب کلان‌شهرهاست، عواملی مانند مهاجرت اقلیمی، حضور گردشگر تفریحی و مذهبی، ساخت مسکن ملی و ورود تقاضای سرمایه‌ای از کل کشور به برخی شهرهای خوش‌آب و هوا باعث شده تا برخی استان‌ها کمتر از سایر مناطق کشور از رکود حاکم بر صنعت ساخت‌وساز متضرر شوند.
در این گزارش، «صما» به منظور بررسی دلایل شدت گرفتن تورم و رکود در صنعت ساختمان و الگوی متفاوت شهرهای مختلف در این وضعیت رکود با ایرج رهبر، رئیس هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان استان تهران، شهرام آلبا، دبیر گروه معماری انجمن صنفی مهندسان معمار و شهرساز، محمود پژوم، عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان استان خراسان رضوی، مهدی شیخ‌سجادیه، عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان استان اصفهان، ابوالقاسم قوپرانلو، عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان استان مازندران و همچنین تعدادی از فعالان بازار ساخت‌وساز در استان‌ها گفتگو کرده است. نتیجه این صحبت‌ها به طور خلاصه سه تابلو از وضعیت صنعت ساختمان‌سازی کشور را ترسیم می‌کند.
تابلوی اول به رکود سنگینی که بر صنعت ساختمان‌سازی در کشور حاکم است اشاره دارد. بر اساس گزارش‌های رسمی مرکز آمار ایران، در سال ۱۳۹۰ تعداد ۶۸۹ هزار پروانه ساخت خانه مسکونی بر اساس تعداد واحدها در کل کشور صادر شده بود؛ این رقم در سال ۱۴۰۲ به ۴۶۲ هزار پروانه کاهش یافت و به این ترتیب در این بازه ۱۳ ساله، تعداد صدور پروانه‌های ساخت خانه در کشور ۳۳ درصد کاهش یافت. این در حالی بود که در سال ۱۳۹۰ متوسط قیمت هر مترمربع خانه در کشور ۷۱۶ هزار تومان بود؛ بر اساس گزارش مرکز آمار، متوسط قیمت هر مترمربع خانه در کشور در ابتدای سال ۱۴۰۲ به ۳۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید؛ به این ترتیب در این بازه زمانی ۱۳ ساله، متوسط قیمت هر مترمربع خانه در کشور ۴۴ برابر افزایش یافت. مرکز آمار ایران پس از ابتدای سال ۱۴۰۲ از ارائه گزارش قیمت خانه در کشور خودداری کرده است.
در حالی که تورم قیمت فروش مسکن و رکود در ساخت دو موضوع حاکم بر بخش ساخت‌وساز کشور طی ۱۳ سال گذشته بوده است؛ اما وضعیت استان‌های مختلف به لحاظ شدت تورم قیمت و رکود ساخت یکسان نبوده است. از کل استان‌های مورد بررسی، چهار استان که هر یک دارای یک کلان‌شهر هستند، در این بازه ۱۳ ساله، افزایش قیمتی بیش از متوسط کشوری را تجربه کرده‌اند و در عین حال متحمل رکودی بیش از رکود کلی حاکم بر صنعت ساخت‌وساز نیز شده‌اند.
تورم بالاتر از میانگین کشوری و رکود بیش از رکود سراسری بازار، این چهار استان را در وضعیتی آسیب‌پذیرتر نسبت به سایر استان‌های کشور قرار داده است. این چهار استان عبارتند از تهران، البرز، خوزستان و قزوین. استان‌های ذکر شده طی بازه ۱۳ ساله از ابتدای دهه ۹۰ تا سال ۱۴۰۲ با کاهش ۵۰ تا ۸۰ درصدی در صدور پروانه‌های ساختمانی مواجه شده‌اند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که پنج فاکتور اصلی در بروز این وضعیت موثر بوده است: قیمت بالای زمین، هزینه ساخت، عدم فروش خانه‌های ساخته‌شده، عدم تمایل دارندگان خانه خالی برای فروش خانه و زمان طولانی برای صدور مجوز که به افزایش تورم ساخت می‌انجامد.
تابلوی دوم به ریزش و رویش صدور پروانه در استان‌های مختلف اشاره دارد. طی ۱۳ سال اخیر از ابتدای دهه ۹۰ تا سال ۱۴۰۲، در حالی که از سهم برخی استان‌ها در صدور کل پروانه‌های ساختمانی کشور کاسته شده است، بر سهم برخی دیگر استان‌ها در کل ساخت‌وساز کشور افزوده شده است و در واقع کشور با ریزش و رویشی در زمینه صدور پروانه ساختمانی مواجه شده است.
تهران، البرز، بوشهر، خوزستان و قزوین در زمره شهرهایی هستند که سهم آن‌ها در کل پروانه‌های ساختمانی کشور به شدت کاهش یافته است. در حالی که سهم شهر تهران در کل پروانه‌های ساختمانی در ابتدای دهه ۹۰ برابر ۲۸ درصد بود؛ این سهم به ۸ درصد در سال جاری رسید. سهم استان تهران از کل پروانه‌های کشور در سال ۱۳۹۰ برابر ۳۱.۶ درصد بود که این سهم در سال ۱۴۰۲ تقریباً نصف شد و به ۱۶.۷ درصد رسید.
