بازار ساخت‌وساز این روزها چهره‌ای متفاوت به خود گرفته است. دیگر خبری از هیجان پیش‌فروش‌های پرزرق و برق یا خوش‌بینی‌های اغراق‌شده درباره آینده قسمت مسکن نیست. در عوض، یک تاکتیک تازه و البته هوشمندانه در دستورکار سازندگان قرار گرفته است: تهاتر صددرصدی مصالح ساختمانی با واحدهای آماده‌‌ی ساخت.
بر اساس گزارش پرشین سازه این تغییر، نتیجه‌ی برخورد دو نیروی بزرگ است: تورم افسارگسیخته در بخش تولید مسکن و ثبات نسبی قیمت آپارتمان. سازندگان در کلان‌شهرهایی که تقاضای خرید کاهش محسوسی داشته و رشد قیمت فروش متوقف شده، برای ادامه‌ی فعالیت، نه‌تنها از پیش‌فروش فاصله گرفته‌اند، بلکه مشغول معامله واحدهای خود در برابر سیمان، بتن و سایر مصالح پرمصرف هستند.
آنچه در گذشته به‌صورت محدود انجام می‌شد، حالا به یک جریان فراگیر در میان فعالان صنعت ساختمان تبدیل شده است. تهاتر مصالح با آپارتمان، اگرچه قیمت قراردادهای تامین را اندکی افزایش می‌دهد، اما درنهایت از فشار تورم ماه‌های آینده بر پروژه می‌کاهد و به مراتب امن‌تر از پیش‌فروش در یک بازار بی‌ثبات است.
چرا دیگر پیش‌فروش جواب نمی‌دهد؟
آمارهای دقیق سال گذشته نشان می‌دهند که میانگین قیمت مصالح ساختمانی در تهران حدود ۳۰ درصد رشد داشته، در حالی که قیمت فروش واحدهای مسکونی تنها حدود ۱۶ درصد افزایش یافته است. این شکاف، زنگ خطر را برای سازندگان به صدا درآورده و ریسک پیش‌فروش را بیش از پیش نمایان کرده است.
در شرایطی که تولیدکننده ناچار است هزینه‌ها را در لحظه پرداخت کند اما درآمد فروش را به آینده‌ای نامعلوم موکول کند، پیش‌فروش با قیمت ثابت عملا به ضرری بالقوه برای هر دو طرف تبدیل می‌شود. در مقابل، تهاتر مصالح با آپارتمان‌های پروژه، راهی برای قفل کردن قیمت‌ها در لحظه معامله و گریز از دام تورم آینده است.
برخی سازندگان حتی در پایان پروژه، در صورتی که مصالح تهاترشده مازاد داشته باشند، آنها را یا در پروژه بعدی مصرف میکنند یا در بازار آزاد می‌فروشند؛ و از آنجا که خرید یک‌جای مصالح معمولا ارزان‌تر از خرید تدریجی است، این مازاد نیز به سودشان تمام می‌شود.
چگونه زمین را از قیمت تمام‌شده حذف میکنند؟
در کنار تهاتر مصالح، تاکتیک‌های جدیدی برای کاهش سهم زمین در قیمت نهایی ساختمان نیز به کار گرفته شده است. یکی از این روش‌ها، استفاده حداکثری از مشاعات داخلی و خارجی ساختمان است؛ روشی که اگرچه در تعارض با برخی ضوابط شهرداری است، اما با هزینه‌ای اندک، درآمد نهایی پروژه را افزایش می‌دهد.
افزایش فضای پیش‌آمده، محاسبه بخشی از انبار به‌عنوان متراژ فروشی یا حتی بهره‌گیری از فضای مشاعات بیرونی ساختمان، روش‌هایی هستند که این روزها بیش از گذشته مورد استفاده قرار می‌گیرند. هدف اصلی، کاهش وابستگی پروژه به ارزش زمین و افزایش بازدهی سرمایه‌گذاری در شرایط رکود است.
گزارش‌ها از دو ماه نخست سال جاری نشان می‌دهد که برخی مصالح اصلی نظیر سیمان و بتن تا دو برابر افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند، در حالی که بازار مسکن در تهران تقریبا بدون رشد واقعی باقی مانده است. در چنین شرایطی، تنها سازندگانی که به‌جای امید بستن به تغییرات بازار، مسیر خود را با خلاقیت تغییر داده‌اند، توان بقا خواهند داشت.
در حال حاضر، هم تورم تولید ادامه دارد و هم رکود فروش عمیق‌تر می‌شود. این یعنی ساخت‌وساز در سال ۱۴۰۴ بیش از همیشه نیازمند بازنگری در روش‌های تامین و فروش است. تهاتر کامل، استفاده هوشمندانه از مشاعات و حذف تدریجی زمین از معادلات مالی پروژه، بخشی از استراتژی بقای سازندگان در بازار متلاطم امروز است.
source