به گزارش اخبار ساختمان، از اوایل سال گذشته كسادی بر بازار مسكن حاكم شد و بازار مسكن آرام آرام در ركود تورمی عمیقی فرورفت، در این مدت قیمت هر مترمربع واحد مسكونی روندی افزایشی را طی كرد و به تبع آن حجم معاملات هم كاهشی شد. در حال حاضر قیمت متوسط هر متر مربع واحد مسكونی در پایتخت حدود ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است و تعداد آپارتمان های مسكونی معامله شده به ۳.۷ هزار واحد رسیده است.

حالا در این شرایط فعالان و كارشناسان بازار مسكن، پیش بینی می كنند كه روند افزایشی قیمت مسكن و كاهش حجم معاملات در نیمه دوم سال جاری هم تداوم یابد.

اما ادامه این شرایط موجب دلسرد شدن بسیاری از خریداران مسكن، كاهش بازده سرمایه تولیدكنندگان، از دست رفتن انگیزه سرمایه گذاری و در پی آن كاهش ساخت و ساز می شود و این در حالی است كه مهمترین ركن برای خروج از ركود تورمی بازار مسكن برقراری تعادل میان عرضه و تقاضاست كه با كاهش قدرت خرید مصرف كننده و افزایش قیمت مسكن، انتظار خروج از ركود و خرید خانه برای مستأجران به رویا بدل می شود.

تحلیلگران بازار مسكن معتقدند تا زمانی كه عرضه های قبلی واحدهای مسكونی در بازار متقاضی نداشته باشد و تقاضای جدید در بازار شكل نگیرد، ركود پا برجا ‌می ماند. در چنین شرایطی حمایت از طرف تقاضا و همچنین عرضه می تواند به بازگشت تعادل به بازار کمک كند. حالا سوال این است كه قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسكونی در پایتخت چقدر است و آیا می توان به كاهش هزینه های ساخت و ساز مسكن در ماه های آتی امیدوار بود؟

اگر نگاهی به بخش تولید مسكن و هزینه های آن داشته باشیم، با افزایش چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی و رشد قیمت هر متر مربع زمین برای ساخت و ساز طی ماه های گذشته مواجه می شویم.

افزایشی كه به گفته رییس كانون سراسری انبوه سازان تهران حدود ۴۰ درصد و نزدیک به نرخ كلی تورم است. ایرج رهبر با اشاره به رشد هزینه ساخت و ساز در سال جاری می گوید: این هزینه همگام با نرخ تورم در سال جاری حركت كرده است و نسبت به سال گذشته حدود ۴۰ درصد رشد كرده است.

به گفته رهبر ساخت هر متر مربع واحد مسكونی در پایتخت حداقل ۲۰ میلیون تومان و بر اساس اظهارات دبیر كانون سراسری انبوه سازان ۱۸ میلیون تومان هزینه دارد. بر اساس ارقام اعلام شده برای هزینه ساخت و ساز هر متر مربع واحد مسكونی نمی توان چندان به بخش عرضه امیدوار بود و باید در انتظار تداوم این ركود تورمی حداقل در كوتاه مدت باشیم.

در این میان بررسی تحولات چهار دهه اخیر بازار مسكن هم نشان می دهد دوره های ركود در بازار مسكن به طور میانگین ۱۰ تا ۱۲ فصل (حدود سه سال) به طول می انجامد كه اگر ركود بازار ملک را كه از اوایل سال گذشته آغاز شده در نظر بگیریم و انتظار داشته باشیم كه روند فعلی همچون دوره های ركود قبلی باشد، كسادی بازار احتمالا پنج تا هفت فصل (حدود ۱.۵ تا ۲ سال) دیگر ادامه خواهد داشت.

خروج از ركود مسكن در گرو رونق اقتصاد كلان

رییس كانون سراسری انبوه سازان تهران ضمن اشاره به اینكه قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسكونی به عوامل مختلفی بستگی دارد، می گوید: قیمت ها با توجه به نوع ساخت و ساز تغییر می كند یعنی قیمت تولید یک واحد مسكونی ساده با لوكس متفاوت است اما اگر بخواهیم یک قیمت حداقلی برای ساخت هر مترمربع واحد مسكونی اعلام كنیم این رقم حدود ۲۰ میلیون تومان تمام است.

رهبر با اشاره به وجود ركود تورمی در بازار مسكن اظهار می كند: خروج از این وضعیت وابسته به اقتصاد كلان كشور است، یعنی اگر شاهد رونق در سایر بازارها باشیم، از ركود خارج می شویم.