سهم خوزستان از کل پروانه‌های کشور از ۴ درصد در ابتدای دهه ۹۰ به ۳ درصد در سال گذشته رسید؛ این در حالی بود که سهم استان البرز از تعداد صدور پروانه ساختمانی از ۳.۷ درصد به ۳.۴ درصد طی بازه ۱۳ ساله منتهی به ۱۴۰۲ رسید. همچنین سهم بوشهر از صدور پروانه از ۱.۶ درصد به ۱.۳ درصد در بازه مورد بررسی کاهش یافت. سهم قزوین نیز از ۴.۹ به ۲.۱ درصد کاهش یافت.
اما وضعیت برای برخی استان‌ها به لحاظ سهم از کل پروانه‌های صادر شده در کشور متفاوت بود؛ اصفهان و خراسان رضوی در زمره این استان‌ها قرار داشتند. تعداد صدور پروانه ساختمانی در استان اصفهان در سال ۱۳۹۰ برابر ۵۹ هزار واحد بود که این رقم با ثبت کاهشی ۱۸ درصدی به ۴۸ هزار مورد رسید. با وجود این، سهم استان اصفهان از کل پروانه‌های کشور از ۷.۷ درصد در ابتدای دهه ۹۰ به ۱۰.۵ درصد در سال ۱۴۰۲ رسید. در واقع رکود صنعت ساخت مسکن در این استان کمتر از میانگین کشوری بوده است.
خراسان رضوی نیز طی بازه مورد بررسی مشمول رکودی به مراتب کمتر نسبت به میانگین کشوری شده است. تعداد صدور پروانه در خراسان رضوی از ۳۳ هزار و ۶۵۲ واحد به ۳۲ هزار و ۸۱۵ واحد در سال جاری رسید. به این ترتیب میزان صدور پروانه در این استان تنها ۲ درصد کاهش یافت.
اما سهم خراسان رضوی در کل پروانه‌های کشور از ۴.۴ درصد در ابتدای دهه ۹۰ به ۷ درصد در سال ۱۴۰۲ افزایش یافت. بررسی‌ها از فعالان بخش ساخت مسکن در این استان‌ها نشان می‌دهد که ورود توریست زیارتی و غیر زیارتی به این دو استان و همچنین سهم بالاتر این دو استان در ساخت مسکن دولتی، عامل وضعیت بهتر آن‌ها در ساخت مسکن نسبت به سایر استان‌ها بوده است.
در واقع تقاضای بالاتر برای خانه در این دو استان باعث شده تا ساخت مسکن در این استان‌ها نسبت به سایر مناطق کشور نسبتاً رونق داشته باشد؛ در عین حال به گفته فعالان ساخت مسکن در این مناطق، تخصیص زمین برای آغاز پروژه‌های ساخت مسکن ملی در استان اصفهان و خراسان رضوی نسبت به سایر کلان‌شهرها وضعیت مطلوب‌تری داشته و همین موضوع باعث شده تا آمار صدور پروانه در این مناطق شرایط مطلوب‌تری داشته باشد.
تابلوی سوم نیز به ترسیم دلایل استان‌هایی با رفتار استثنایی در این دوره رکود تورمی می‌پردازد. استان‌هایی نظیر مازندران و گیلان در این تابلو قرار دارند. این مناطق با تورمی بالاتر از میانگین کشوری طی یک دهه اخیر مواجه بوده‌اند؛ اما در عین حال بر میزان ساخت مسکن نیز در این مناطق افزوده شده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که رشد تقاضا برای خرید خانه در مناطق شمالی کشور زمینه‌ساز رشد قیمت خانه در استان‌های شمالی کشور و همچنین رونق ساخت‌وساز در این مناطق شده است. طی بازه ۱۳ سال اخیر از ابتدای دهه ۹۰ تا سال ۱۴۰۲، متوسط قیمت خانه در مازندران ۴۸ برابر شده است که این رقم بالاتر از میانگین کشوری است. در عین حال در این بازه، تعداد پروانه‌های ساختمانی این استان تنها ۹ درصد کاهش یافته که این رقم به مراتب کمتر از کاهش ۳۳ درصدی کشوری بوده است. همچنین سهم مازندران از پروانه‌های ساختمانی کل کشور از ۳ به ۴.۵ درصد افزایش یافته است.
مهاجرت اقلیمی، خرید خانه از سوی توریست‌ها و تقاضای سرمایه‌ای سه نوع تقاضای وارد شده به بازار مسکن در استان‌های شمالی کشور است. این سه دسته تقاضا باعث شده تا بازار ساخت مسکن در این مناطق نسبت به رکود کلی حاکم بر بخش ساخت‌وساز تا حدی مقاوم باشد. البته ورود این تقاضا به بازار باعث شده تا قیمت مسکن در این استان‌ها بیش از قیمت مسکن در سایر نقاط کشور نیز رشد پیدا کند.
source