روند صعودی بازار مسکن در تهران، در فروردین ۱۴۰۴ به نقطه عجیبی رسید؛ جایی که قیمت هر مترمربع خانه در پایتخت به میانگین ۱۱۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید. این در حالی است که کاهش قیمت ارز در هفته‌های اخیر، انتظار کاهش یا حداقل ثبات در بازار مسکن را تقویت کرده بود، اما آمارها خبر از واقعیتی متفاوت می‌دهند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که بازار ملک در تهران، برخلاف برخی شاخص‌های اقتصادی، مسیر گرانی را در پیش گرفته است. در مقایسه با اسفندماه سال گذشته که میانگین قیمت هر مترمربع حدود ۱۰۳ میلیون تومان بود، رشد بیش از ۹ میلیون تومانی تنها طی یک ماه ثبت شده؛ آن هم در فضایی که نرخ ارز کاهشی بوده است.
اما چرا قیمت‌ها در بازار مسکن تهران برخلاف نرخ ارز حرکت می‌کنند؟
پاسخ این سوال را باید در لایه‌های عمیق‌تر اقتصاد جستجو کرد. نخست باید به این نکته توجه داشت که بازار ملک در ایران ساختاری پیچیده و چندلایه دارد و تغییرات کوتاه‌مدت در نرخ ارز، تاثیر آنی بر قیمت مسکن نمی‌گذارند. تورم مزمن و ساختاری که اقتصاد ایران طی سال‌های گذشته با آن دست‌به‌گریبان بوده، یکی از اصلی‌ترین محرک‌های افزایش قیمت در بازار املاک محسوب می‌شود.
افزون بر این، بازار مسکن تهران با معضلات خاص‌تری نسبت به سایر نقاط کشور مواجه است. کمبود زمین مناسب برای ساخت‌وساز، همراه با کاهش حمایت‌های مالی و بانکی از سازندگان، موجب کاهش سرعت عرضه و بر هم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضا شده است. این عدم تعادل، عامل اصلی جهش‌های قیمتی در پایتخت است و تا زمانی که سیاست‌های موثری در حوزه تسهیلات، زمین و سرمایه‌گذاری اجرایی نشود، دورنمای قیمت‌ها همچنان صعودی خواهد ماند. به‌عبارتی، انتظار کاهش قیمت مسکن تنها به‌دلیل کاهش نرخ ارز، برداشتی ساده‌انگارانه است. بازار ملک، برخلاف ارز، ذاتا کشش فوری به پایین ندارد و آثار تورم و کمبود عرضه در آن تثبیت می‌شود.
در نتیجه، تا زمانی که اصلاحات بنیادین در سیاست‌گذاری‌های مسکن، حمایت از انبوه‌سازان و کنترل تورم محقق نشود، نمی‌توان انتظار داشت که خانه‌دار شدن برای ساکنان پایتخت آسان‌تر شود. بازار مسکن، بیش از هر زمان دیگری، نیازمند تدابیر عمیق و چندسویه است.