در دنیای پیچیده و پویای بازار مسکن، تسهیلات بانکی به‌عنوان یکی از کلیدی‌ترین ابزارها برای تنظیم عرضه و تقاضا، نقش تعیین‌کننده‌ای ایفا می‌کند. تغییرات در نظام تامین مالی مسکن، به‌ویژه در قالب وام‌های خرید، اجاره و نوسازی، نه‌تنها پیامدهای اقتصادی گسترده‌ای به همراه دارد، بلکه مستقیما بر رفتار مصرف‌کنندگان، سیاست‌های بانک‌ها و در نهایت وضعیت کلی بازار مسکن تاثیر می‌گذارد. در سال ۱۴۰۳، بازار مسکن ایران وارد مرحله‌ای حساس و چالش‌برانگیز شده است؛ جایی که روند تغییرات در تسهیلات بانکی، از جمله افزایش چشمگیر تسهیلات خرید مسکن برای واحدهای غیرنوساز و کاهش چشمگیر وام‌های ودیعه مسکن، وضعیت جدیدی را برای خریداران و مستاجران ایجاد کرده است. این تحولات نه‌تنها به‌طور واضح اولویت‌های جدید متقاضیان مسکن را نمایان کرده، بلکه نشانگر چالش‌های اساسی در سیاست‌های اعتباری و مالی بانک‌ها و نیز افزایش هزینه‌های ساخت و ساز است. بررسی دقیق این روندها می‌تواند نقشه راهی برای تحلیل‌گران و سیاست‌گذاران باشد تا درک بهتری از آینده بازار مسکن و نحوه تنظیم آن به دست آورند.
وضعیت تسهیلات خرید مسکن در سال ۱۴۰۳
تسهیلات خرید مسکن همواره به‌عنوان یکی از ابزارهای اصلی برای کمک به خانه‌دار شدن افراد و تسهیل شرایط سکونتی خانوارها شناخته می‌شود. این تسهیلات در دو قالب وام خرید مسکن نوساز و وام خرید مسکن غیرنوساز در دسترس متقاضیان قرار می‌گیرد. معمولا وام خرید مسکن نوساز به واحدهایی با سن بنای کمتر از پنج سال تعلق می‌گیرد و سقف تسهیلات آن بالاتر از واحدهای قدیمی‌تر است. در مقابل، وام خرید مسکن غیرنوساز به واحدهایی با سن بالاتر اختصاص یافته و معمولا مبلغ کمتری به متقاضیان پرداخت می‌شود.
آمارهای منتشرشده در ۱۰ ماهه سال‌جاری نشان می‌دهد که تسهیلات خرید مسکن غیرنوساز در روندی صعودی قرار داشته است؛ با این‌که تسهیلات خرید مسکن نوساز نیز در مقاطعی افزایش یافته، اما در دی‌ماه سال جاری برای نخستین‌بار تسهیلات خرید مسکن غیرنوساز از تسهیلات خرید مسکن نوساز پیشی گرفته است. طبق آمارهای رسمی، در دی‌ماه امسال حدود پنج هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان تسهیلات برای خرید مسکن غیرنوساز پرداخت شده است، در حالی که تسهیلات خرید مسکن نوساز معادل پنج هزار و ۱۰۰ میلیارد تومان بوده است. این تغییرات در روند اعطای وام‌ها، نشان از یک جابه‌جایی عمده در تقاضای بازار مسکن و تغییرات چشمگیر در اولویت‌های خریداران دارد.
روند نزولی تسهیلات ودیعه مسکن
تسهیلات ودیعه مسکن که به مستاجران برای تامین بخشی از مبلغ ودیعه اجاره پرداخت می‌شود، یکی دیگر از ابزارهای مالی مهم در بازار مسکن به شمار می‌رود. در سال‌جاری، روند اعطای این تسهیلات نوسانات قابل‌توجهی داشته است. از ابتدای سال تا شهریورماه، روند اعطای تسهیلات ودیعه مسکن صعودی بود و این مبلغ در شهریورماه به پنج هزار میلیارد تومان رسید، اما در نیمه دوم سال و به‌ویژه در دی‌ماه، این روند نزولی شده و به دو هزار و ۶۰۰ میلیارد تومان کاهش یافته است. این تغییرات به وضوح ناشی از سیاست‌های جدید بانک‌ها در تخصیص منابع مالی، کاهش تقاضا از سوی مستاجران یا حتی سخت‌تر شدن شرایط دریافت این تسهیلات است؛ همچنین با کاهش نرخ رشد اجاره‌بها در برخی مناطق، ممکن است نیاز به دریافت تسهیلات ودیعه مسکن کمتر شده باشد.
تسهیلات جعاله تعمیر مسکن؛ ثبات در روند پرداخت‌ها
علاوه‌بر تسهیلات خرید، بانک‌ها تسهیلاتی را تحت عنوان جعاله تعمیر مسکن برای بازسازی و نوسازی واحدهای مسکونی ارائه می‌دهند. این تسهیلات به خانوارهایی تعلق می‌گیرد که قصد انجام تعمیرات اساسی مانند نوسازی تاسیسات، تعویض کفپوش، رنگ‌آمیزی یا مقاوم‌سازی سازه را دارند. آمارهای رسمی نشان می‌دهند که میزان پرداخت تسهیلات جعاله تعمیر مسکن در سال جاری روندی تقریبا ثابت را طی کرده است. در دی‌ماه سال جاری، بانک‌ها حدود هزار و ۲۰۰ میلیارد تومان وام جعاله پرداخت کرده‌اند که بیانگر ثبات نسبی در تقاضا برای این نوع تسهیلات است.
