فرآیند درخواست شهرک‌سازی و مراحل اجرایی:
بر اساس ارائه‌های نشست، سازندگان برای شهرک‌سازی باید مراحل مشخصی را طی کنند که شامل سه مرحله اصلی است. در مرحله اول که شناسایی و برنامه‌ریزی نام دارد، متقاضیان باید شناسایی و مکان‌یابی نواحی مناسب، برنامه‌ریزی و طراحی مناسب، و انتقال مالکیت اراضی را انجام دهند. مرحله دوم مربوط به اخذ مجوزهای لازم است که شامل اخذ پروانه تاسیس، شروع عملیات اجرایی، و اخذ پروانه بهره‌برداری می‌شود. مرحله سوم نیز مرحله راه‌اندازی است که در آن واگذاری و استقرار مدیریت شهرک صورت می‌گیرد.
شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید نشست تخصصی مهمی با محوریت «شهرک‌سازی» برگزار کرد. این نشست با حضور مشاوران، انبوه‌سازان، اصناف و متخصصان بخش خصوصی در حوزه توسعه شهری و مسکن برگزار شد و فرصتی بود برای بررسی چالش‌ها و ظرفیت‌های شهرک‌سازی در کشور.
شهرک‌سازی به عنوان یکی از راهکارهای مهم توسعه شهری و پاسخ به نیازهای مسکن، تفریح و تولید کشور، در دهه‌های اخیر توجه فزاینده‌ای را به خود جلب کرده است. این روش توسعه که بر مبنای ایجاد مجتمع‌های مسکونی و فعالیتی در خارج از محدوده شهرها قرار دارد، می‌تواند نقش موثری در کاهش فشار بر کلان‌شهرها و ایجاد فضاهای جدید زندگی و کار داشته باشد.
تاریخچه و زمینه شهرک‌سازی در ایران
مهدی امیدی، معاون توسعه مسکن و شهرسازی شرکت عمران شهرهای جدید، در تشریح تاریخچه این مقوله بیان کرد که شهرک‌سازی برای اولین بار در سال ۱۳۵۳ در کشور مطرح شد. آئین‌نامه مربوط به استفاده از اراضی احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها و روستاها نیز در سال ۱۳۵۵ به تصویب هیات وزیران رسید و باعث وارد شدن شهرک‌سازی به طور رسمی و قانونی به چرخه ساخت و ساز شد.
امیدی با اشاره به نخستین تجارب شهرک‌سازی در محور ساحلی دریای خزر و همچنین شهر تهران افزود که طی آسیب‌شناسی‌های صورت گرفته، دبیرخانه ستاد مدیریت شهرک‌سازی در سال ۱۳۹۹ اقدام به بازنگری دستورالعمل ترویج شهرک‌سازی کشور با رویکرد همه‌جانبه‌نگری برای شهرک‌های مختلف بخش خصوصی کرده است. در ادامه با شروع طرح نهضت ملی مسکن و سیاست ساخت شهرک مسکونی با مالکیت دولت، بحث احداث شهرک‌های دولتی در سال ۱۴۰۲ نیز به متن دستورالعمل ترویج شهرک‌سازی اضافه و پس از تصویب در شورای عالی شهرسازی و معماری به مجموعه‌های ذی‌ربط ابلاغ شد.
تعریف و ساختار شهرک
بر اساس تعریف ارائه شده در نشست، شهرک مجموعه‌ای سکونتی و فعالیتی است که در خارج از محدوده و حریم شهرها با حدود معین و محصور برای پاسخ‌گویی به نیاز سکونت دائم و غیردائم، ارائه خدمات تخصصی و یا تولید به همراه فضاهای جانبی مورد نیاز، ایجاد می‌شود. این مجموعه‌ها دارای طرح مصوب، پروانه تاسیس و مجوز بهره‌برداری بوده و با مسئولیت و توسط هیات امنایی که وفق مقررات تشکیل شده است اداره می‌شوند.
شهرک‌سازی در واقع پاسخی است به نیازهای روزافزون جامعه برای مسکن، فضاهای تفریحی و مراکز تولیدی که نمی‌توان آن‌ها را در بافت موجود شهرها جای داد. این روش توسعه امکان ایجاد محیط‌هایی کنترل‌شده و مدیریت‌شده را فراهم می‌کند که هم استانداردهای زندگی مطلوب را تامین کند و هم از پراکندگی نامنظم جلوگیری نماید.
