به گزارش اخبار ساختمان، طبق مصوبه شورای عالی مسکن استان؛ سقف افزایش اجاره بهای مسکن مشهد، امسال نسبت به سال قبل حداکثر تا ۲۵ درصد مجاز است. با این حال بررسی داده های گزارش تورم مرکز آمار ایران حاکی از آن است که اجاره مسکن در شهریورماه در بازه ماهانه تورمی برابر بر ۳.۲ درصد را تجربه کرده و تورم نقطه به نقطه آن نیز ۴۳ درصد ثبت شده است. در این بین تورم سالانه اجاره بها ۴۱.۴ درصد تخمین زده شده است. این آمار‌ها نشان می دهد با وجود تأکید مسئولان، سیاست تعیین سقف برای افزایش اجاره بها شکست خورده است.

افزایش تولید مسکن راهکار کنترل بازار

رئیس اتحادیه صنف مشاوران معاملات املاک مشهد در پاسخ به این سؤال که چرا امسال سقف افزایش اجاره بها رعایت نشد، می گوید: در زمانی که سقف اجاره بها برای مشهد ۲۵ درصد تعیین شد، تورم مسکن ۳۱ درصد بوده است از این رو سقف اجاره بها آن زمان فاصله زیادی با تورم این بخش نداشته است.

حسین رستمی با بیان اینکه امسال بیشتر مستأجران، واحد‌های مسکونی خود را تمدید کرده اند، بیان می کند: همین مسئله سبب شد تا میزان افزایش اجاره بهای مسکن بیشتر توافقی باشد و طرفین به بنگاه های املاک برای تمدید اجاره کمتر مراجعه کنند. در مسئله توافقی هم مشخص است که نرخ بر اساس صحبتی که دو طرف با هم می کنند، نهایی می شود.

وی با بیان اینکه بهترین ابزار برای کنترل بازار اجاره بها افزایش تولید مسکن است، می گوید: طبیعی است که وقتی عرضه و تقاضا در هر بازاری برهم بخورد، آن بازار از تعادل خارج می شود. این مسئله درباره مسکن هم مصداق دارد. از اینرو اگر می خواهیم بازار اجاره بها را کنترل کنیم، باید تولید مسکن را افزایش دهیم.

رستمی در پاسخ به این سؤال که چرا از سامانه تعیین سقف اجاره بها استقبال نشده است، می گوید: چون امسال بیشتر قرارداد‌های اجاره بها توافقی بود، این مسئله سبب شد تا کمتر این سامانه برای تعیین اجاره بها ملاک قرار بگیرد. البته مشاوران املاک زیادی این سامانه را نصب کرده اند و بررسی ها نشان می دهد که رصد سامانه هم مناسب بوده است.

ادعا زیاد؛ برنامه کم

واقعیت این است که در کشور ما حرکت بازار مسکن همواره در دست بخش خصوصی بوده و دولت فقط وظیفه هدایتگری، نظارت و در صورت لزوم حمایت را برعهده داشته است. تا اینکه در دهه ۹۰ دولت دهم طرح ملی مسکن مهر را آغاز کرد و میزان ساخت مسکن به یکباره در کشور دو برابر شد. البته پیش از آن هم دستگاه های کشوری و لشکری در قالب تعاونی های کارمندی در امر ساختمان سازی ورود کرده بودند، اما این دوتا باهم قابل قیاس نبود.

دولت دوازدهم و سیزدهم، اما تنها مسئولیت اتمام پروژه های مسکن مهر را برعهده گرفت و بعد از آن، این مسیر را ادامه نداد و این یکی از بزرگترین انتقادات به آن دولت است. اتفاقی که سهم معناداری از افزایش قیمت مسکن در سال های پایانی دهه ۹۰ را به آن نسبت می دهند. دولت سیزدهم، اما طرح نهضت ملی مسکن را در دست گرفت. طرحی که در سال آخر دولت دوازدهم و البته خیلی دیر شروع شده بود.

طرحی که هم‌اکنون در حال اجراست و در مجموع در قالب آن یک میلیون و ۵۶۵ هزار واحد آماده سازی شده است. بماند که به تعبیر کارشناسان بازار مسکن، ایران نیازمند سالانه یک و نیم میلیون مسکن جدید است و بماند که بر سر این اعداد و ارقام اختلاف نظر وجود دارد. اما یک سؤال، در تمام این سال ها طرحی برای مستأجران هم اجرا شده است؟

دندان لق را بکشید

پاسخ به سؤال قبلی مثبت است. سال ۱۳۹۹ بود که برای نخستین بار ستاد ملی مبارزه با کرونا سقف افزایش اجاره بها را تصویب کرد. کرونا تمام شد و ستاد ملی مبارزه با کرونا هم به‌تبع تعطیل شد. اما دولت سر رودربایستی با مردم هم که شده هر سال به طور موقت برای افزایش اجاره بها سقف تعیین کرد و البته هر سال این سقف ها شکسته شد. تعیین سقف، اما از امسال به لطف ابلاغ قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» به شکل رسمی و طبق قانونی مشخص قرار است که هر سال تعیین شود.