تحلیل روند تغییرات در تسهیلات مسکن: چرخش تقاضا به سمت واحدهای غیرنوساز
در شرایطی که قیمت مسکن با شیب تند و فزاینده‌ای همراه است، قدرت خرید متقاضیان به‌شدت کاهش یافته و این امر موجب تغییر رفتار خریداران شده است. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که تقاضا برای واحدهای غیرنوساز به‌طور چشمگیری افزایش یافته است؛ چرا‌که این واحدها نسبت به املاک نوساز قیمت پایین‌تری دارند و متقاضیان با بودجه محدود، گزینه‌های بیشتری برای انتخاب خواهند داشت. این تغییرات در تقاضا، افزایش دریافت تسهیلات برای خرید مسکن غیرنوساز را به وضوح توجیه می‌کند.
سیاست‌های بانکی و تاثیر آن بر تسهیلات مسکن
سیاست‌های اعتباری بانک‌ها نقش بسیار مهمی در تغییر مسیر تسهیلات مسکن ایفا می‌کنند. کاهش تسهیلات ودیعه مسکن و کاهش سهم تسهیلات به واحدهای نوساز، ممکن است نتیجه محدودیت‌های اعتباری بانک‌ها و تخصیص منابع به بخش‌های دیگر باشد. در شرایط فعلی، بانک‌ها با محدودیت‌های منابع مالی مواجه هستند و اولویت‌بندی در تخصیص تسهیلات، تاثیر مستقیمی بر میزان و نوع وام‌های پرداختی خواهد داشت.
تحولات بازار اجاره و کاهش تقاضا برای تسهیلات ودیعه
یکی دیگر از عوامل موثر در این روند، وضعیت بازار اجاره است. کاهش رشد اجاره‌بها در برخی مناطق کشور، می‌تواند دلیل کاهش تقاضا برای تسهیلات ودیعه مسکن باشد. در صورتی که نرخ‌های اجاره تثبیت شده و فشارهای تورمی در این بخش کاهش یابد، مستاجران به‌طور طبیعی تمایل کمتری به دریافت وام‌های ودیعه خواهند داشت.
افزایش هزینه‌های ساخت و اثر آن بر عرضه واحدهای نوساز
روند فزاینده هزینه‌های ساخت و ساز، عامل دیگری است که بر عرضه واحدهای نوساز تاثیر گذاشته است. افزایش قیمت مصالح، هزینه‌های نیروی انسانی و سایر هزینه‌های جانبی ساخت، باعث شده است که بسیاری از سازندگان پروژه‌های خود را به تعویق بیندازند یا حتی از ادامه آن‌ها باز بمانند. این امر به کاهش تعداد واحدهای نوساز و در نتیجه کاهش تسهیلات پرداختی برای این دسته از املاک منجر شده است؛ به‌طور طبیعی، این وضعیت موجب تغییر تمرکز متقاضیان به سمت واحدهای قدیمی‌تر و آماده شده است.
تحولات اخیر در سیستم تسهیلات مسکن، نه تنها به‌دلیل افزایش قیمت‌ها و تورم اقتصادی، بلکه به‌واسطه تغییرات سیاست‌های بانکی و اعتباری نیز به‌وجود آمده است. در این شرایط، افزایش تسهیلات خرید مسکن برای واحدهای غیرنوساز به وضوح نمایان است؛ در حالی که این تسهیلات به‌طور سنتی برای واحدهای نوساز اختصاص می‌یافت، در حال حاضر با کاهش قدرت خرید خانوارها، تمایل به خرید واحدهای قدیمی‌تر افزایش یافته است. این تغییر در روند تسهیلات، همچنین تاثیر مستقیمی بر وضعیت تسهیلات ودیعه مسکن داشته و شاهد کاهش قابل‌توجه این تسهیلات در نیمه دوم سال هستیم. کاهش تسهیلات ودیعه مسکن در کنار افزایش نرخ اجاره‌بها و محدودیت‌های اعتباری، به‌طور طبیعی نیاز به سیاست‌گذاری جدید در بخش مسکن را به شدت نمایان می‌کند. از سوی دیگر، افزایش هزینه‌های ساخت و ساز به‌ویژه قیمت مصالح و نیروی انسانی، مانع از ساخت واحدهای نوساز و در نتیجه کاهش تعداد تسهیلات پرداختی برای این نوع مسکن شده است.
این وضعیت پیچیده، ترکیبی از عوامل مختلف اقتصادی و سیاست‌های بانکی است که به‌طور هم‌زمان تقاضای خرید مسکن را به سمت واحدهای قدیمی‌تر سوق داده و فشارهای جدیدی به بازار اجاره وارد کرده است؛ در نتیجه بانک‌ها و نهادهای دولتی باید در طراحی و اجرای سیاست‌های مالی و اعتباری خود، به‌ویژه در زمینه تخصیص منابع برای تسهیلات ودیعه و خرید مسکن، بازنگری جدی داشته باشند تا از بروز بحران‌های جدید جلوگیری کنند. در کنار این موضوع، توجه به نیازهای واقعی بازار مسکن و اتخاذ تصمیمات هوشمندانه در مورد حمایت از سازندگان و تقویت تسهیلات مسکن، می‌تواند به بهبود شرایط برای خریداران، مستاجران و صنعت مسکن در بلندمدت منجر شود؛ بنابراین برای پیشگیری از بروز چالش‌های جدی و ارائه راه‌حل‌های موثر، لازم است که سیاست‌های اعتباری و حمایتی به‌طور جدی بازنگری و مطابق با تحولات جاری بازار تنظیم شوند.
source