شنبه هفتم تیرماه، هنگام بازگشت به دفتر رسانه صما پس از ۱۲ روز درگیری میان ایران و اسرائیل، تصویری تلخ از واقعیت جدید در انتظار ما بود. موج انفجاری ناشی از اصابت موشک در سه کوچه بالاتر، محل کاری که دو دهه پیوسته میزبان خبرنگاران و مرکز روشنگری صنعت ساختمان بوده، مورد تعرض قرار داده بود.
این آسیب وارده به فضایی که دو دهه است میزبان فعالیت رسانه‌ای و روشنگری صنعت بوده، دردناک است، اما فراتر از یک خسارت مادی، نمادی از آنچه در انتظار صنعت ساختمان ایران پس از ورود به عصر «سایه جنگ» قرار دارد. تیم تحلیلی رسانه صما در بررسی این اوضاع به این نتیجه رسیده که جنگ ۱۲ روزه که از ۲۳ خرداد آغاز و با اعلام آتش‌بس در ۳ تیر پایان یافت، نه تنها خسارات مستقیم به 3500 واحد مسکونی وارد کرد، بلکه مهم‌تر از آن، صنعت ساختمان را وارد دورانی کرد که «عدم قطعیت» حاکم ترین عنصر آن است. آتش‌بس اعلام‌شده، با توجه به تجربه تاریخی منطقه، بیشتر شبیه «وقفه‌ای در میان طوفان» است تا پایان قطعی درگیری‌ها.
از رکود عمیق تا سایه جنگ؛ بحران مضاعف
صنعت ساختمان ایران که پیش از این ۱۲ روز در عمیق‌ترین رکود دو دهه اخیر قرار داشت، حالا با پدیده‌ای جدید و ویرانگرتر روبرو شده: «سایه جنگ». این مفهوم که در ادبیات اقتصادی به معنای اثرات بلندمدت احتمال تکرار درگیری‌ها بر تصمیم‌گیری‌های اقتصادی است، می‌تواند ضربه‌ای کهنه‌کش به صنعت مسکن وارد کند.
آمارهای قبل از جنگ وضعیت فاجعه‌باری را نشان می‌دادند: رشد تنها ۰.۵ درصدی بخش ساختمان در سال ۱۴۰۳ در مقابل هدف ۹ درصدی برنامه هفتم، رکود عمیق در اکثر مناطق کشور از جمله کلانشهرهای تهران، مشهد، اصفهان و شیراز، و انجماد خرید و فروش در سطحی که حتی افراد دارای نیاز واقعی به مسکن نیز توان خریداری نداشتند. اما آنچه اکنون رخ داده، معادله را به کلی تغییر داده است.
تجربه جهانی نشان می‌دهد که «سایه جنگ» بر خلاف رکود اقتصادی معمولی که چرخه‌ای است و امکان بازگشت دارد، آثاری ساختاری و بلندمدت بر اقتصاد می‌گذارد. در این شرایط، سرمایه‌گذاران نه تنها منتظر بهبود شرایط اقتصادی می‌مانند، بلکه هر لحظه آماده خروج فوری از بازار هستند. این ویژگی منحصر به فرد «سایه جنگ» است که آن را از سایر انواع بحران‌های اقتصادی متمایز می‌کند.
مهاجرت گسترده تهرانی‌ها به مناطق شمالی طی این ۱۲ روز، نخستین علامت تغییر ساختاری در الگوی تقاضای مسکن محسوب می‌شود. تفاوت چشمگیر میان تهران که تحت تاثیر شدید جنگ قرار گرفت و سایر شهرها که روال نسبتا عادی زندگی و کسب‌وکار داشتند، واقعیت جدیدی را آشکار کرد. پایتخت که مرکز تصمیم‌گیری‌های اقتصادی کشور است، عملا فلج شده بود، در حالی که در مازندران و گیلان نه تنها زندگی ریتم عادی داشت، بلکه مردم اقبال قابل توجهی به خرید نشان می‌دادند. حجم سرمایه‌ای که طی این ۱۲ روز روانه مناطق شمالی شد، نشان می‌دهد که ایرانیان واقعا مایل به داشتن ملک در شهرهای امن‌تر هستند.