طبق این قانون که ۲۵ اردیبهشت ماه امسال ابلاغ شد، دولت مکلف شده در شهر‌ها و استان هایی که نرخ تورم عمومی سالانه در آنها بیش از ۳۰ درصد است، سقف مجاز افزایش اجاره بها را تعیین کند. در متن قانون آمده است: «این سقف مجاز برای افزایش اجاره بها بر اساس شرایط و مقتضیات جغرافیایی، بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد نرخ تورم عمومی تعیین می شود.»، اما همانطور که همه می دانیم مثل گذشته قرار نیست بازار اجاره بهای مسکن به این سقف ها اعتنا کند. همانطور که در سال های کرونا نرخ رشد اجاره بهای مسکن حداقل دو برابر سقف ۲۰ درصدی یا بیشتر بود، در سالیان آینده نیز چنین خواهد شد. اما چرا؟

تقاضا زیاد؛ عرضه کم

قیمت هر کالایی را عرضه و تقاضا تعیین می کند. کلیت ماجرا این است که تعداد مستأجران هر سال افزایش می یابد و تعداد خانه هایی که در بازار اجاره مسکن عرضه می شود متناسب با رشد جمعیت مستأجران نیست. بر اساس آخرین آمار نفوس و مسکن سال ۹۵، ۱۸ میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار در کشور وجود دارند که از این تعداد حدود ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار، معادل ۳۰.۷ درصد مستأجر هستند. طبق برآورد‌های انجام شده در سال ۱۴۰۰ میزان اجاره نشینی در خانوار شهری به بیش از ۵۵ درصد رسیده است.

از سمتی اگرچه از تعداد خانه های موجود در بازار اجاره مسکن اطلاع دقیقی وجود ندارد، اما می توان بنا به دلایل مختلف از جمله رکود بازار مسکن طی سالیان متوالی، رشد چشمگیر قیمت مسکن، کاهش ساخت مسکن در سالیان متوالی و… حدس زد که تعداد خانه های موجود در بازار اجاره مسکن به نسبت تعداد مستأجران رشد نکرده است. برای همین است که هر سال شاهد رشد جمعیت خانوار‌های ساکن در سکونتگاه های غیررسمی در حاشیه شهر‌ها هستیم.

تکرار آزموده

محمد فتاحی، کارشناس اقتصاد مسکن، با اشاره به شکست تعیین سقف اجاره بها می گوید: معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی پیش از این نیز مصوبه تعیین سقف اجاره بها را از ستاد ملی کرونا در سال های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ دریافت و ابلاغ کرده بود؛ این در حالی است که گزارش های بانک مرکزی و مرکز آمار درباره بازار اجاره بهای مسکن نشان می دهد در دو سال ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ که ستاد ملی کرونا مصوبه تعیین سقف اجاره بها را ابلاغ کرد، این افزایش اجاره بها، بیش از رقم مندرج در مصوبه بوده است.

وی یکی از معایب تعیین سقف اجاره بها و نیز الزام به تمدید قرارداد اجاره مسکن را بروز درگیری میان موجر و مستأجر می داند و می گوید: فشار آوردن بر مردم سبب برخی اختلاف ها میان آنها شده و حتی اعتماد عمومی را کمرنگ می کند.

چاره چیست؟

بر اساس گزارش «اجاره داری مسکن و مروری بر قوانین کنترل اجاره بها» که  از سوی مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی منتشر شده است، موضوع کنترل اجاره برای اولین بار در دهه اول ۱۹۰۰ میلادی در ایالت متحده آمریکا و برخی کشور‌های دیگر برای کنترل افزایش اجاره بها و تخلیه مستأجر در شرایط اضطراری مسکن ظهور پیدا کرد. به طور همزمان بیشتر کشور‌های اروپایی نیز در جریان جنگ جهانی اول اولین مقررات خود را برای کنترل اجاره وضع کردند.  

در کشور‌هایی مانند سوئیس و آلمان که جمعیت اجاره نشین به ترتیب ۵۷ و ۴۸ درصد از جمعیت آنها را تشکیل می دهد، سکونت در مسکن استیجاری به دلیل قوانین حمایتی قوی از مستأجران مزیت بیشتری از سکونت ملکی دارد و به صورت یک ترجیح و انتخاب درآمده است.  

یکی از اهرم های اصلی دولت ها عرضه مسکن اجاره ای به طور انبوه از سوی شرکت هایی است که اجاره داری حرفه ای می کنند. این شرکت ها مجتمع هایی را به همین منظور می سازند و بهره برداری از فضا‌های تجاری مجتمع را نیز در اختیار می گیرند. به این ترتیب درآمد این شرکت ها از دو محل واحد‌های تجاری و واحد‌های مسکونی است. عرضه انبوه مسکن اجاره ای از سوی این شرکت ها، بازار اجاره مسکن را نیز کنترل می کند.  

با وجود بیش از یک قرن تجربه جهانی در اجاره داری حرفه ای، این برنامه در اقتصاد نیمه دولتی ایران هنوز به اجرا درنیامده است. این در حالی است که اجاره بهای مسکن در کلانشهر‌های ایران نظیر مشهد طی چهارسال گذشته بسته به نوع منطقه شهری بین ۵۰۰ تا ۱۲۰۰ درصد بوده است.

خبر خوب، اما این است که وزیر راه و شهرسازی، فرزانه صادق مالواجرد، وعده تدوین سازوکار مسکن استیجاری با اجاره داری حرفه ای برای کنترل هزینه ها را داده و این برنامه یکی از برنامه های محوری او در زمان دریافت رأی اعتماد از مجلس بوده است.

شهرآرا