با افزایش ناگهانی قیمت ها از دهه ۹۰، سهم وام مسکن در تامین هزینه خرید خانه بسیار ناچیز شده و عملا دردی از کسی دوا نمی کند!
به گزارش پرشین سازه ، تا اواخر دهه ۸۰ شمسی که قیمت مسکن نسبتا پایدار بود، تسهیلات خرید مسکن می توانست یک سوم از هزینه خرید یک آپارتمان را تامین کند. گرچه قدرت خرید تقریبا ۳۳ درصدی این وام در همان زمان هم کافی نبود اما در دهه ۹۰ و به خصوص از سال ۱۳۹۴ که قیمت ها ناگهان رشد عجیبی کرد، قدرت این تسهیلات به درجه ناچیزی رسید.

در مواجهه با بحران مسکن، دولت ها راهکار را در تولید بیشتر مسکن حمایتی دیدند و اقداماتی نظیر طرح نهضت ملی مسکن در دولت سیزدهم اجرا شد و مبلغ تسهیلات بانکی برای خرید خانه نیز افزایش پیدا کرد اما این طرح ها فعلا با شکست مواجه شده اند و خرید خانه برای اقشار ضعیف و متوسط همچنان یک آرزوی دست نیافتنی است.

کارشناسان اعتقاد دارند که کم کاری دولت ها ظرف ۲۰ سال گذشته در ساخت خانه باعث شده تا تورم ساخت و ساز به شدت افزایش پیدا کند و قیمت مسکن دچار حباب بزرگی شود که حتی تسهیلات بانکی چند صد میلیونی نیز پاسخگوی آن نخواهند بود.

تسهیلات بانکی دیگر فایده ای ندارد

بررسی های انجام شده نشان می دهد که وام و تسهیلات خرید مسکن از چند سال پیش در تهران، سایر کلانشهرها و به تازگی در شهرهای کوچک هم قدرت پوششی خود را از دست داده است. این وام که در گذشته حداقل بیشتر از ۳۰ درصد هزینه خرید مسکن را تامین می کرد، امروزه به قدری بی اثر شده که حتی توان تامین هزینه خرید ۱۰ درصد از خانه را هم ندارد.

علاوه بر کم بودن مقدار این وام نسبت به تورم و قیمت مسکن، تحقیقات نشان داده که میزان اقساط آن نیز سهم زیادی از درآمد ماهانه متقاضی را به خود اختصاص می دهد، به طوری که بسیاری از خانوارهای قشر ضعیف و حتی متوسط، توان بازپرداخت آن را ندارند و تحت فشار قرار می گیرند.

حل این معادله دو مجهولی به یک مسئله غیر قابل حل برای دولت تبدیل شده است و از طرفی نمی توان نرخ وام را افزایش داد، زیرا بالا بردن قیمت آن مستقیما باعث افزایش قیمت مسکن شده و تاثیری در قدرت خرید آن نخواهد داشت. از طرف دیگر با توجه به مدت بازپرداخت طولانی، بانک ها حاضر نیستند سود این تسهیلات را به کمتر از ۲۲ درصد برسانند که باعث می شود مبلغ اقساط آن سهم قابل توجهی از مخارج ماهانه خانوارها را به خود اختصاص دهد.

حال سوال اینجاست که چرا یک خانوار ایرانی باید برای گرفتن وامی که قدرت خرید تنها ۱۰ متر مربع از یک واحد مسکونی را دارد، اقساط سنگینی بپردازد و برای یک وام ۶۵۰ میلیونی (طبق مصوبه جدید)، بیش از ۱ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان سود پرداخت کند؟ این در حالی است که در کشورهای دیگر، وام مسکن حداکثر با بهره ۲ الی ۴ درصد اعطا شده و اقساط آن به گونه ای است که سهم ناچیزی از درآمد ماهانه را به خود اختصاص دهد.

بررسی نشان داده که با توجه به قیمت سرسام آور مسکن در کشور، در سال ۱۴۰۳ قدرت پوششی تسهیلات خرید مسکن به کمتر از ۱۰ متر سقوط کرده است.

در صورتی که دولت نتواند ابتکار عملی راهبردی پیدا کند، همچنان در بن بست بحران مسکن باقی خواهد ماند و شرایط به ویژه برای مردم، هر سال بدتر از سال گذشته خواهد شد. نتیجه تداوم این شرایط این خواهد بود که مردم دیگر حتی توان اجاره نشینی را نیز نخواهند داشت و جمعیت عظیمی به درجات پایین تری از خط فقر سقوط خواهند کرد.

در این راستا، یک استاد دانشگاه به نام آلبرت بغزیان یک راهکار دو مرحله ای را پیشنهاد کرده که می تواند موقتا درمانی بر درد مسکن باشد و تا زمان هموار شدن مسیر رشد اقتصادی، به عنوان یک راهکار کوتاه مدت چاره ساز شود.

بغزیان برای رفع مشکل، دو طرح کلیدی را پیشنهاد می کند:

طرح اول اعطای “وام مشارکتی خرید مسکن” است که اجازه می دهد بیش از یک نفر بتوانند وام مسکن را دریافت کرده و یک ملک را به صورت اشتراکی در اختیار بگیرند. در این شرایط قدرت پوششی وام افزایش پیدا کرده و می تواند تا ۴۰ درصد از بهای کل خانه را تامین کند. از طرف دیگر مبلغ اقساط نیز سرشکن شده و با تقسیم شدن میان چند نفر، فشار کمتری به متقاضی وارد می کند.

طرح دوم نیز وارد کردن ساخت و ساز به صندوق های زمین و ساختمان است که باعث می شود تقاضای سرمایه ای ملک از بازار مسکن به بخش مولد مسکن سازی سرازیر شود و اثر تورمی افزایش تقاضا بر قیمت آپارتمان را کاهش دهد.