ستاد مدیریت شهرک‌سازی و اهداف آن
امیدی در تشریح هدف تشکیل ستاد مدیریت شهرک‌سازی بیان کرد که این ستاد به منظور تنسیق، تشویق و ترویج شهرک‌سازی و استفاده از ظرفیت و امکانات سرزمینی برای دستیابی به اهداف و سیاست‌های دولت و ایجاد محیط‌زیست بهتر، تامین مسکن و به طور کلی ساماندهی امر شهرک‌سازی از یک سو، و مدیریت و راهبری مناسب آن از سوی دیگر با مدیریت شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید تشکیل شده است.
این ستاد در واقع نقش هماهنگ‌کننده و ناظر بر کل فرآیند شهرک‌سازی در کشور را بر عهده دارد و تلاش می‌کند تا ضمن حفظ کیفیت و استانداردهای لازم، از پراکندگی و بی‌نظمی در این حوزه جلوگیری کند. وظایف و اختیارات این ستاد شامل بررسی و تصویب طرح آماده‌سازی و طراحی شهری شهرک، موافقت با صدور پروانه تاسیس و پروانه بهره‌برداری شهرک، بررسی و تصویب دستورالعمل‌ها و شیوه‌نامه‌ها و سایر موارد مورد نیاز در چارچوب مقررات مصوب، رسیدگی به تخلفات مربوط به اجرای تعهدات شهرک‌ساز، نظارت و تطبیق شهرک‌ها، مراکز و مجتمع‌ها و پیشنهاد سیاست‌های تشویق و ترویج شهرک‌سازی در کشور است.
دستورالعمل جدید و انواع شهرک‌ها
با شروع طرح نهضت ملی مسکن و سیاست ساخت شهرک مسکونی با مالکیت دولت، بحث احداث شهرک‌های دولتی در سال ۱۴۰۲ نیز به متن دستورالعمل ترویج شهرک‌سازی اضافه شد. بر اساس دستورالعمل جدید، سه دسته شهرک تعریف شده است که هرکدام پاسخ‌گوی نیازهای خاصی از جامعه هستند.
نخست شهرک‌های مسکونی که برای پاسخ به نیازهای سکونت دائم جمعیت طراحی می‌شوند و می‌توانند فشار بر کلان‌شهرها را کاهش دهند. دوم شهرک‌های تخصصی که شامل دهکده‌های سلامت یا شهرک‌های سلامت و شهرک‌های تفریحی فرهنگی و هنری می‌شوند و به نیازهای تخصصی جامعه پاسخ می‌دهند. سوم شهرک‌های تولیدی که برای توسعه فعالیت‌های تولیدی و صنعتی طراحی شده و می‌توانند نقش مهمی در اشتغال‌زایی و توسعه اقتصادی ایفا کنند.
این تقسیم‌بندی نشان‌دهنده رویکرد جامع و هدفمند قانون‌گذار در قبال شهرک‌سازی است که سعی دارد همه ابعاد نیازهای جامعه را پوشش دهد و امکان توسعه متوازن و پایدار را فراهم کند.
دیدگاه‌های کارشناسان درباره آینده شهرک‌سازی
شهرام ملکی، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، شهرک‌سازی را یک سیاست اصلی وزارت راه و شهرسازی دانست که هم در مقیاس کلان و هم در مقیاس ملی باید مورد توجه قرار گیرد. وی تاکید کرد که برای تدوین مناسب این موضوع، آشنایی بخش خصوصی، سرمایه‌گذاران، انبوه‌سازان و مشاوران با این حوزه ضروری است.
ملکی اظهار داشت که استعدادهای ویژه‌ای برای ایجاد شهرک‌سازی در کشور وجود دارد و این می‌تواند پشتیبانی مناسبی برای حوزه تولید کشور باشد و مشکلاتی که امروز در کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها داریم را پوشش دهد. وی معتقد است که با تسهیل‌گری مناسب و آشنایی بخش خصوصی با قوانین و دستورالعمل‌های موجود، می‌توان زمینه همکاری سازنده‌ای بین دولت و بخش خصوصی فراهم کرد.
