بارها اعلام شده که پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی، جرم انگاری خواهد شد و در قانون نیز برای آن، مجازاتی تعیین شده است. بر اساس قانون، تمام اشخاصی که اقدام به این کار می کنند، به حبس از ۹۱ روز الی یک سال محکوم خواهند شد و یا اینکه به جزای نقدی تا ۲ الی ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.

به گزارش پرشین سازه ، مدت هاست که مسئولین و سیاستگذاران اعلام می کنند که بدون تنظیم سند رسمی، هیچگونه پیش فروشی ممکن نخواهد بود. بر اساس ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دلالان و معامله گران املاک، نمی توانند در معاملات موضوع ماده ۱ این قانون، سند عادی تنظیم کرده و ساختمان خود را با این سند بفروشند.

برای بازدارندگی این قانون نیز، مجازات هایی مثل جرائم نقدی و مجازات حبس در نظر گرفته شده تا اطمینان حاصل شود این اتفاق رخ نخواهد داد. متخلفان این ماده، باید تا سه برابر سود حاصل از دلالی را به عنوان جریمه پرداخت کنند و علاوه بر این، پروانه کسب آن ها به مدت شش ماه تعلیق خواهد شد.

در صورتی که این اقدام مجدداً تکرار شود، جرائم دریافتی تا شش برابر سود حاصل از دلالی خواهد بود و مدت زمان تعلیق پروانه کسب و کار نیز ۱ سال می شود. در مرتبه سوم، پروانه کسب و کار دیگر رسماً باطل خواهد شد.

ماده ۱ قانون مزبور می گوید که تا یک سال بعد از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده ۱۰ این قانون، هرگونه اقدام حقوقی از جمله عقد و ایقاع  که موضوع یا نتیجه آن منجر به انتقال مالکیت عین یا حق انتفاع برای مدت بیش از ۲ سال یا انتقال حق ارتفاع اموال غیرمنقول باشد، باید حتما در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج شود.

علاوه بر این، تمام قراردادهایی که اجاره به شرط تملیک یا هرگونه قرارداد پیش فروش ساختمان هستند، نیز مشمول این قانون می باشند.

هرگونه سند عادی در دستگاه های اجرایی پذیرفته نمی شوند و شکایات مربوط به آن ها، قابل استماع نیستند. از سوی دیگر، در دستگاه های قضایی و اداری، فقط کسانی مالک یک ملک حساب می شوند که سند ملک به نام آن ها در سازمان ثبت اسناد درج شده باشد و یا از مالک رسمی، ملک مزبور را به ارث برده باشند.

پیش نویس قراردادها باید در سامانه ثبت شوند!

بر اساس ماده ۳ قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول، دلالان و تمام معامله گران ملکی که شامل مشاوران و بنگاه های معاملات می شوند، باید بعد از مذاکراتی که به عقد قرارداد منجر می شود، پیش نویس قراردادهای خود را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کرده و بعد از آن، پیش نویس مزبور را برای ثبت رسمی و تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند. تنها در این شرایط است که سند رسمی املاک، معتبر خواهد شد و می توان به آن استناد کرد.

وزارت راه و شهرسازی با همکاری دیگر وزارتخانه ها از جمله وزارت صمت، باید ظرف مدت سه ماه از لازم الاجرا شدن قانون مزبور، باید آیین نامه ای برای اتصال به سامانه ثبت اسناد رسمی تدوین کرده و به تصویب ریاست قوه قضاییه برسانند. تمام معامله گران املاک، بنگاه های معاملاتی و دلالان نیز باید بعد از مشخص شدن تکلیف این آیین نامه، به سامانه مزبور متصل شوند.

این قانون به جهت پیشگیری از جرائم مرتبط با سند اسناد عادی تنظیم شده و اگر گستره آن به پیش فروش ساختمان نیز رسیده، به این خاطر است که خیلی از تخلفات مربوط به اسناد عادی در همین روند پیش فروش ساختمان رخ می دهند. بسیاری از کلاهبرداران ملکی از بستر پیش فروش ساختمان، بیشترین بهره را برای سودجویی می برند و بارها شاهد بوده ایم که املاک تکمیل نشده به چندین نفر فروخته می شوند؛ چرا که امکان استعلام اسناد عادی وجود ندارد و به همین دلیل، دست کلاهبردار برای اقدامات سوءاستفاده گرانه باز است.

وظیفه سردفتران اسناد رسمی نیز این است که با توجه به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی افراد در رابطه با اموال غیرمنقول را تنظیم و ثبت کنند. سردفتران باید مبلغ دقیق ثمنی که به توافق طرفین رسیده و همچنین شروط موردنظر آن ها را در سند درج کنند. این شروط می توانند شامل پیش بینی اقساط ثمن، زمان پرداخت آن، پیش بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن باشند.

لازم به ذکر است که در هر شرایطی باید مقررات مربوطه در تنظیم سند رسمی رعایت شود.