نظریه «شوک انتظارات» و فروپاشی بازار مسکن
آنچه در حال حدوث است، فراتر از اثرات مستقیم جنگ، پیامد «شوک انتظارات» است. این نظریه اقتصادی که نخستین بار توسط رابرت لوکاس مطرح شد، بیان می‌کند که گاهی تغییر در انتظارات مردم، اثری فوری‌تر و عمیق‌تر از تغییرات واقعی بر اقتصاد می‌گذارد. در حالت کنونی، انتظار احتمال تکرار جنگ، حتی اگر عملا رخ ندهد، کافی است تا بازار مسکن را فلج کند.
این شوک انتظارات در صنعت مسکن به چند شکل خود را نشان می‌دهد: نخست، سرمایه‌گذاران واقعی که پیش‌تر در حال خرید زمین یا شروع پروژه‌های ساختمانی بودند، تصمیمات خود را به تعویق انداخته‌اند. دوم، خریداران مصرفی که قصد خرید خانه داشتند، ترجیح می‌دهند در حالت انتظار باقی بمانند تا وضعیت امنیتی روشن شود. اما نکته مهم اینجاست که این روند تنها مربوط به تهران و کلانشهرهای اصلی نیست، بلکه حتی شهرهایی که مستقیما تحت تاثیر جنگ قرار نگرفتند نیز دچار همین شوک انتظارات شده‌اند، چرا که تحولات تهران بر کل اقتصاد کشور تاثیر می‌گذارد.
نتیجه این سه روند، چیزی است که می‌توان آن را «فروپاشی همزمان عرضه و تقاضا» نامید. از سمت تقاضا، کاهش شدید خرید مصرفی و سرمایه‌گذاری، و از سمت عرضه، توقف پروژه‌های جدید و حتی تعلیق پروژه‌های در حال اجرا. این پدیده که در ادبیات اقتصادی «market freeze» نامیده می‌شود، یکی از خطرناک‌ترین حالت‌هایی است که یک بازار می‌تواند تجربه کند.
اقتصاد جنگ و نابودی صنعت ساختمان
ورود به «اقتصاد جنگ» یا حتی «اقتصاد سایه جنگ» به معنای تغییر بنیادین در اولویت‌ها و تخصیص منابع است. در چنین شرایطی، صنعت ساختمان به عنوان یکی از غیرضروری‌ترین بخش‌های اقتصاد در کوتاه‌مدت، نخستین قربانی این تغییر اولویت‌ها خواهد بود. تجربه کشورهایی مثل سوریه، لبنان و حتی اوکراین نشان می‌دهد که حتی در فواصل میان جنگ‌ها، صنعت ساختمان قادر به بازگشت به روند عادی نیست.
دلیل اصلی این موضوع در ماهیت خاص سرمایه‌گذاری مسکن نهفته است. خرید ملک سرمایه‌گذاری بلندمدتی است که نیازمند اطمینان نسبت به آینده است. در شرایط «سایه جنگ»، این اطمینان وجود ندارد. حتی اگر جنگی در کار نباشد، صرف احتمال آن کافی است تا سرمایه‌گذاران از ورود به این بازار خودداری کنند.
موضوع پیچیده‌تر از آن چیزی است که نگاه سطحی نشان می‌دهد. تورم ۳۰ درصدی مصالح ساختمانی در برابر رشد تنها ۱۶ درصدی قیمت مسکن در سال گذشته، نشان‌دهنده آن است که حتی پیش از جنگ، حاشیه سود سازندگان در حال فرسایش بود. حالا با اضافه شدن «ریسک جنگ» به معادله، این حاشیه سود منفی شده است. به عبارت دیگر، ساختمان‌سازی در شرایط کنونی نه تنها سودآور نیست، بلکه ضررآور محسوب می‌شود.
استراتژی‌های بقای سازندگان مثل تهاتر ۱۰۰ درصدی مصالح، پرهیز از پیش‌فروش، و استفاده حداکثری از مشاعات، نشان‌دهنده عمق بحران است. این اقدامات که در شرایط عادی غیرمعمول محسوب می‌شوند، اکنون به ضرورت تبدیل شده‌اند. اما مهم‌تر اینکه، این استراتژی‌ها صرفاً برای تأمین بقا در کوتاه‌مدت طراحی شده‌اند و قابلیت ادامه در بلندمدت را ندارند.
