به گزارش اخبار ساختمان، مساله بافت فرسوده و تبعات زندگی در این مناطق به لحاظ امنیتی و اجتماعی تبدیل به دغدغه مهمی میان مدیران شهری در کشور شده است؛ آمارها نشان از آن دارد که بیش از 19 میلیون نفر در کشور در بافت فرسوده زندگی می کنند. طی سال های گذشته و در دولت های مختلف بسته های تشویقی به منظور ترغیب نوسازی بافت فرسوده شهری به تصویب رسیده است؛ اما میزان اثرگذاری این بسته های تشویقی در نوسازی بافت فرسوده محدود بوده است.

عدم نوسازی در مناطق پوسیده (بافت فرسوده) باعث شده تا بخشی از ساکنان بومی این مناطق با هدف دستیابی به زندگی با‌ کیفیت تر و برخورداری از خدمات شهری مطلوب تر به سایر مناطق شهری مهاجرت کنند. در عین حال بخشی از نوسازی در بافت فرسوده شهری طی سال های اخیر در مسیر اعیان سازی پیش رفته است؛ این موضوع با افزایش هزینه تامین مسکن مناسب در این مناطق بخشی از ساکنان آن را مجبور به مهاجرت اجباری کرده است.

در واقع مدیریت ناکارآمد شهری در بافت فرسوده به حذف ساکنان بومی از این مناطق و اضافه شدن ساکنان جدید به آن انجامیده است. این رویه بافت فرسوده را به محلی برای پذیرش مهاجران جدید بدل کرده است؛ مهاجرانی که بخشی از آنها را اتباع غیرایرانی تشکیل می دهند.

بخش قابل توجهی از بافت فرسوده کشور فاقد استانداردهای معمول زندگی است؛ این عیب اگرچه به خروج جمعیت بومی از این مناطق منجر شده، اما همزمان باعث شده تا هزینه تامین مسکن در این مناطق پایین تر از سایر مناطق باشد و بنابراین بخشی از اتباع خارجی که از توان مالی برای تامین مسکن با‌کیفیت برخوردار نیستند، سراغ این مناطق بیایند.

تغییر یکباره بافت جمعیتی در هر محله ای می تواند به ناپایداری اجتماعی منجر شود؛ بنابراین کارشناسان توسعه شهری بر لزوم نوسازی بافت فرسوده با حفظ هسته جمعیت بومی تاکید دارند. مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی در گزارشی کارشناسی به بررسی دلایل عدم موفقیت طرح های پیشین در زمینه نوسازی بافت فرسوده شهری پرداخته و در عین حال به ارائه راهکارهایی به منظور تحقق نوسازی این مناطق با حفظ پایداری اجتماعی (حفظ ساکنان بومی) پرداخته است.

مناطق پوسیده شهر تهران عمدتا شامل تهران قدیم و مناطق حاشیه ای آن در منطقه 12 و 15 شهرداری تهران می شود؛ در سایر شهرها نیز این بافت فرسوده وجود دارد و در اغلب شهرها این بافت فرسوده، زمانی هسته اصلی شهرها را تشکیل می داد.

چرا بافت فرسوده نوسازی نشد؟

مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی در گزارشی با عنوان «واکاوی تبعات نوسازی بافت فرسوده از منظر اعیان سازی و ارائه رهنمون های پیشنهادی» به بررسی روند نوسازی بافت فرسوده در کشور و دلایل عدم موفقیت این طرح ها پرداخته و با بررسی نمونه های مشابه خارجی که به نتیجه مدنظر نیز نرسیده اند؛ پیشنهادهای کارشناسی برای تحقق نوسازی در بافت فرسوده شهری را مطرح کرده است.

طبق توصیه کارشناسان شهری، اعیان سازی محله های ضعیف و ناکارآمد و فرسوده، ضروری است اما بدون توجه به شروط تکمیلی آن، این اعیان سازی مانع از ادامه زندگی قدیمی های محل شده و در نهایت باعث می شود سیاست نوسازی محله به هدف اصابت نکند.

پنج رویه نادرست از سوی مدیران شهری باعث شده تا نوسازی بافت فرسوده به نتیجه مطلوب نرسد؛ اجبار سازندگان به تامین 100 درصدی پارکینگ مانع اول در مسیر نوسازی بافت فرسوده است. در حالی که بخش قابل توجهی از ساکنان این مناطق احتمالا از خودروی شخصی برخوردار نیستند؛ شهرداری سازندگان را ملزم به تامین 100 درصدی پارکینگ می کند.

