به گزارش اخبار ساختمان، مرکز پژوهش های مجلس با بررسی نقاط قوت و ضعف دو نوع مالیات سالانه ملکی که در حال حاضر در سرفصل های انواع مالیات و عوارض ملکی پیش بینی شده است، نسخه بهینه مالیات سالانه املاک را معرفی کرده است.

غفلت از یک ابزار کارآمد و آزموده شده مالیاتی در بخش املاک و مستغلات و اتکای صرف بر فرمول مالیات ستانی از املاک فوق لوکس مورد توجه بازوی پژوهشی مجلس قرار گرفته است. مرکز پژوهش های مجلس با انتشار یک مطالعه با عنوان «مالیات بر دارایی، مالیات سالانه املاک گران قیمت» ضمن بررسی انواع مالیات های ملکی متعارف که در کشورهای توسعه یافته مورد توجه قرار گرفته و نیز قوانین مرتبط با اخذ مالیات های ملکی در ایران طی سه دهه گذشته، فرمولی برای مالیات ستانی پیشنهاد کرده که چارچوب آن، همان چارچوب مالیات سالانه ملکی است.

این موضوع از آن جهت مورد توجه پژوهشگران این مرکز قرار گرفته است که اجرای قوانین موجود در حوزه مالیات ستانی از املاک تاکنون نتیجه ای که باید را به دنبال نداشته و اهداف مالیاتی حداقلی پیش بینی شده در بودجه های سنواتی از این محل محقق نشده است؛ موضوعی که نشان می دهد قوانین مالیات ملکی موجود مشکلاتی دارد.

در حال حاضر یک نسخه معیوب و ناقص از مالیات سالانه املاک در کشور ما در حال اجراست؛ نسخه ای که به مالیات املاک لوکس شهرت دارد و بر اساس آن مالکان املاک و اراضی که قیمت آنها از حد مشخصی بیشتر است، مشمول پرداخت مالیات می شوند.

این مالیات در سال 1400 در بودجه سالانه دولت درج شد و در لایحه بودجه 1404 نیز منظور شده است؛ اما به دلیل اشکالاتی که به آن دچار است، اجرای آن موفقیت آمیز نبوده است. در گزارشی که با عنوان «دولت باز هم در مالیات ستانی از بازار مسکن ناکام ماند» که در اول آبان‌‌‌ماه منتشر شد، کارنامه عملکرد این مالیات در شش ماه ابتدای امسال را منتشر کردیم؛ کارنامه ای که نشان می دهد نسبت به هدفگذاری صورت گرفته در بودجه سال جاری کل کشور و با در نظر گرفتن برش شش ماهه این هدف، فقط 35‌ درصد از درآمد پیش بینی شده بابت مالیات ستانی از مالکان املاک گرانقیمت وصول شده است.

بر اساس فرمول دولت در بودجه 1403، امسال فقط آپارتمان ها، خانه ها و زمین های بالای 35 میلیارد تومان مشمول مالیات معادل 2 در 1000 قیمت روز ملک می شوند. این فرمول برای سال آینده به نحوی تغییر کرده که تعداد املاک کمتری در تور مالیاتی بیفتند؛ به این ترتیب که در صورت تصویب آن در مجلس، فقط املاک با قیمت بالای 50 میلیارد تومان مشمول مالیات خواهند شد.

نوع دیگری از مالیات ملکی که در قوانین و ضوابط جاری مرتبط با املاک و مستغلات در ایران پیش بینی شده است، عوارض نوسازی است که شهرداری ها سالانه از صاحبان تمام املاک واقع در شهرها دریافت می کنند. این مالیات نیز با توجه به اینکه بدون استثنا همه املاک را شامل می شود، نوعی از مالیات سالانه ملکی محسوب می شود. اما این مدل نیز اشکالاتی دارد. برجسته ترین اشکال آن، ‌‌‌ نرخ غیرموثری است که برای آن پیش بینی شده و در فقدان ‌سازوکار موثر وصول آن، حتی همین نرخ غیرموثر نیز به صورت منظم و در موعد مقرر وصول نمی شود.

اشکالات دو مالیات سالانه ملکی

در حال حاضر مالیات سالانه دولتی و عوارض نوسازی شهرداری اشکالات متعددی دارد. مهمترین اشکال عوارض نوسازی شهرداری ها، فرمولی است که نرخ آن را غیرموثر می کند و کارکردی که از انواع مالیات بر دارایی انتظار می رود، یعنی تعدیل ثروت و کاهش اختلاف طبقاتی را نمی توان از این عوارض انتظار داشت.

