بیشتر مردم تصور می کنند هزینه های مسکن در ترکیه ارزان تر از ایران است، اما میانگین اجاره بها در استانبول نزدیک به ۲ برابر تهران است. جالب تر اینکه با وجود رواج اقتصاد تورمی شدید در هر دو کشور و حتی سرعت رشد ۱.۴ برابری مبلغ اجاره خانه در ترکیه نسبت به ایران، طی سال های اخیر مردم آن کشور توانسته اند به کمک دو بال اقتصادی، قدرت مالی لازم برای پرداخت هزینه مسکن را به دست بیاورند.
به گزارش پرشین سازه ، ایران و ترکیه از نظر تورم اقتصادی در سال های اخیر هر دو شرایط نسبتاً مشابهی را تجربه کرده اند اما یک تفاوت بسیار مهم بین این دو وجود دارد که باعث شده تأمین هزینه خرید مسکن در تهران عملاً غیر ممکن و در استانبول کاملاً ممکن باشد!
بررسی عملکرد کشورهای دیگر در تنظیم بازار مسکن می تواند یک راهکار پیشنهادی مناسب برای دولت باشد تا این بازار را از مسیر بیراهه امروز خارج کرده و بتواند حداقل در مدیریت بازار اجاره نشین ها رویکرد شاید مناسب تری را در پیش بگیرد. در سال های اخیر، مجموعه ای از اتفاقات بیرونی و عوامل خارجی (غیر از خود بازار) باعث جهشی یکباره و تاریخی هم در بازار خرید و فروش و هم در بازار اجاره مسکن شد. اتفاقی که نتیجه مستقیم آن افزایش چشمگیر فقر مسکن در کشور بود.
بر اساس آخرین آمارهای رسمی، در تهران نزدیک به ۱.۵ میلیون خانواده مستأجر وجود دارد که دچار فقر کامل مسکن هستند. به عبارت دیگر، هزینه های اجاره مسکن آن ها به قدری نسبت به درآمدشان بالاست که در تأمین خوراک خود نیز به مشکل خورده اند. همین آمارها نشان می دهد که بیش از نیمی از خانواده های ایرانی در سراسر کشور نه تنها اجاره نشین هستند، بلکه در فقر مسکن به سر می برند. به این معنی که هزینه اجاره بهای آنان خیلی بیشتر از ۳۰ درصد کل مخارج ماهانه را تشکیل می دهد.
مسئولین دولتی نیز در سال های اخیر به جای پرداختن به ریشه بحران مسکن و سخت تر شدن شرایط اقتصادی اجاره نشین ها، سراغ هدف های فرعی و اشتباهی رفته اند که بعضاً نه تنها گرهی از مشکل باز نکرده، بلکه موجب عمیق تر شدن این بحران نیز شده است.
واقعیتی که کاملاً روشن است، ریشه فقر مسکن و فقر اجاره نشین ها نه فقط در خود بازار، بلکه در ترکیبی از عواملی همچون تورم عمومی بالا، رشد اقتصادی پایین و ناممکن بودن تعدیل تورمی دستمزدها است. حال بیایید برای پیدا کردن آدرس صحیح اصل و منشأ مشکل و یافتن ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی که موجب به وجود آمدن وضع بحرانی امروز شده، به مقایسه عملکرد سیاستگذاران ترکیه (به عنوان کشوری با شرایط مشابه) در برابر ایران بپردازیم.
اجاره بیشتر، سختی کمتر!
توجه داشته باشید که معیار ما برای مقایسه وضعیت بازار مسکن در تهران و استانبول بر اساس ارزش دلار بوده است.
مقایسه بازار مسکن در پایتخت های دو کشور نشان می دهد که با وجود اجاره بهای ۲ برابری در استانبول نسبت به تهران، این مبلغ حدود ۷۰ درصد از کف دستمزد نیروهای کار را تشکیل می دهد، در حالی که در تهران، با وجود پایین تر بودن نرخ کرایه، این مبلغ تقریباً ۱.۷ برابر حداقل دستمزد نیروهای کار است.
به عبارت دیگر، گرچه مبلغ اجاره بها در استانبول بیشتر از تهران است، اما این مبلغ سهم کمتری از درآمد ماهانه خانواده را به خود اختصاص می دهد. اگر مسئولان بتوانند این نکته کلیدی را درک کنند، می توانند سیاستگذاری بازار مسکن را از بیراهه کنونی به مسیر اصلی بازگردانند.
نکته کلیدی را می توان در نرخ رشد اقتصادی ترکیه و روند تعدیل دستمزدها در این کشور دید. اقتصاد این کشور ظرف ۱۰ سال گذشته توانسته رشد سالیانه ۵ درصدی داشته باشد. این رشد پایدار و مثبت موجب بالا رفتن شاخص رفاه خانواده ها و تقویت درآمد سرانه شده است. گرچه در سال های اخیر، ترکیه نیز مانند ایران درگیر تورم عمومی بوده، اما نه تنها نرخ این تورم اندکی پایین تر از ایران بود، بلکه برخلاف کشور ما اجازه نداد که موتور تولیدش از حرکت بایستد.
میانگین رشد اقتصادی سالانه در ایران ظرف ۱۰ سال گذشته تنها ۱.۹ درصد بوده (برخلاف ۵ درصد ترکیه) که آن نیز ناشی از رشد ناپیوسته سال های اخیر بوده است. در دوره های قبل تر، مثلاً در دهه ۹۰، متوسط رشد اقتصادی سالانه در کشور ما نزدیک به صفر بوده که همین موضوع زمینه ساز بحران رفاه مسکن در کشور شد.
بالاتر بودن رشد اقتصادی در ترکیه باعث شده تا متوسط سرانه درآمد سالانه در این کشور ۱۴۸۰۰ دلار باشد، در حالی که سرانه درآمد سالانه در ایران فقط ۱۵۰۰ دلار است! این رشد اقتصادی همچنین زمینه ساز بالا رفتن کف دستمزدها شده تا توان اقتصادی مردم در مقابله با تورم افزایش پیدا کند. نیروهای کار ترکیه در سال های اخیر رشد دستمزد ۳۰ تا ۵۰ درصدی را تجربه کرده اند و این موضوع در کنار حفظ قیمت مسکن و اجاره، باعث شده تا مستأجرها توان بیشتری برای پرداخت اجاره داشته باشند و در این حال متحمل فشار کمتری (نسبت به ایران) شوند.
البته باید توجه داشته باشید که ترکیه نیز سابق بر این از سیاست تولید مسکن های حمایتی استفاده کرده است. از سال ۱۹۸۴، چندین برنامه دولتی جهت تأمین مسکن برای خانواده های کم درآمد اجرا شده است اما این سیاست های حمایتی در کنار کنترل عوامل خارجی اثرگذار بر بازار مسکن اجرا شده اند. در نتیجه، امروز مستأجران ساکن استانبول، با وجود درگیر بودن در شرایط تورمی، برخلاف مردم ایران دچار فقر مسکن نیستند. موضوعی که بررسی آن می تواند الگو و درس عبرت بسیار خوبی برای سیاستگذاران داخلی باشد.
source