این در حالی است که حذف تامین پارکینگ با کاهش متراژ مشاعات به افت هزینه تولید می انجامد و در عین ترغیب صاحبان ملک برای نوسازی باعث حفظ بخشی از ساکنان بومی در منطقه می شود. در عین حال حذف الزام تامین 100‌ درصدی پارکینگ باعث می شود تا امکان ساخت واحدهای کوچک متراژ نیز در این مناطق فراهم شود.

تبیین ضوابط تراکم به نحوی که مالکان قدیمی از آن منتفع نمی شوند، مانع بعدی در مسیر عدم نوسازی بافت فرسوده است. املاک در بافت پوسیده تهران قدیم عمدتا متعلق به ساکنان بومی است؛ ضوابط تراکم در سال های گذشته به نحوی بوده است که در برهه هایی از زمان، سازنده تنها منتفع نوسازی بوده و در برهه هایی با کاهش مجوز تراکم در این مناطق؛ حتی سازنده نیز از مشارکت در ساخت در این مناطق منتفع نشده است. این وضعیت به شدت از میزان پروژه های مشارکت با هدف نوسازی کاسته است.

عدم تعریف تسهیلات مالی ارزان به منظور تشویق صاحبان خانه های قدیمی برای نوسازی از دیگر موانع نوسازی بافت فرسوده شهر تهران بوده است. این در حالی است که سیاستگذار می توانست با افزایش سقف وام، نرخ پایین سود، توسعه تخفیف انشعابات و تخفیف در هزینه های شهرداری نوسازی در بافت فرسوده شهری را جذاب کند.

البته ارائه این تسهیلات باید با تعهد مالکان و سازندگان برای اجاره با نرخ مناسب برای اقشار با درآمد کم و متوسط انجام شود، تا به این ترتیب مانع اخراج اجباری ساکنان بومی از این مناطق به دلیل رشد هزینه های تامین مسکن شود.

طرح ترافیک سیاست منفی دیگری است که طی سال های اخیر باعث تسریع خروج ساکنان بومی از تهران قدیم شده است. در واقع اجرای این طرح در عین عدم توسعه حمل و نقل عمومی باعث شده تا بخشی از تهران قدیم خالی از سکنه بومی و تبدیل به منطقه تجاری و اداری یا محلی برای زندگی ساکنان جدید که عمدتا اتباع غیرایرانی هستند، شود.

در کنار موارد یاد‌شده عدم تعادل در سیاست نوسازی مسکن در بافت فرسوده باعث شده تا امروز این مناطق برای سه گروه متقاضی کم درآمد، درآمد متوسط و با درآمد بالا گزینه مناسب برای زندگی را ارائه نکند. این در حالی است که پایداری اجتماعی در یک منطقه شهری نیازمند آن است که یک محله برای سه گروه ضیف، متوسط و توانمند به لحاظ درآمدی خانه مناسب برای عرضه داشته باشد.

اعیان سازی با حفظ پایداری اجتماعی

در گزارش مرکز پژوهش های مجلس در خصوص واکاوی تبعات نوسازی بافت فرسوده به کرات از واژه اعیان سازی استفاده شده است و در عین بیان مزایای این اعیان سازی به بیان مضرات آن نیز پرداخته شده است.

اعیان سازی به زبان ساده تغییر و تحول در محدوده ای از شهر است که با نقل مکان ساکنان آن به محلات پایین شهر همراه است. این تغییرات اغلب منتج به دگرگونی فرهنگ و هویت محله ای می شود. بنابراین زمانی اعیان سازی فرآیندی مطلوب شناخته می شود که نوسازی بافت فرسوده با حفظ جمعیت بومی باشد.

رقبای نوسازی بافت فرسوده در دولت های مختلف

طی دهه های گذشته مدیران شهری سیاست های مختلفی را به منظور نوسازی بافت فرسوده در ایران اجرایی کرده اند که البته به نتیجه مطلوب نیز منجر نشده است. تبیین طرح های مختلف به منظور ساخت مسکن و تخصیص اعتبارهای سنگین دولتی به این طرح ها یکی از موانع اصلی نوسازی بافت فرسوده در کشور بوده است. این در حالی است که بافت فرسوده دارای زیرساخت مناسب بوده و اگر دولت ها نوسازی این بافت را با حمایت مالی و بسته های مشوق در دستور کار قرار می دادند با هزینه کمتری به نتیجه مطلوب می رسیدند.