عوارض نوسازی شهرداری که همان مالیات سالانه محلی بر ملک محسوب می شود با توجه به فرمول آن (2 درصد ارزش معاملاتی ملک)، معادل زیر 0.04‌ درصد میانگین ارزش روز یک واحد آپارتمان میان متراژ در تهران است؛ این در حالی است که در حالت بهینه و بر اساس تجربه جهانی این نرخ حداقل 0.3‌ درصد ارزش روز یک واحد مسکونی است. مادامی که نرخ عوارض نوسازی مبتنی بر فرمول فعلی، حداقلی باشد، ظرفیت این مالیات برای تنظیم بازار زمین و مسکن و توزیع ثروت بالفعل نخواهد شد.

مرکز پژوهش ها در مطالعه ای که انجام داده، به یک ماده قانونی مصوب سال 1366 اشاره کرده که در قالب آن، اخذ مالیات سالانه ملکی با شرایطی پیش بینی شده بود. این قانون ویژگی هایی داشت که در جریان بازگشت آن به چرخه بررسی در سال 99 مورد غفلت واقع شد. اما اکنون فرصت مناسبی است که دولت در جریان برنامه ریزی مالی برای سال 1404 و مجلس در پروسه بررسی لایحه بودجه 1404 کل کشور آن را اصلاح کند.

در سال 66 در قالب باب دوم قانون مالیات های مستقیم، انواعی از مالیات ملکی اعم از مالیات سالانه، مالیات بر مستغلات مسکونی خالی، مالیات بر اراضی بایر و مالیات بر ارث به تصویب رسید. قانون مالیات سالانه ملکی مصوب سال 66 خانه های تا قیمت 2 میلیون تومان را معاف از مالیات معرفی کرد و املاک گرانقیمت تر به تناسب مازاد ارزش نسبت به قیمت پایه، مشمول مالیات پلکانی با نرخ های متفاوت از 2 تا 8‌ درصد می شدند. اما این قانون یک استثنای مهم داشت که به نوعی قابلیت اجرای آن را تضمین می کرد. این استثنای مهم خانه اول بود.

در حال حاضر اگر واحد مسکونی مصرفی یک فرد، یعنی خانه ای که محل سکونت دائمی اوست، در یک منطقه لوکس بازار مسکن واقع شده و قیمت چند ده میلیارد تومانی داشته باشد، مالک مشمول پرداخت مالیات خواهد شد. این در حالی است که در قانون دهه 60 واحدهای مسکونی مصرفی خانوار از پرداخت مالیات معاف شده بودند.

مرکز پژوهش ها همچنین در جریان بررسی مشکلات مالیات های دوگانه فعلی که از شقوق مالیات سالانه املاک به شمار می آید، به مساله ضمانت اجرایی قانون مالیات املاک گرانقیمت اشاره و تاکید کرده است که چون این مالیات در بودجه های سالانه قید می شود، فاقد ضمانت اجرایی قوی است.

همچنین کف قیمت پیش بینی شده برای املاک مشمول مالیات املاک گرانقیمت در سال جاری 35 میلیارد تومان بوده و در سال آینده نیز 50 میلیارد تومان پیش بینی شده است که در صورت تصویب، عملا از تعداد املاک مشمول پرداخت مالیات مختص لوکس ها که همین حالا کمتر از پنج درصد کل املاک مسکونی کشور را شامل می شود، باز هم کاسته خواهد شد.

در مورد عوارض نوسازی نیز می توان به نبود تمایز میان مالیات پیش بینی شده برای مالکان یک و چند‌خانه ای اشاره کرد. در واقع برای مدیریت شهری تفاوتی نمی کند که قرار است عوارض سالانه را از یک ملاک حرفه ای دریافت کند، یا مالک تنها یک واحد آپارتمان در تهران یا حتی در کل کشور. فرمول و نرخ تفاوتی بین این دو قائل نیست و در نتیجه عوارض نوسازی نمی تواند هدفی را که سیاستگذار از اخذ مالیات دارایی دنبال می کند محقق و به توزیع عادلانه ثروت کمک کند.

مالیات ملکی کارآمد کدام است؟

مالیات سالانه ملکی در صورتی که خانه اول را معاف کند، نرخ آن شناور و معادل درصدی از ارزش روز ملک باشد و نیز متناسب با لوکس شدن ملک، افزایش پیدا کند و نیز پشتوانه قانونی آن به نحوی پیش بینی شود که ضمانت اجرایی قوی داشته باشد، یک مالیات خوب و کارآمد خواهد بود.

