به گزارش اخبار ساختمان، کارنامه شش ماهه عملکرد دولت در حوزه مالیات ستانی از خانه های خالی و لوکس نشان دهنده رفوزگی برای سومین سال متوالی است. در نیمسال اول ۱۴۰۳ و در حالی که انتظار می رود نیمی از هدفگذاری بودجه سالانه کشور در این بخش محقق شده باشد، تنها ۰.۸‌درصد از هدف مالیاتی خانه های خالی محقق و معادل کمتر از چهار میلیارد تومان وصول شد. این کارنامه البته چندان هم دور از انتظار نبود چراکه عملکرد دولت در سال های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ نیز تفاوت محسوسی با نیمسال اول ۱۴۰۳ نداشت.

مالکان خانه های خالی و گرانقیمت از سال ۹۹ در قالب بندی از بودجه سالانه کشور مشمول پرداخت مالیات شدند. اگرچه کمترین توفیقی در این مالیات ستانی حاصل نشد اما بندهای مربوطه در لوایح بودجه سال های بعد نیز به تصویب رسید و هر سال با تغییرات جزئی تکرار شده است.

این دو مالیات ملکی در سال های ۹۹ و ۱۴۰۰ وصولی نداشت اما سرانجام در سال ۱۴۰۱ با پافشاری دولت و سازمان امور مالیاتی و به دنبال تصویب قانون جدیدی برای اخذ مالیات خانه های خالی در مجلس، سرانجام اولین مالکان خانه های خالی را در تور انداخت و توانست درآمدهای جزئی سالانه از این محل ایجاد کند. با این حال ارقام وصولی بسیار ناچیز و در مقایسه با هدف مالیاتی پیش بینی شده در بودجه، همواره نزدیک صفر بوده است.

دولت در سال ۱۴۰۱ اخذ ۱۰۰۰ میلیارد تومان مالیات از مالکان خانه های خالی را در دستور کار قرار داد اما در آن سال فقط ۱.۸ میلیارد تومان مالیات از این محل حاصل شد و مشخص بود که از میان انبوه واحدهای مسکونی منجمد‌شده و خالی مانده در بازار مسکن، حتی ۱۰۰ واحد نیز شناسایی یا ملزم به پرداخت مالیات نشده است.

با وجود این کارنامه ضعیف در حوزه وصول مالیات ملکی مذکور، در سال 1402 دولت وقت هدف مالیاتی در این بخش را دو برابر کرد و به 2000 میلیارد تومان افزایش داد؛ گو اینکه دولتمردان امیدوار بودند بتوانند با تکیه بر داده های ثبت شده در سامانه ملی املاک و اسکان، خانه های خالی را شناسایی کنند.

با این حال در آن سال هم کل رقم وصولی از این ردیف درآمدی در بودجه سالانه کشور فقط 5.4 میلیارد تومان بود که فقط 0.3‌ درصد از هدف مالیاتی پیش بینی شده را محقق کرد.

به تازگی آمار رسمی جدیدی از میزان تحقق درآمدهای مالیاتی در شش ماه اول سال جاری منتشر شده که نشان می دهد امسال هم دولت در وصول مالیات های ملکی دوگانه یعنی مالیات خانه های خالی و گرانقیمت ناکام مانده و رفوزه شده است.

ردیف مصوب درآمد مالیات خانه های خالی در بودجه سال جاری، در حالی که با توجه به روند رشد قیمت مسکن در سال 1402 انتظار می رفت افزایش داشته باشد یا دست‌‌‌کم ثابت بماند، نصف شد. امسال پیش بینی دولت از درآمد مالیاتی ناشی از خانه های خالی فقط 1000 میلیارد تومان بود و به این ترتیب در برش شش ماهه باید 500 میلیارد تومان از این رقم وصول شده باشد. این در حالی است که در این مدت فقط 3.9 میلیارد تومان مالیات از مالکان خانه های خالی اخذ شده که معادل 0.8 از هدف برش نیمسال جاری است.

این ارقام ناچیز اگر موشکافانه مورد توجه قرار گیرد، پیام های مهمی برای سیاستگذار بخش مسکن دارد. کارنامه دولت در مالیات خانه های خالی مصداق بارز ضرب‌‌‌المثل «سال به سال، دریغ از پارسال» است! جهت تغییرات قیمت مسکن در سال های اخیر همواره مثبت بوده؛ اگرچه میزان این تغییرات در هر سال متفاوت بوده است.

