با افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن و اجاره‌بها در کلانشهرها، بسیاری از شهروندان به ناچار به مناطق حاشیه‌ای مهاجرت کرده‌اند؛ روندی که توجه سرمایه‌گذاران و سیاست‌گذاران را به این مناطق معطوف و قیمت زمین را در این نواحی به شدت افزایش داده است.
براساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم سالانه مسکن در فروردین ۱۴۰۴ به ۴۰ درصد رسیده، درحالی‌که جهش قیمت زمین در اطراف کلانشهرهایی چون تهران، مشهد، اصفهان و تبریز بازار این مناطق را بیش از پیش داغ کرده است. این تحولات از یک سو فرصت‌های سودآوری برای سرمایه‌گذاران ایجاد کرده و از سوی دیگر، نگرانی‌ها درباره شکل‌گیری حباب قیمتی و پیامدهای اجتماعی را افزایش داده است.
چرا حاشیه‌ها جذاب شده‌اند؟
ترکیبی از عوامل اقتصادی و اجتماعی، زمین‌های حاشیه‌ای را به کانون توجه تبدیل کرده است. کاهش مداوم ارزش پول ملی، تورم مزمن و محدودیت عرضه زمین در مناطق مرکزی شهرها، زمین را به یک دارایی امن برای حفظ ارزش سرمایه بدل کرده است. بر اساس داده‌های رسمی، نرخ تورم عمومی کشور در اسفند ۱۴۰۳ از ۳۵ درصد فراتر رفته و در برخی مناطق اطراف تهران همچون پردیس و پرند، قیمت زمین تا ۵۰ درصد رشد کرده است.
افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، عوارض سنگین شهرداری و مهاجرت معکوس از کلانشهرها نیز به روند رو به رشد تقاضا در حاشیه شهرها دامن می‌زند. طبق آمار، بیش از ۱۱ میلیون ایرانی در سکونتگاه‌های غیررسمی زندگی کرده و بخش عمده‌ای از آنان، به دلیل ناتوانی در تامین مسکن در شهرهای بزرگ، به این مناطق روی آورده‌اند. از سوی دیگر، سیاست‌های دولتی مانند نهضت ملی مسکن با تخصیص زمین‌های دولتی به حاشیه شهرها، تقاضا را تحریک کرده است اما کندی اجرای پروژه‌ها و ناکارآمدی تسهیلات بانکی، بازار آزاد را داغ نگه می‌دارد.
پیامدهای اجتماعی و اقتصادی جهش زمین
افزایش قیمت زمین در حاشیه شهرها پیامدهای عمیقی برای جامعه به همراه داشته است. از یک سو، سرمایه‌گذاران با خرید زمین در این مناطق سودهای کلانی به دست آورده‌اند؛ از سوی دیگر، مستاجران و اقشار کم‌درآمد هر روز بیش‌تر از بازار مسکن فاصله می‌گیرند. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، هشدار داده که بخش بزرگی از مردم دیگر توان خرید مسکن را ندارند.
در بُعد اجتماعی، رشد قیمت زمین باعث گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی در مناطق فاقد زیرساخت‌های مناسب شده است. براساس اعلام مقامات وزارت راه و شهرسازی، حدود ۷ درصد جمعیت کشور در این مناطق زندگی می‌کنند و استان‌هایی چون خراسان رضوی، سیستان و بلوچستان، هرمزگان، خوزستان و تهران با بحران‌های حادتری مواجه هستند. از طرفی، تغییر رفتار سرمایه‌ای مردم و روی آوردن به خرید زمین به جای خرید مسکن، خطر تشکیل حباب قیمتی را تشدید کرده و این تجربه‌ایست که در دهه ۱۳۸۰ در بازار مسکن تهران شاهد آن بودیم.
پیچیدگی وضعیت بازار زمین، فرصت یا تهدید؟
در شرایط فعلی، تحلیلگران دو سناریو برای آینده بازار زمین در حاشیه شهرها ترسیم کرده‌اند: از یک سو، رشد جمعیت، تقاضای پایدار برای مسکن، توسعه زیرساخت‌های شهری و تورم انتظاری بالا می‌تواند به حفظ ارزش و سودآوری این دارایی‌ها منجر شود. از سوی دیگر، نبود تقاضای مؤثر به دلیل کاهش قدرت خرید، احتمال افت قیمت‌ها را تقویت کرده و علاوه بر آن، تحولات سیاسی و اقتصادی، از جمله نوسانات ارزی، ممکن است بازار زمین را دستخوش تغییر کند. سوداگری‌های گسترده و خریدهای سفته‌بازانه نیز احتمال شکل‌گیری حباب و در نهایت رکود طولانی‌مدت را افزایش می‌دهند و این مشابه روندیست که در بازار مسکن سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰ مشاهده شد.
راهکارهایی برای مهار بحران
صاحبنظران اقتصادی بر این باورند که مدیریت هوشمندانه دولت می‌تواند وضعیت موجود را به فرصتی برای حل بحران مسکن تبدیل کند. افزایش عرضه زمین‌های دولتی با تغییر کاربری مناسب، وضع مالیات بر زمین‌های بلااستفاده، توسعه زیرساخت‌ها در مناطق حاشیه‌ای و تقویت تسهیلات خرید مسکن با بهره کم از جمله راهکارهای پیشنهادی برای مهار تورم قیمتی زمین است. بازنگری در طرح‌های مسکن ملی و تسریع روند واگذاری زمین‌ها نیز می‌تواند بخش بزرگی از تقاضای واقعی را از بازار آزاد خارج کرده و سوداگری را کاهش دهد.
source