به گزارش اخبار ساختمان، اندکی بیش ‌‌از پنج میلیون خانه اولی از سراسر کشور طی دو سال گذشته، مجوز سبز از وزارت راه و شهرسازی برای پیش خرید مسکن دولتی دریافت کردند به این معنا که متقاضیان مشمول طرح مسکن ملی شدند، اما فقط 14.8‌ درصد آنها یعنی زیر 750‌ هزار نفر، مبلغ اولیه نقدی برای پیش خرید خانه ها را پرداخت کردند.

عقب نشینی 4.2 میلیون خانوار خانه ندار از طرح مسکن دولتی به‌رغم استقبال اولیه آنها برای ثبت نام، به معمای غیرقابل باوری تبدیل شده که مسوولان دولتی تا الان پاسخی به آن نداده اند اما کارشناسان مرکز پژوهش های مجلس توانستند با دسترسی به داده های واقعی این طرح، جواب این پارادوکس را پیدا کنند.

گزارش منتشر شده از نتایج مطالعات تازه ای که در مرکز پژوهش های مجلس درباره طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال -طرحی که از سال 1400 شروع شد- انجام شده، حاکی است: ناسازگاری شرایط اولیه ورود به طرح با وضعیت اکثریت دهک های کم درآمد و خانوارهای در فقر مسکن، بهای سنگین دریافت کلید مسکن دولتی بر اساس نسبت مجموع آورده نقدی و اقساط وام با درآمد سالانه سه دهک اول و همچنین نامشخص بودن موقعیت واحد مسکونی، مشخصات واحد و قیمت قطعی آن هنگام ثبت نام و حتی بعداز روند ثبت نام از جمله دلایلی است که باعث ریزش تقاضای مسکن دولتی شده است. بهای رسیدن دهک اول خانه ندار –کم درآمدترین خانوارهای کشور که فاقد مسکن هستند- به مسکن دولتی با قیمت های 1402 برابر است با 1.6 برابر درآمد سالانه این گروه و برای دهک های دوم و سوم نیز معادل کل درآمدشان.

خرج سنگین خرید خانه دولتی در شرایطی است که طبق آمار رسمی، وزن هزینه اجاره در سبد هزینه زندگی سه دهک اول زیر 50‌ درصد است. به این ترتیب، برای فقرای مسکن، صرفه در اجاره نشینی است تا خرید خانه دولتی. این نابرابری شدید بین بهای مسکن دولتی و توان خانه دارهای مخاطب طرح، بزرگترین باگ طرح مسکن ملی است.

انصراف از مسکن دولتی

بررسی مرکز پژوهش های مجلس نشان می دهد، سیاست های حوزه مسکن دولتی طی حدود نیم قرن گذشته موفقیت چندانی در حل مشکلات گروه های کم درآمد و اقشار کم برخوردار در تامین مسکن دولتی به دست نیاورده است و این امر منجر به استقبال محدود از برنامه های مسکن دولتی شده است. به طوری که از حدود هفت میلیون متقاضی ثبت نام شده در طرح نهضت ملی مسکن، پنج میلیون نفر در بررسی های اولیه و 1.8 میلیون نفر در بررسی های نهایی حائز شرایط دریافت مسکن ملی شده اند.

اما نکته قابل توجه این است که از 1.8 میلیون متقاضی حائز کلیه شرایط، صرفا 740‌ هزار نفر یعنی تنها 15 درصد مشمولان خانه اول در این طرح مشارکت کردند و مبلغ اولیه را به حساب مسدودی خود وارد کردند. یعنی کمتر از یک میلیون نفر از افراد واجد شرایط دریافت مسکن دولتی امکان تامین مالی برای دریافت مسکن را داشته و سایر متقاضیان بنا بر دو عامل عمده یعنی عدم استطاعت مالی و عدم جذابیت واریز وجهی را انجام نداده و در واقع از شرکت در این طرح انصراف داده اند. در واقع بیش از چهار میلیون خانوار از مشمولان مسکن دولتی در فاصله ثبت نام تا واریز پول ریزش کردند و تنها 14.8‌ درصد از خانه ندارهای مشمول توان ورود به طرح مسکن‌‌ ‌‌دولتی را دارند.

علت مشارکت زیر 15 درصدی مشمولان خانه اولی در طرح نهضت ملی را باید در 6 باگ موجود در این طرح جستجو کرد که ما بر اساس بررسی های مرکز پژوهش های مجلس این 6 باگ و ایراد را تشریح کرده ایم.

محروم ماندن دهک های اول از مسکن ملی

اولین و در واقع مهمترین باگ در این طرح را باید در نسبت ناسازگاری درآمد و توان مالی خانوارهای کم درآمد با طرح مسکن دولتی جستجو کرد. عدم استطاعت مالی کم درآمدها به ویژه در سه دهک اول از جمله مهمترین عوامل موثر بر عدم استقبال از طرح مسکن ملی به شمار می رود. این عدم استطاعت ناشی از کاهش درآمدهای حقیقی یعنی رشد کمتر درآمدها نسبت به تورم، متاثر از جهش های ارزی و تورمی به‌‌ دلیل تحریم های ظالمانه و شرایط کرونا بوده است.

