بازار مسکن در ایران، مدت‌هاست با رکودی ساختاری دست‌وپنجه نرم می‌کند؛ رکودی که با آغاز جنگ ۱۲روزه ایران و اسرائیل، وارد مرحله‌ای مزمن و پیچیده شده است. در حالی که شاخص بورس در نخستین روز پس از جنگ با کاهشی محدود همراه بود، بازار مسکن در سکوت کامل فرو رفته است. تحلیل جدید حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان برجسته حوزه مسکن، نشان می‌دهد که این رکود برخلاف بازارهای مالی، به‌سادگی ترمیم نخواهد شد؛ مگر با کاهش جدی ریسک‌های سیاسی.
ریسک سیاسی؛ دشمن پنهان بازار ملک
عبده‌تبریزی در تحلیل خود، سه عامل کلیدی در تشدید رکود بازار مسکن را برشمرده: اختلال در تامین مالی، خروج تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای از بازار و نااطمینانی فزاینده نسبت به آینده. او تاکید می‌کند که مسکن برخلاف سایر دارایی‌ها، نیازمند سرمایه‌گذاری بلندمدت و منابع سنگین مالی است و در شرایط ریسک بالا، عملا از دستور کار خانوارها و سرمایه‌گذاران خارج می‌شود.
از نگاه این کارشناس، رکود فعلی تنها ناشی از جنگ اخیر نیست؛ بلکه محصول چند سال بحران در نظام تامین مالی، سرکوب تسهیلات بانکی و ترس از آینده اقتصاد کلان است. او هشدار می‌دهد: «در فضایی که بانک‌ها نیز تمایل خود را برای وام‌دهی از دست داده‌اند، بازار ساخت و خرید مسکن به خواب عمیق‌تری فرو خواهد رفت.»
تقاضای معلق؛ بازار در حالت انجماد
تحلیل عبده‌تبریزی با ارجاع به گزارش بانک جهانی در سال ۲۰۱۹، به پدیده‌ای اشاره دارد که آن را «تقاضای معلق» می‌نامد. به گفته او، هم خانوارها و هم سرمایه‌گذاران، به‌رغم نیاز یا علاقه، فعلا از ورود به بازار منصرف شده‌اند. این تقاضا در ظاهر وجود دارد، اما عملا به دلیل ترس از بی‌ثباتی، فعال نمی‌شود و در نتیجه، معاملات قفل شده و چرخه ساخت‌وساز متوقف مانده است.
تجربه جهانی چه می‌گوید؟
تحلیل‌های بین‌المللی نیز این دیدگاه را تایید می‌کند. عبده‌تبریزی به نمونه‌هایی از کشورهایی مانند مصر، ونزوئلا، ترکیه و اوکراین اشاره می‌کند که در دوران بحران‌های سیاسی یا جنگ، بازار املاک آنها سقوط کرد؛ اما پس از بازسازی نسبی ثبات، روند بازیابی آغاز شد. او تاکید دارد که بازار مسکن، اگرچه به شدت از شوک‌های سیاسی آسیب می‌بیند، اما در بلندمدت، تابعی از پویایی‌های اقتصادی و رفتار انتظاری جامعه است.
درس‌هایی از تجربه ایران
بازار مسکن ایران نیز در دهه‌های گذشته، بارها رکودهای ناشی از نااطمینانی سیاسی را تجربه کرده است؛ از جمله دوران جنگ تحمیلی که با وجود مصادره‌ها، مهاجرت‌ها و بحران‌ها، در نهایت بازار به تعادل بازگشت. عبده‌تبریزی تاکید می‌کند: «تا زمانی که افق سیاسی کشور مبهم باقی بماند، هیچ بسته اقتصادی یا سیاست اعتباری، توان احیای پایدار بازار ملک را نخواهد داشت.»
توصیه‌های عبده‌تبریزی برای عبور از بحران
این اقتصاددان برجسته، سه توصیه کلیدی برای فعالان بخش مسکن و سرمایه‌گذاران دارد:
-
پرهیز از تصمیمات هیجانی: فروش شتاب‌زده در این شرایط می‌تواند منجر به زیان‌های جبران‌ناپذیر شود.
-
تنظیم افق سرمایه‌گذاری: بازار نیازمند نگاه بلندمدت است و ساختار سرمایه‌گذاری باید برای دوره‌های طولانی‌تر بازطراحی شود.
-
واقع‌بینی نسبت به تداوم رکود: این وضعیت ممکن است ماه‌ها یا حتی دو سال ادامه یابد؛ اما به معنای سقوط دائمی قیمت‌ها نیست.
عبده‌تبریزی یادآوری می‌کند که ماهیت دارایی ملکی به‌عنوان پناهگاه سرمایه، در شرایط بحران، همزمان با ترس، امید نیز ایجاد می‌کند؛ به شرط آنکه بازیگران بازار با رویکردی عقلانی و واقع‌گرایانه عمل کنند.
source