رییس كانون سراسری انبوه سازان تهران، ادامه می دهد: برای بازگشت رونق باید قدرت خرید مردم با قیمت مسكن هماهنگی داشته باشد و در صورتی كه واحد مسكونی گران شود، خریداران برای خرید مسكن به مشكل می خورند و برنامه زمانی آنها به هم ریخته و ارزش پس انداز آنها كاهش و به تبع آن قدرت خریدشان هم افت می كند.

او بیان می كند: با بهبود قدرت خرید مردم یا افزایش تولید مسكن، از ركود خارج می شویم و وارد دوره رونق می شویم. در واقع دوره رونق و ركود در بازار مسكن شكل سینوسی دارد و زمانی كه قدرت خرید مردم به افزایش قیمت مسكن نمی رسد شاهد ركود و با برقراری تعادل میان توان خرید متقاضیان و قیمت مسكن، رونق شكل می گیرد.

رهبر به اهمیت نقش دولت در بازگشت رونق اشاره كرده و می گوید: با حمایت دولت از انبوه سازان و افزایش ساخت و سازها می توان شاهد ثبات قیمت ها در بازار باشیم.

شهرداری ها، پیشران افزایش قیمت مسكن

علاوه بر رییس كانون سراسری انبوه سازان تهران، دبیر كانون سراسری انبوه سازان هم برقراری تعادل میان عرضه و تقاضا را عامل مهمی برای خروج از ركود تورمی می داند و معتقد است كه شهرداری ها با افزایش نرخ صدور پروانه های ساختمانی نقش مهمی در افزایش قیمت مسكن بازی می كنند، فرشید پورحاجت، دبیر می گوید: ركود بازار مسكن تنها با تولید و عرضه مسكن شكسته می شود، در سال گذشته نقش آفرینی بازار مسكن، ركود توأم با تورم بود كه همچنان تا روزهای پایانی سال تداوم خود را پیوسته حفظ كرده بود.

او افزود: هزینه یک متر مربع زیربنا به لحاظ فنی گروه بندی های متفاوتی دارد و هم‌اكنون كف هزینه ساخت به ازای هر یک متر مربع حدود ۱۸ میلیون است.

به گفته پورحاجت، تداوم تورم مسكن در سال جاری به عنوان بازیگر اصلی در حوزه اقتصاد كلان نقش آفرینی خود را نشان داده است.

او اضافه می كند: تورم و ركود شرایط سختی برای فعالان صنعت مسكن ایجاد كرده است و طبق رصد آمارهای موجود، بازار مسكن در وضعیت خوبی ندارد و مانند ۱۰ سال گذشته طی سال حدود ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار واحد عرضه شده یعنی اتفاق جدیدی در این بازار رخ نداده است.

دبیر كانون سراسری انبوه سازان تهران بیان می كند: نگاه غیركارشناسی و تخصصی به حوزه ساخت مسكن طی ۱۰ ساله گذشته شرایط تولید و عرضه مسكن را سخت كرد و تولید كننده بخش مسكن به شرایطی كه در بازار حاكم است، دامن می زند.

پورحاجت معتقد است كه مدیران دولتی و خصوصی اذعان دارند كه مسكن بخش مولد و پیشران اقتصاد است اما در مقام اجرا دیدگاه ها متفاوت است و ۹۹ درصد تولید مسكن در كشور را بخش خصوصی انجام می دهد اما بخش خصوصی طی سال های اخیر از سوی مقام و مسوولان مورد كم لطفی قرار گرفته كه انتظار می رود با تغییراتی كه در وزارت راه و شهرسازی رخ داد، موانع بازار مسكن با جدیت رفع شود.

او تصریح می كند: همیشه معتقد بودم كه شهرداری ها پیشران افزایش قیمت مسكن در سراسر كشور هستند و وضعیتی كه دو ماهه منتهی به پایان سال گذشته رقم خورد، هیچكدام از شهرداری ها طبق قانون مصوب شده، حركت نكردند تا درآمدهای خود را از حوزه صنعت ساختمان كاهش بدهند.

پورحاجت می گوید: عوارض صدور پروانه ساختمان افزایش یافته كه این پروانه توسط شورای شهر و شهرداری ها رقم می خورد و ابتدای هرسال شاهدیم كه شهرداری ها پیشران ایجاد انگیزه تورمی در حوزه مسكن هستند كه باید قوانین جدی تر برای رفع این مساله صادر شود چون بر اساس رصد بازار مسكن، نرخ عوارض صدور پروانه ساختمان به شكل چشمگیری افزایش یافته و مسیر تولیدكنندگان را دشوار كرده است.

بیشتر بخوانید: کاهش هزینه های ساخت با توسعه افقی شهرها

روزنامه تعادل