آینده تاریک؛ سناریو فروپاشی کامل
بر اساس تحلیل روندهای کنونی و تجربه تاریخی کشورهای درگیر جنگ، کارشناسان رسانه صما سه سناریو برای آینده صنعت ساختمان ایران ترسیم کرده‌اند که متأسفانه هیچ‌کدام خوش‌بینانه نیست.
- سناریوی اول: فروپاشی تدریجی – در این سناریو که محتمل‌ترین حالت محسوب می‌شود، صنعت ساختمان طی ۲-۳ سال آینده شاهد خروج تدریجی سازندگان، توقف پروژه‌های جدید، و کاهش ۵۰-۷۰ درصدی حجم فعالیت خواهد بود. در این حالت، تنها پروژه‌های دولتی و بازسازی واحدهای آسیب‌دیده از جنگ ادامه خواهد یافت.
- سناریوی دوم: انهیار سریع – در صورت تکرار درگیری‌ها یا تشدید تنش‌ها، امکان انهیار سریع و کامل بازار مسکن وجود دارد. در این حالت، حتی پروژه‌های در حال اجرا نیز متوقف خواهند شد و صنعت به حالت «انجماد کامل» خواهد رسید. تجربه برخی شهرهای سوریه در سال‌های ۲۰۱۲-۲۰۱۵ نمونه‌ای از این سناریو است.
- سناریوی سوم: بازسازی محدود – در بهترین حالت ممکن، صنعت ساختمان تبدیل به صنعتی «دولتی و بحرانی» خواهد شد که تنها در زمینه بازسازی خسارات جنگ و تامین نیازهای اساسی مسکن فعالیت می‌کند. این حالت شبیه آنچه در اقتصاد جنگ تحمیلی رخ داد، خواهد بود.
آنچه این سه سناریو را متمایز می‌کند، میزان سرعت فروپاشی است، نه امکان جلوگیری از آن. زیرا عوامل ساختاری که منجر به این وضعیت شده‌اند، فراتر از کنترل صنعت مسکن قرار دارند.
تحلیل دقیق‌تر نشان می‌دهد که حتی در صورت بازگشت «آرامش نسبی»، بازار مسکن نیازمند حداقل ۵-۷ سال برای بازیابی اعتماد خواهد بود. این بازه زمانی طولانی، کافی است تا بسیاری از فعالان کنونی صنعت به کلی از بازار خارج شوند و زنجیره تامین صنعت متلاشی گردد.
بیست و یکمین اجلاس سازندگان و طراحان کشور که رسانه صما به میزبانی مازندران برگزار می‌کند و قرار بود ۱۹ و ۲۰ تیر برگزار شود، با توجه به اوضاع ناشی از جنگ به ۲ و ۳ مرداد موکول شده است. جالب اینجاست که انتخاب مازندران برای این اجلاس، حالا بیش از پیش معنادار به نظر می‌رسد. منطقه‌ای که طی ۱۲ روز جنگ نه تنها آرامش خود را حفظ کرد، بلکه شاهد رونق اقتصادی و ورود سرمایه‌های جدید بود، اکنون میزبان بحث درباره آینده صنعت ساختمان کشور خواهد بود.
این اجلاس با نمایشگاه تخصصی جانبی که شرکت‌های فعال صنعت در آن حضور دارند، فرصتی برای بررسی راه‌حل‌های عملی و نوآورانه فراهم می‌کند. با توجه به تجربه مثبت مناطق شمالی در روزهای بحران، این رویداد می‌تواند الگوهای جدیدی برای توسعه صنعت ساختمان در مناطق امن و با پتانسیل بالا ارائه دهد.
بحران‌های پیش روی صنعت بزرگ ساختمان کشور، رسالت رسانه صما را در این ۲۰ سال استوارتر می‌کند. در شرایطی که پایتخت و کلانشهرها با چالش‌های جدی روبرو هستند، تجربه موفق مناطق شمالی نشان می‌دهد که راه‌حل‌هایی برای ادامه حیات صنعت وجود دارد. آنچه پیش رو قرار دارد، اگرچه تحولی ساختاری است، اما می‌تواند فرصتی برای بازتعریف جغرافیایی صنعت ساختمان و تمرکز بر مناطق با ثبات و پتانسیل بالا محسوب شود.
source