به گزارش اخبار ساختمان، جعبه سیاه بازار اجاره‌‌ مسکن توسط جمعی از صاحبنظران اقتصاد مسکن و همچنین اقتصاددانان در وزارت راه و شهرسازی باز شد. گزارش ها از پشت صحنه طراحی بسته مسکن اجاره ای 1404 در معاونت مسکن و ساختمان حاکی است، دولت چهاردهم اخیرا تصمیم گرفته در راستای یک اقدام نتیجه ‌بخش برای حل مساله بحران عدم دسترسی ایرانی ها به مسکن مناسب در کوتاه مدت و میان مدت، طرح ارائه کند.

بازار مسکن گره هایی دارد که مهمترین آنها یعنی تورم مسکن باید در بیرون این بازار باز شود؛ یعنی از طریق کاهش تورم عمومی و خشکاندن ریسک سیاسی. اما مثلا در بازار اجاره نشین ها تا زمان گشایش آن گره های اساسی، انجام اقداماتی، ضروری و امکانپذیر است که تاکنون از آن غفلت شده است. 12 کارشناس خبره اقتصاد مسکن در نشست با مسوولان بخش مسکن دولت برای شناسایی این اقدامات، سه دسته واقعیت اقتصادی از بازار اجاره را به طراحان مسکن اجاره ای 1404 اعلام کردند.

سه عامل باعث نابسامانی بازار اجاره بها هستند

فصل مشترک هشدارهای کارشناسان اقتصاد مسکن به مقامات بخش مسکن در دولت در مواجهه با بحران تاریخی مستاجرها، خطای‌‌ دید تکراری مسوولان در این مسیر است.

از نگاه این گروه، سه عامل در سال های اخیر باعث نابسامانی بازار اجاره مسکن شد؛ افزایش فقر در خانوارها ناشی از یک دهه رشد اقتصادی پایین، بی ثباتی متغیرهای کلان اقتصادی از جمله تورم عمومی که میزان آن طی سه سال گذشته به دو برابر سطح تاریخی سه دهه قبل رسید و همچنین افت سرمایه گذاری واقعی ساختمانی که به کاهش عرضه در برابر تقاضای مسکن دامن زد. دولتی ها همواره در این سال ها تصور می کردند بحران اجاره مسکن، رقم اجاره بها است که اگر جلوی رشد آن را با اجاره بهای دستوری که از سال 1400 شیوع پیدا کرد، بگیرند؛ همه مشکلات و مسائل حل می شود.

زیرپوست این بازار اما مطابق هشدار کارشناسان، بحران های اقتصادی سال های گذشته است که اثر آن به داخل بازار اجاره نشین ها سرایت کرده است. در نشست کارشناسان اقتصاد مسکن با معاون مسکن و ساختمان و مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، مطرح شدن متهمان نابسامانی بازار اجاره باعث شد مسیر طراحی مسکن اجاره ای 1404 با آگاهی نسبت به نقطه کور این بازار مورد توجه سیاستگذار قرار بگیرد.

برای تنظیم بازار اجاره باید 2 خط قرمز در نظر گرفته شود

اقتصاددانان از وزارت راه و شهرسازی خواسته اند، هر نوع سیاست نویسی که هدف آن، دخالت در بازار یا سانسور منافع یکی از طرفین معاملات اجاره مسکن (عمدتا موجرها) باشد را کنار بگذارند و حتی فکر چنین تصمیماتی را هم نکنند چون تجربه شکست خورده اجاره بهای دستوری در سه سال گذشته و همچنین تجربه قیمتگذاری در خیلی از بازارها طی دهه های گذشته، شاهد عینی از نتایج زیانبار چنین سیاست سازی ها برای جامعه‌‌ مصرف کننده بوده است.

در ازای پرهیز از مداخله، پیشنهاد به رسمیت شناخته شدن مسکن استیجار به دولت ارائه شده است. در حال حاضر این بازار به شکل سنتی فعال است به این معنا که موجرها، شخصیت حقوقی مثل بازار استیجار کشورهای مختلف جهان ندارند بلکه تک آپارتمان توسط تک‌‌موجر اجاره داده می شود.

عرضه در بازار حرفه ای اجاره داری توسط عواملی که هر کدام تعداد قابل توجهی ساختمان مسکونی در اختیار مستاجرها قرار داده اند انجام می شود. این مدل اجاره داری امکان دسترسی به عایدی مناسب برای موجر را فراهم می کند و در عین حال، جامعه هدف گیرندگان تسهیلات و مشوق های عرضه واحد مسکونی اجاره ای نیز مشخص است و در نتیجه، به این گروه از عرضه کننده ها تحت شرایطی که به حمایت اقتصادی از مستاجرهای کم‌‌درآمد منجر شود، می توان تسهیلات ویژه سرمایه گذاری داد.