جمشید برزگر پروپوزال جدید ابلاغی را یکی از بهترین راهکارهای ساخت و تولید مسکن دانست که می‌تواند جایگزین موفقی برای برنامه‌های قبلی باشد. وی تاکید کرد که این پروپوزال با رفع موانع، اختیارات لازم را به دستگاه‌های ذی‌ربط می‌دهد و می‌تواند تحولی دیگر در ساخت و ساز ایجاد کند. برزگر بیان کرد که در این پروپوزال، تمام محصولات مصرفی در داخل تولید می‌شود و سرمایه‌گذاران در بخش انبوه‌سازی در مکان‌گذاری مشابه فعالیت خواهند کرد.
علیرضا شهابیان بر اهمیت اقامتگاه‌های غیرمسکونی تاکید کرد و گفت که برای اقامت موقت و فراغت مردم، باید اطراف شهرها مکان‌یابی مناسب انجام داد. وی معتقد است که بخش خصوصی علاقه‌مندی بیشتری به این موضوع دارد زیرا نیاز مردم زیاد است و از نظر مالی نیز برای کسانی که توان مالی بالاتری دارند، الگوی مناسبی محسوب می‌شود.
شهابیان تاکید کرد که این کار هم به نیازهای مردم پاسخ می‌دهد هم زمین‌های اطراف شهر را حفظ می‌کند، اما برای جلوگیری از پراکندگی که هزینه بسیار بالایی برای دولت دارد، باید بر اساس قوانین مشخص و با ورود بخش خصوصی انجام شود. وی معتقد است که اگر بر اساس قوانینی که اکنون تدوین شده عمل کنیم و بخش خصوصی را وارد کنیم، مطمئنا سرمایه‌گذار به دنبال ایجاد شهرک‌هایی با کیفیت بهتر خواهد بود و قطعا مسائل محیط‌زیست و ضوابطی که باید رعایت شوند را در نظر خواهد گرفت.
بر اساس ارائه‌های نشست، سازندگان برای شهرک‌سازی باید مراحل زیر را طی کنند:
مرحله اول: شناسایی و برنامه‌ریزی
- شناسایی و مکان‌یابی نواحی مناسب
- برنامه‌ریزی و طراحی
- انتقال مالکیت اراضی
مرحله دوم: مجوزها
- اخذ پروانه تاسیس
- شروع عملیات اجرایی
- اخذ پروانه بهره‌برداری
مرحله سوم: راه‌اندازی
- واگذاری و استقرار مدیریت شهرک
مدارک مورد نیاز
مدارک اولیه مورد نیاز برای ثبت درخواست شهرک‌سازی عبارتند از:
- طرح توجیهی شهرک
- نقشه ثبتی زمین با مختصات UTM
- ارائه موافقت قطعی یا مشروط به تصویب طرح شهرک در شورای عالی
- ارائه مستندات نوعیت زمین مورد نظر
- مستندات لازم برای اثبات صلاحیت اجرایی و توان مالی متقاضی
- موافقت اصولی دستگاه ذی‌ربط برای شهرک تخصصی
- اقرارنامه از سوی متقاضی مبنی بر پذیرش مسئولیت و هزینه‌های مربوطه
استعلامات ضروری
علاوه بر مدارک فوق، استعلام از نهادهای زیر نیز ضروری است:
- شرکت‌های سهامی آب و برق
- اداره کل محیط‌زیست استان
- اداره کل میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی استان
- سایر موافقت‌های لازم برای وفق مقررات موضوعی مانند حریم جاده، خطوط انتقال انرژی
سامانه الکترونیک شهرک‌سازی
یکی از نوآوری‌های مهم در این حوزه، راه‌اندازی سامانه درخواست تاسیس شهرک خصوصی است که فرآیند ثبت و پیگیری درخواست‌ها را تسهیل کرده است. این سامانه امکان ثبت درخواست برای اشخاص حقیقی و حقوقی را فراهم کرده و مراحل بررسی را شفاف‌تر نموده است.
چالش‌ها و فرصت‌ها
بر اساس بحث‌های انجام شده در نشست، چالش‌های اصلی شهرک‌سازی عبارتند از:
- ضرورت هماهنگی بین دستگاه‌های مختلف
- نیاز به تسهیل فرآیندهای اداری
- اهمیت نظارت مناسب بر کیفیت اجرا
- ضرورت رعایت ضوابط محیط‌زیست
در مقابل، فرصت‌های موجود شامل:
- وجود استعدادهای زمینی مناسب در کشور
- علاقه‌مندی بخش خصوصی
- نیاز بالای جامعه به انواع شهرک‌ها
- پشتیبانی دولت از این حوزه
🎬 ویدیوی کامل: یوتیوب صما
www.youtube.com/@samanewsmedia
source