علاوه بر اینکه متقاضیان امکان تامین آورده های هر سه ماه 40 میلیون تومانی و در واقع پرداخت پول نقد تا سقف 500 میلیون تومان طی 2 سال را ندارند، با افزایش مبلغ تسهیلات که منجر به افزایش اقساط تسهیلات شده؛ عملا دهک های پایین که بخش غالب جامعه هدف طرح مسکن ملی را تشکیل می دهند، علاوه بر عدم توان پرداخت سهم آورده متقاضیان، توان پرداخت اقساط را هم ندارند.

بنابر استانداردی که هبیتات برای تامین مسکن کم درآمدها تعیین کرده، باید حدود 30 درصد درآمد به هزینه مسکن اختصاص پیدا کند، اما در شرایط فعلی طرح مسکن دولتی اقشار سه دهک اول باید به ترتیب 160 درصد، 90 درصد و 71‌ درصد از درآمد سالانه خود را برای پرداخت خرید مسکن دولتی صرف کنند، این در حالی است که این اقشار کمتر از 40 درصد از درآمد خود را به پرداخت اجاره بها اختصاص می دهند و این باعث می شود مستاجری برای اقشار کم درآمد نسبت به خانه دولتی به صرفه تر باشد.

داشتن سابقه پنج ساله سکونت متقاضی در شهر مورد تقاضا صرفا بر اساس داشتن پنج سال بیمه تامین اجتماعی دومین باگ در طرح مسکن دولتی است که منجر به عدم استقبال از این طرح شده است. در واقع به جای پذیرش اجاره نامه و استشهاد محلی صرفا داشتن بیمه از شرایط اصلی شرکت در طرح مسکن دولتی است، این در حالی است که بخش بزرگی از متقاضیان در دهک های پایین درآمدی به دلیل نداشتن شغل ثابت و مناسب تحت پوشش بیمه تامین اجتماعی قرار ندارند و این باعث می شود کسانی که شاید بیش از 10 سال در یک شهر سکونت دارند مشمول این طرح در محل زندگی خود نشوند.

ثبت نام اینترنتی به عنوان سومین باگ طرح مسکن دولتی، منجر به محرومیت اقشار کم درآمد روستایی و مناطق محروم از این طرح به دلیل ضعف و نبود اینترنت یا نداشتن سواد کافی شده است. نداشتن اسناد هویتی، سواد، عدم دسترسی به منابع اطلاع رسانی و اینترنت مانع از برخورداری برابر حقوق شهروندی برای روستاییان و مناطق محروم برای ثبت نام در طرح مسکن ملی شده است.

مسکن دولتی برای خانه دارها

باگ چهارم در عدم شفافیت در سابقه مالکیت است که استعلام این موضوع تنها به سند مالکیت محدود شده است. عدم سابقه مالکیت زمین یا واحد مسکونی در پنج سال اخیر از زمان ثبت نام از شرایط اصلی واجدین شرایط در ثبت نام طرح مسکن دولتی مطرح شده است، در حالی که مستاجران در مناطق گرانقیمت شهر و مالکان با اسناد غیررسمی زمین یا واحد مسکونی مشمول این طرح می شوند، اما افراد کم درآمد در دهک های پایین دارای مالکیت یک واحد با مساحت حداقلی در حاشیه شهر به صرف سنددار بودن از طرح مسکن دولتی برخوردار نمی شوند.

در واقع از نگاه مرکز پژوهش های مجلس، خانه های دولتی ساز عمدتا به خانه دارها می رسد و در خانه دار شدن دهک های 1 تا 3 با این طرح ابهام اساسی وجود دارد.

مبهم و نامشخص بودن پروژه ها را می توان پنجمین باگ مهم پروژه مسکن دولتی در نظر گرفت، زیرا اطلاع از موقعیت، مشخصات، قیمت، شرایط پرداخت و میزان آورده و زمان تحویل به متقاضی بعد از ثبت نام بدیهی ترین حق متقاضیان است که حتی با واریز حداکثری هم از این حق محروم هستند.

این در حالی است که از نظر شرعی یکی از شروط اصلی صحت قرارداد بیع، معلوم و معین بودن مقدار و جنس و اوصاف مبیع است. این موضوع باعث عدم استقبال متقاضیان در شرکت طرح مسکن دولتی می شود، زیرا علاوه بر نداشتن جذابیت برای آنها به دلیل عدم شفافیت روند پروژه، به دلیل طولانی شدن زمان ساخت واحدهای مسکونی و افزایش هزینه های ساخت منجر به افزایش هزینه تمام شده مسکن دولتی می شود. این امر باعث شده تا در برخی شهرهای کشور قیمت خرید واحد مسکونی در بازار آزاد کمتر از مسکن دولتی باشد.

ورود متقاضیان در طرح مسکن دولتی با هدف سرمایه گذاری ملکی آخرین باگ موجود در این طرح است که عملا به کاهش مستاجران و التهاب بازار منجر نمی شود؛ چرا که مکانیابی و جانمایی نامطلوب عمده پروژه ها به ویژه در شهرهای جدید و عدم عرضه در محل تقاضا، باعث کاهش تقاضای موثر شده است و این امر منجر به دلالی و سوداگری، خالی ماندن واحدها یا اجاره دادن آنها می شود که با هدف اصلی طرح مسکن دولتی برای افزایش مالک نشینی و کاهش استیجار در تضاد است.

دنیای اقتصاد