خردادماه ۱۴۰۴ به یکی از مهم‌ترین مقاطع تاریخی بازار مسکن تهران تبدیل شد؛ ماهی که حملات نظامی، ناآرامی‌های سیاسی و تعلیق مذاکرات بین‌المللی، به سقوط بی‌سابقه قیمت‌ها و توقف معاملات در پایتخت انجامید.
بر اساس آمارهای به‌دست‌آمده از گزارش‌های میدانی و شاخص‌های رسمی، میانگین قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در شهر تهران در ابتدای تیرماه به ۹۳.۳ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسید؛ رقمی که نسبت به ابتدای خرداد، کاهشی ۸.۵ درصدی را ثبت کرده است. چنین سقوطی از فروردین ۹۲ تا کنون بی‌سابقه بوده است.
بازار در شوک جنگ؛ سکوتی بی‌سابقه در معاملات
جنگ ۱۲ روزه و حملات موشکی به پایتخت، بازار مسکن را وارد شوک عمیقی کرد. در این بازه، نه تنها تقاضا برای خرید ملک به کمترین سطح رسید، بلکه چهار رخداد کلیدی منجر به قفل شدن کامل معاملات شد:
- خروج بسیاری از شهروندان از تهران و افت شدید اولویت خرید ملک؛
- کاهش تقاضای غیرمصرفی تا مرز صفر؛
- اختلال در فرایندهای رسمی نظیر دریافت مفاصاحساب و نقل‌وانتقال به دلیل تعطیلی سامانه‌ها؛
- فروش فوری برخی مالکان برای مهاجرت داخلی یا خارجی با قیمت‌های کمتر از عرف بازار.
قرمزترین بازار دارایی در خرداد
مقایسه بازدهی بازارها در خردادماه نشان می‌دهد، بازار مسکن با ثبت بازدهی منفی ۸.۵ درصد، بیشترین ریزش را در میان تمام بازارهای سرمایه‌ای مانند بورس، سکه و ارز تجربه کرده است. در حالی که قیمت دلار ۱۲ درصد و سکه ۱.۵ درصد رشد داشتند، و بورس نیز با افت ۴ درصدی همراه بود، بازار مسکن تهران در رکودی تاریخی فرو رفت.
بازار بدون تقاضا، فایل بدون خریدار
در سمت عرضه، فایل‌های جدید به شدت کاهش یافت. بخش عمده فایل‌های موجود در بازار، مربوط به نیمه اول خرداد و پیش از شروع جنگ بودند. پس از آن، در مناطقی نظیر شرق، شمال و جنوب غرب تهران که آسیب‌پذیرتر بودند، فایل‌ها کاهش یافتند و قیمت‌ها بیشترین ریزش را تجربه کردند.
در سمت تقاضا نیز، تنها متقاضیان مصرفی در بازار باقی ماندند؛ آن هم با نگاهی نظاره‌گر. بسیاری از خریداران، با توجه به نااطمینانی ناشی از توقف مذاکرات ایران و آمریکا، وارد فاز انتظار شدند. واسطه‌های ملکی نیز از فروش ملک برای مهاجرت، به‌ویژه در مناطق شمالی و شرقی تهران، خبر داده‌اند.
مهاجرت فروشندگان، اجاره‌نشینی خریداران
گزارش‌ها نشان می‌دهد بخش زیادی از عرضه‌کنندگان ملک، به دو گروه تقسیم شده‌اند: گروهی که منتظر تعیین‌تکلیف اوضاع هستند و گروهی که به دلیل نگرانی‌های امنیتی، املاک خود را زیرقیمت بازار برای فروش فوری فایل کرده‌اند.
در عین حال، برخلاف بازار خرید و فروش، بازار رهن و اجاره در این مدت فعال باقی مانده است. سهم عمده معاملات به واحدهای کوچک‌متراژ اختصاص یافته و در بسیاری از مناطق شهر، نقل‌وانتقال‌ها در بازار اجاره با شدت ادامه دارد.
سامانه‌های ملکی خاموش، بازار در انتظار آمار
یکی از مشکلات اساسی در تحلیل بازار مسکن، قطع انتشار منظم آمارهای قیمت قطعی از سوی بانک مرکزی است. از مرداد سال گذشته و به‌دلیل اختلال در سامانه‌های ثبت قرارداد ملکی وزارت راه و شهرسازی، دسترسی به داده‌های قیمت قطعی مسکن محدود شده و در حال حاضر تنها شاخص «قیمت پیشنهادی» ملاک تحلیل بازار است؛ شاخصی که به‌طور سنتی، اندکی بالاتر از قیمت قطعی معاملات قرار دارد.
افق مبهم، بازار در وضعیتی ایستا
به‌رغم پایان رسمی جنگ و اعلام آتش‌بس، بازار مسکن همچنان در وضعیتی ایستا قرار دارد. فضای سیاسی متزلزل، مذاکرات متوقف‌شده و بازسازی مناطق آسیب‌دیده، همچنان سایه خود را بر بازار گسترده‌اند. از یک‌سو فروشندگان منتظر ثبات هستند، و از سوی دیگر، خریداران هنوز از تصمیم‌گیری قطعی خودداری می‌کنند.
به نظر می‌رسد، خرداد ۱۴۰۴، نه تنها رکورددار بیشترین افت قیمت طی بیش از یک دهه گذشته شده، بلکه آغاز دوره‌ای جدید از رکود عمیق در بازار ملک پایتخت خواهد بود؛ رکودی که پایان آن، وابسته به آرامش در فضای سیاسی و امنیتی کشور است.
در ادامه قیمت فروش آپارتمان‌های میان متراژ مناطق 22 گانه شهر تهران را در ابتدای تیرماه 1404 مشاهده می‌کنید.
source