طی سال های 1388 تا 1392 رویکرد دولت در خصوص تامین مسکن بر توسعه بافت منفصل شهری (مسکن مهر) متمرکز بود و همین موضوع باعث کاهش توجه به ضرورت احیای بافت فرسوده در کشور شد.

در ادامه در سال های 1392 تا 1400، مجدد توجه به بافت فرسوده شهری و توسعه اعیان سازی در این مناطق مورد توجه سیاستگذاران دولتی قرار گرفت. این موضوع باعث شد تا به صورت متوسط سالانه 1 تا 2‌ درصد از بافت فرسوده شهری نوسازی شود؛ این در حالی بود که در برنامه ششم توسعه و در ذیل قانون حمایت از مرمت و احیای بافت های تاریخی هدف نوسازی 20 درصدی بافت فرسوده شهری تعریف شده بود.

در ادامه طی سال های 1400 تا 1403 نیز سیاستگذاران شهری دو رویکرد توسعه بافت های منفصل شهری در قالب نهضت ملی مسکن و همچنین ارائه بسته های تشویقی شهرسازی برای نوسازی بافت فرسوده شهری را پیگیری کردند. این رویه ها باعث شد تا صدور پروانه نوسازی در بافت های فرسوده افزایش یابد.

با وجود این طی این دوره زمانی نیز ساخت مسکن ملی با الحاق زمین به شهرها در اولویت بیشتری نسبت به نوسازی بافت فرسوده شهری قرار داشت؛ به نحوی که تسهیلات ساخت مسکن ملی بالاتر از تسهیلات ساخت مسکن در بافت فرسوده بود. این سیاست نیز غیرکارشناسی بود و باعث شد تا بخش قابل توجهی از سرمایه های کشور به جای تزریق به بافت فرسوده به مناطق حاشیه شهرها سوق داده شود.

شکست نوسازی شهری با بی توجهی به جامعه بومی

توجه به نوسازی بافت فرسوده تنها مربوط به ایران نیست؛ این موضوع با هدف بهبود کیفیت محیط های شهری در نقاط مختلف دنیا مورد توجه تصمیم گیران شهری بوده است. در گزارش های مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی به تجربه کشورهای مختلف آسیایی و اروپایی در این زمینه پرداخته شده است. در میان مثال های مطرح شده ترکیه بیشترین شباهت را با ایران دارد.

محله سولوکوله در استانبول یکی از محلات محروم و فقیرنشین شهر استانبول بود؛ طرح بازآفرینی شهری سولوکوله در سال 2005 ارائه شد و در ژوئیه سال 2006 موافقت نامه ای برای تخریب و توسعه مجدد این منطقه امضا شد.

مدیران شهری توسعه این منطقه را با خرید اجباری زمین از ساکنان بومی و در واقع اخراج آنها از محل زندگی خود اجرایی کردند؛ در سال 2009 ساکنان بومی به طور کامل از منطقه تخلیه شدند و در سال 2010 کار بازسازی آغاز شد.

کار نوسازی این محله به تخریب کامل محله سولوکوله و تخریب بناهای ارزشمند آن انجامید. در نهایت نیز پس از بازسازی بخش قابل توجهی از ساکنان بومی به دلیل هزینه نتوانستند به محله بازگردند و از همین رو از این طرح با عنوان یک نمونه شکست خورده یاد می شود.

نمونه ناموفق داخلی نوسازی بافت فرسوده شهری در محله نواب شهر تهران نیز اجرایی شد. مطالعات طرح نواب از سال 1345 آغاز شد؛ از اهداف ابتدایی این طرح در سال 1369 اجرای بزرگراه نواب به عنوان شاهراه اتصال نواحی شمالی و جنوبی شهر تهران و ایجاد ارزش افزوده در این منطقه با هدف تحریک احیای بافت فرسوده در مجاورت این بزرگراه بود.

برای اجرای این طرح حدود سه هزار ملک مسکونی شامل 6‌ هزار خانوار مجبور به کوچ اجباری از محله قدیمی خود شدند و تعداد زیادی مراکز فرهنگی و اجتماعی نیز تخریب شد. در عین حال اجرای این پروژه عظیم به جهش یکباره قیمت مصالح ساختمانی در کشور انجامید. اما در نهایت پس از گذشت سال ها از اجرای آن، نه تنها هدف نهایی محقق نشد که روح پویایی محله با نارضایتی ساکنان از کمبود خدمات و ناامنی به لحاظ مهاجرت گسترده ساکنان بومی از میان رفت.

دنیای اقتصاد