به این ترتیب برآورد از درآمد انواع مالیات ملکی با توجه به اینکه بر اساس درصدی از ارزش ملک تعیین می شود، باید هر سال نسبت به سال گذشته افزایش داشته یا در صورت ثبات تورم ملکی، ثابت بماند. اما دولت در سال 1403 با مشاهده کارنامه ضعیف سال های 99 تا 1402 تصمیم گرفت رقم ردیف درآمدی پیش بینی شده از این محل را به نصف کاهش دهد.

این شاید پلیتیکی برای بهتر جلوه دادن کارنامه وصول مالیات مسکن (سهم وصولی از کل ردیف پیش بینی شده) بود؛ اما حتی این پلیتیک هم جواب نداد و عملا کارگزاران مالیاتی در شش ماه نخست امسال کارنامه ای ضعیف تر از سال گذشته داشته اند.

قانون استثناها

در سال های گذشته عدم دسترسی به اطلاعات سکونتی افراد و آخرین وضعیت املاک مسکونی، به عنوان دلایل کارنامه ضعیف وصول مالیات های ملکی نام برده می شد. این در حالی است که بخشی از این اطلاعات به شکل خوداظهاری در سال های اخیر روی سامانه املاک و اسکان بارگذاری شده است.

تعداد املاک ثبت شده آنقدر کم نیست که بتوان عملکرد ضعیف وصولی دو سه میلیارد تومان مالیات از هزاران واحد مسکونی خالی از سکنه را که به عنوان خرید سرمایه ای تملک و منجمد شده است قابل پذیرش تلقی کرد. اما علت این ناکامی تکرارشونده در سال های اخیر در اجرای این بخش از بودجه کشور چه بوده است؟ همه چیز به محتوای قانون پشتیبان اخذ مالیات از خانه های خالی باز می گردد.

این قانون حاوی تعداد زیادی استثناست؛ به این معنا که عده زیادی از مالکان خانه های خالی به انحای گوناگون از پرداخت مالیات مذکور معاف شده اند. قانون مذکور راه های دور زدن متعددی دارد، تا جایی که مثلا یک خانوار می تواند تا دو خانه خالی علاوه بر ملک محل سکونت خود داشته باشد و بابت این واحدها مشمول پرداخت مالیات نشود.

به عنوان مثال بر اساس این قانون به مالکان خانه های خالی مجوز داده شده است که دو خانه خالی دیگر نیز به جز اقامتگاه اصلی، معاف از مالیات، در مالکیت داشته باشند. این معافیت مربوط به بند ۲ تبصره ۸ از ماده ب نسخه جدید قانون مالیات بر خانه های خالی است که سال گذشته ابلاغ شد.

بر اساس این بند، سرپرستان خانوار می توانند یک واحد مسکونی در شهر محل اقامت خود را به عنوان اقامتگاه اصلی در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند. از سوی دیگر در صورتی که این افراد واحد مسکونی دیگری در شهر دیگری داشته باشند می توانند آن واحد را نیز به صورت معاف از مالیات به عنوان اقامتگاه فرعی در سامانه ثبت کنند.

حال اگر یک واحد خالی از سکنه دیگر در شهر محل اقامتگاه اصلی خانوار به نام یک عضو دیگر خانوار باشد نیز از مالیات معاف است. معنا و تفسیر این ماده مالیاتی آن است که یک خانوار می تواند علاوه بر اقامتگاه اصلی خود در شهر محل سکونت، دو واحد مسکونی خالی از سکنه یکی در شهر خود و دیگری در شهر دیگر را به صورت معاف از مالیات و به صورت خالی نگهداری کند. به این ترتیب مادامی که بنا بر اجرای قانونی مملو از استثناها باشد، انتظار کارنامه قابل قبول از دولت، در اجرای آن بیجاست.