مرکز پژوهش های مجلس خاطرنشان می کند مالیات سالانه ملکی به عنوان یکی از شقوق مالیات بر دارایی، در صورتی که به نحو موثر اجرا شود، می تواند به کاهش اختلاف طبقاتی و ضریب جینی بینجامد. در ایران همچنین لازم است مانند تجربه برخی از کشورها، گروهی از املاک مسکونی از شمول دارایی های ملکی مشمول مالیات سالانه معاف شود. با در نظر گرفتن حقایق اقتصادی حاکم بر جامعه و وضعیت معیشتی اقشار کم درآمد، آپارتمان های با قیمت کمتر از میانگین قیمت شهر تهران می توانند از معافیت در پرداخت بهره مند شوند.

در واقع فرمول صحیح مالیات سالانه ملکی که مرکز پژوهش ها نیز به آن پرداخته و با تجربه اجرای این قانون در آمریکا نیز همخوانی دارد، واجد پنج ویژگی است: خانه اول از مالیات سالانه معاف باشد؛ خانه های دوم و چندم در صورتی که مجموع ارزش آنها از متوسط قیمت مسکن در شهر بالاتر برود، مشمول مالیات با نرخ 0.3‌ درصد تا 2‌ درصد قیمت روز ملک خواهد بود؛ نرخ مالیات شناور باشد؛ متناسب با لوکس‌‌‌شدن ملک، نرخ مالیات به صورت پلکانی به سمت 2‌ درصد افزایش یابد؛ بابت نپرداختن سالانه مالیات مذکور، جرایم تصاعدی با نرخ های سنگین پیش بینی شود.

اثر مالیات سالانه بر بازار املاک

گزارش مرکز پژوهش های مجلس حاکی است، دو نوع سرمایه گذاری در بازار املاک رایج است که یکی سرمایه گذاری ملکی و دیگری سرمایه گذاری ساختمانی است.

به عبارت دیگر بخشی از سرمایه ها در بازار ملک صرف خرید و فروش املاک می شود که از آن می توان به عنوان سرمایه گذاری غیرمولد یاد کرد و بخش دیگر، سرمایه گذاری در ساخت و ساز است که مولد محسوب می شود.

تورم شدید قیمت مسکن در سال های اخیر موجب شده میزان سرمایه گذاری بخش خصوصی در بازار ساخت و ساز در یک روند مستمر، رو به کاهش باشد. این کاهش سرمایه گذاری ساختمانی در دهه گذشته اثر خود را به شکل کمبود عرضه و پرواز قیمت مسکن نشان داد و تامین مسکن را به یک معضل اساسی در کشور تبدیل کرد.

یکی از عوامل اثرگذار بر سرمایه گذاری در بازار مسکن توسط بخش خصوصی، ثبات اقتصادی است. از آنجا که انتظارات نقش مهمی در تصمیم به سرمایه گذاری دارند، هرگونه عدم ثبات اقتصادی می تواند اثر منفی بر سرمایه گذاری در بازار مسکن داشته باشد.

تورم به عنوان یکی از شاخص های عدم ثبات، موجب نااطمینانی به سیاست های اقتصادی دولت شده، ریسک سرمایه گذاری بلندمدت را افزایش داده، اطلاعات قیمتی را مخدوش می کند و حتی موجب فرار سرمایه می شود.

در چنین شرایطی ترکیب سرمایه گذاری به نفع فعالیت های سوداگرانه که بازدهی آنی دارند و به زیان سرمایه گذاری مولد هستند، تغییر می یابد. در این میان مالیات سالانه ملکی به افزایش عرضه و کاهش تقاضای سوداگرانه در بازار املاک می انجامد و به تبع آن نوسان شدید قیمت در بازار مسکن کشور کاهش یافته و تورم در این بازار تا حدی تعدیل می شود. با کاهش نوسانات و تنش های قیمتی در بازار مسکن همچنین شرایط برای سرمایه گذاری های جدید و با اطمینان بالاتر به وجود خواهد آمد و با افزایش عرضه، موجب کاهش فشار قیمتی در این بازار خواهد شد.

یکی دیگر از اثرات مالیات سالانه املاک بر سرمایه گذاری در بازار مسکن، تغییر الگوی ساخت مسکن خواهد بود. با وضع این پایه مالیاتی، خانه های با قیمت بالاتر از یک سطح قیمتی، مشمول مالیات سالانه خواهند شد. این سطح قیمتی معافیت مالیاتی موجب خواهد شد تا سرمایه گذاری در بخش مسکن نیز متناسب با جنس تقاضا، به سمت خانه های با متراژ و قیمت سطح معافیت مالیاتی سوق یابد و باعث می شود علاوه بر تعدیل قیمت واحدهای مسکونی لوکس، میزان عرضه آپارتمان های مناسب دهک های پایین درآمدی نیز افزایش یابد.

دنیای اقتصاد