بررسی آخرین آمار بانک مرکزی از معاملات مسکن تهران در مردادماه سال جاری، نشان می‌دهد که مناطق ۲، ۴، ۵ و ۱۰ بیشترین میزان معاملات را ثبت کرده‌اند. در مقابل، مناطق ۱۹ و ۲۰ کمترین حجم معاملات را داشته‌اند و منطقه ۱۸ نیز همچنان به عنوان ارزان‌ترین منطقه تهران از نظر قیمت هر مترمربع مسکن، شناخته می‌شود.
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که منطقه ۱۰ به دلیل تناسب بیشتر قیمت مسکن با توان خرید متقاضیان، یکی از پرمعامله‌ترین مناطق تهران است. واسطه‌های ملکی در این منطقه گزارش داده‌اند که از ابتدای زمستان امسال، حجم معاملات رشد محسوسی داشته است.
در مقابل، منطقه 1 تهران که در دسته مناطق لوکس قرار دارد، با متوسط قیمت ۳۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع، بالاترین نرخ را در بازار مسکن پایتخت ثبت کرده است. در برخی پروژه‌های خاص، این قیمت به ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان نیز می‌رسد. منطقه ۲ نیز با متوسط قیمت ۲۸۵ میلیون تومان برای هر مترمربع، در بین مناطق پرمعامله جای دارد.
مناطق ۵ و ۱۰ به ترتیب با متوسط قیمت ۱۶۵ و ۸۴ میلیون تومان برای هر مترمربع، از جمله مناطقی هستند که با استقبال گسترده خریداران مواجه شده‌اند. در این میان، منطقه ۱۸ با متوسط قیمت ۷۲ میلیون تومان برای هر مترمربع، پایین‌ترین قیمت مسکن در تهران را به خود اختصاص داده است.
الگوی توزیع معاملات در تهران نشان دهنده نوسانات محسوسی در میزان تقاضا میان مناطق مختلف است. در برخی نواحی مانند مناطق ۱۰ و ۵، حجم معاملات به دلیل تناسب قیمت‌ها با توان خرید متقاضیان افزایش یافته است. در مقابل، در مناطق لوکس‌تر مانند ۱ و ۳، کاهش توان مالی خریداران منجر به افت محسوس معاملات شده است. این تفاوت‌ها ریشه در سیاست‌های تأمین مالی، نرخ تورم، شرایط اقتصادی خانوارها و تغییرات در عرضه و تقاضا دارد.
از نگاه صما ساختار دو قطبی بازار مسکن تهران، ناشی از عدم توازن در تأمین مالی و سیاست‌گذاری بخش مسکن است. در حالی که برخی مناطق به دلیل جذب تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری، رشد معاملات را تجربه می‌کنند، در مناطق لوکس کاهش گردش مالی مشهود است. این روند، نشان‌دهنده اثرگذاری مستقیم نرخ بهره بانکی، سیاست‌های اعتباری و عرضه مسکن است. افزایش تقاضا در مناطق میانی و پایین‌دست بازار، از خلاء سیاست‌های حمایتی برای تأمین مسکن اقشار متوسط و کم‌درآمد ناشی می‌شود. در سوی مقابل، رکود در مناطق لوکس، نتیجه اشباع عرضه و سیاست‌های غیرهدفمند در تخصیص منابع است. بدون اتخاذ راهبردهای عملی همچون اصلاح نظام وام‌دهی، بهینه‌سازی عرضه و کنترل نوسانات قیمتی، این شکاف عمیق‌تر شده و بازار مسکن تهران به سمت ناپایداری بیشتر سوق پیدا می‌کند.