تدارک راهکارهای کوتاه مدت و میان مدت در پلان اولیه مسکن اجاره ای 1404

گزارش ها از آنچه در نشست مسوولان بخش مسکن با صاحبنظران اقتصادی برای طراحی پلان اولیه مسکن اجاره ای در 1404 به عنوان راهکارهای کوتاه مدت و میان مدت مطرح شد، حاکی است: پنج پیشنهاد برای این منظور در دستور کار قرار گرفته است. قرار است قانونی که 26 سال پیش برای رسمیت بخشیدن به مسکن استیجار تحت عنوان قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری به تصویب رسید، یک بار دیگر و البته بخش هایی از آن اکران شود.

بر اساس آن قانون، دولت باید 10‌ درصد از واحدهای مسکونی را که در طرح های مسکن سازی حمایتی تعریف می کند به مسکن استیجار اختصاص دهد. هر چند در حال حاضر اقتصاددانان در این باره معتقدند، مشکل مستاجرهای کم‌‌درآمد الزاما با عرضه مسکن استیجار حل نمی شود چون توان پرداخت اجاره بها را ندارند و باید ابتدا توانپذیر شوند.

راهکارهای دوم و سوم در این پلان، ارائه مشوق های احداث مسکن اجاره ای از سمت شهرداری ها و دستگاه های دارای زمین خام در شهرهای بزرگ همچون تهران و کرج است.

راهکار چهارم که به نظر می رسد اگر به تصویب دولت برسد، سال آینده خود را زودتر از بقیه اقدامات در بازار اجاره نشین ها نشان می دهد، افزایش حدود 25 درصدی مبلغ وام ودیعه اجاره مسکن است.

راهکار پنجم که جمع قابل توجهی از کارشناسان بر آن تاکید دارند، پرداخت یارانه آشکار به مستاجرهای فقیر از محل بودجه عمومی است.

بازدهی اجاره داری بسیار پایین است

واقعیتی که در بازار اجاره مسکن ایران به عنوان یک نیروی مانع ورود به اجاره داری وجود دارد، ‌‌ بازدهی بسیار پایین آپارتمان اجاره ای برای صاحب آپارتمان است. در سال های اخیر به دلیل جهش قیمت مسکن و کمتر بودن میزان رشد اجاره بها در مقایسه با آن، بازدهی سالانه آپارتمان اجاره ای به زیر سه درصد کاهش پیدا کرد.

در حال حاضر اما اگر چه بازدهی نقدی سالانه اجاره داری به حدود پنج درصد افزایش پیدا کرده اما این میزان عایدی از اجاره داری آپارتمان در مقایسه با نرخ های بازدهی سایر بازارهای سرمایه گذاری، کمتر از یک چهارم حداقل عایدی بازارهای موازی است که همین مساله از انگیزه اجاره داری مسکن کاسته است.

دولت کارآمد لازمه اجرای درست الگوهای جهانی تنظیم بازار اجاره مسکن

برخی صاحبنظران اقتصاد مسکن معتقدند، در شرایط فعلی نباید انتظار داشت الگوهای جهانی تنظیم بازار اجاره مسکن در کشورهای غربی عینا در اینجا کارآیی داشته باشد چون موفقیت این الگوها دو شرط لازم دارد که شامل دولت کارآمد و حکمرانی شایسته می شود.

محور الگوهای جهانی تنظیم بازار اجاره، تعیین نرخ مشخص برای افزایش چندساله اجاره بها برای واحدهایی است که با امتیازدهی از محل زمین و تسهیلات ساخت به مالکان این ساختمان ها احداث شده است. عرضه کنندگان حقوقی این آپارتمان ها به واسطه امکاناتی که از دولت دریافت می کنند موظف می شوند خانه ها را به مستاجرهای کم‌‌درآمد با شرایط مدنظر دولت اجاره دهند.

پیش بینی می شود طرح مسکن اجاره ای برای اجرا در سال آینده، ظرف هفته جاری در وزارت راه و شهرسازی نهایی شود و برای تصویب نهایی به هیات دولت برود. اجرای این بسته مستلزم همکاری شبکه بانکی از بابت پرداخت وام ودیعه مسکن و همچنین پای‌ کار آمدن دستگاه های مالک زمین از جمله شهرداری هاست.

دنیای اقتصاد