گزارش دوم از مردودی کارنامه مالیاتی

اگرچه کارنامه ضعیف دولت در وصول مالیات خانه های خالی، در مورد مالیات املاک گرانقیمت اعم از زمین و مسکن تکرار شده است، اما در این بخش میزان تحقق اهداف به مراتب بهتر از مالیات خانه های خالی بوده است. در سال 1402 کف قیمت املاک مشمول مالیات ثانویه ملکی یعنی خانه های گرانقیمت و به اصطلاح لوکس، 20 میلیارد تومان بود. ردیف درآمدی پیش بینی شده از این محل نیز در بودجه سال جاری کشور 706 میلیارد تومان بود که از این رقم 100 میلیارد تومان معادل حدود 14 درصد، وصول شد.

امسال نیز مالکان زمین های بایر و خانه های با قیمت بالای 35 میلیارد تومان، برای ارزش ملکی بالای این رقم باید با نرخ 2 در هزار، مالیات بپردازند. هر چند کف مشمول مالیات در خانه های لوکس اشکال دارد و حتی خانه های مصرفی ساکنان مناطق گرانقیمت بازار مسکن مثل منطقه یک تهران را ناگزیر به پرداخت مالیات بابت خانه ای که وجه سرمایه گذاری ندارد می کند، اما درآمد حاصل از این مالیات در سال جاری درسی برای سیاستگذار دارد که می تواند در سال آینده با تکیه بر آن، مالیات های ملکی را اصلاح کند.

ماجرا از این قرار است که در نیمسال 1403 بر اساس برش شش ماهه از هدف مالیاتی 437 میلیارد تومانی برای این موضوع، 78 میلیارد تومان وصول شده است. به عبارت دیگر در این بازه زمانی، 35‌ درصد از هدفگذاری شش ماهه مالیاتی در بخش مالیات املاک لوکس محقق شده است.

مقایسه این عدد با کارنامه رفوزه مالیات ستانی از مالکان خانه های خالی با تحقق زیر یک درصدی نشان می دهد اگر مبنای مواجهه مالیاتی با مالکان خانه های منجمد و بیکار، اخذ مالیات سالانه ملکی باشد، در این صورت درآمد دولت از محل مالیات های ملکی افزایش خواهد یافت.

آنچه اکنون در قالب مالیات املاک لوکس اخذ می شود، در واقع مدلی از مالیات سالانه است که در دنیا به عنوان مالیات دست اول ملکی شناخته می شود. مالیات ملکی در حقیقت درصدی از ارزش تمام املاک است که به صورت سالانه در حساب مالکان منظور می شود.

هرچند به اقتضای شرایط ممکن است برخی از املاک از این نوع مالیات معاف شوند – به عنوان مثال بر اساس موقعیت جغرافیایی و واقع شدن در ارزان ترین محله های مسکونی شهر – اما استثناهای این روش مالیات ستانی در دنیا بسیار محدود است و در نتیجه اجرای آن به مراتب ساده تر و نتیجه آن به مراتب بهتر است.

مالیات املاک لوکس در واقع شکل بهتری از مالیات پوچی است که برای مالکان خانه های خالی تدارک دیده شده است. در این مدل همه مالکان املاک با ارزش مشخصی، مشمول پرداخت مالیات با ضرایب تعیین شده می شوند.

کارنامه نسبتا قابل قبول دولت در وصول این مالیات، راه درست اصلاح مسیر مالیات ستانی ملکی را به دولت چهاردهم نشان می دهد. انتظار می رود سیاستگذار با درک علل عملکرد ضعیف قانون مالیات خانه های خالی، برای سال پیش رو مدل مالیات سالانه ملکی را دنبال و تصویب قانون پشتیبان اجرای آن را به عنوان جایگزین مالیات خانه های خالی دنبال و از تکرار چهارباره مالیات مردود خانه های خالی در سال آینده خودداری کند.

الگوی جهانی و آزموده مالیات سالانه در صورتی که به اقتضای شرایط موجود معیشتی بومی شود، شکست سنگین اجرای قانون مالیات خانه های خالی تکرار نخواهد شد. هرچند درد اصلی بازار مسکن یعنی تقاضای بالای ملاکی و خرید و احتکار خانه به عنوان سرمایه، تنها در صورتی که تورم عمومی کنترل شود و هیجان قیمتی در بازارهای گوناگون مهار شود، درمان خواهد شد.

بیشتر بخوانید: مسئله خانه های خالی در دولت جدید حل می شود؟

دنیای اقتصاد