بازار مسکن تهران در قفل کامل؛ راهکار مسکن تدریجی
بازار مسکن تهران وارد دوره‌ای شده که کارشناسان آن را با عنوان یکی از عمیق‌ترین و گسترده‌ترین رکودهای ۵۰ سال اخیر توصیف می‌کنند؛ رکودی که نه تنها نشانی از خریدار مصرفی در آن دیده نمی‌شود، بلکه سرمایه‌گذاران نیز یکی پس از دیگری با این بازار خداحافظی کرده‌اند. خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه‌ی تعاونی‌های عمرانی تهران، در اظهاراتی نگران‌کننده از وضعیت فعلی گفت: عملا تقاضای مصرفی به صفر رسیده است و بازار در رکودی سنگین و بی‌سابقه به سر می‌برد که فقط با اصلاحات اقتصادی قابل حل است. به گفته‌ی او، آنچه در حال حاضر در بازار جریان دارد حتی شبیه رکودهای قبلی هم نیست؛ بلکه نوعی قفل‌شدگی تمام‌عیار است که اگر به حال خود رها شود، تبعات آن تا سال‌ها ادامه خواهد داشت.
بنا بر گزارش پرشین سازه ، نبود خریداران اولی که در سال‌های گذشته حتی با وام و تسهیلات محدود اقدام به خرید می‌کردند، اکنون به نقطه‌ای بحرانی رسیده است. این خریداران نه تنها ناپدید شده‌اند، بلکه قدرت خریدشان تا حدی کاهش یافته که دیگر حتی توان بررسی گزینه‌ها را هم ندارند. در چنین شرایطی، تقاضا فقط در حد کاغذ باقی مانده و بازار عملا در سکوتی کامل به سر می‌برد.
فرار سرمایه‌گذاران، توقف ساخت‌وساز و آینده‌ای نگران‌کننده
یکی از نشانه‌های رکود عمیق در بازار مسکن، خروج محسوس سرمایه‌گذاران از این حوزه است. باقرپور می‌گوید:
در حال حاضر، معاملات عمدتا تهاتری یا مبتنی بر تبدیل به‌احسن هستند. دیگر کسی حاضر نیست پول تازه وارد بازار مسکن کند.
این اتفاق بیش از آنکه یک نشانه باشد، هشداری جدی به حساب می‌آید. زیرا سرمایه‌گذارانی که پیش‌تر بازار ملک را به عنوان یک گزینه‌ی مطمئن در نظر می‌گرفتند، اکنون به دلیل نوسانات اقتصادی، بی‌ثباتی قیمت‌ها و نبود اعتماد عمومی، سرمایه‌های خود را به سمت بازارهایی چون طلا و ارز هدایت کرده‌اند.
نتیجه‌ی این مهاجرت سرمایه، چیزی نیست جز کاهش شدید حجم معاملات، افت نقدشوندگی دارایی‌ها و رکود چرخه‌ی ساخت‌وساز. تولیدکنندگان واحدهای مسکونی نیز یکی‌یکی از گردونه خارج می‌شوند و این در حالی است که در صورت بازگشت تقاضا در آینده، به دلیل نبود عرضه‌ی کافی، افزایش شدید قیمت‌ها امری قطعی به نظر می‌رسد. باقرپور هشدار می‌دهد که اگر امروز برای تحریک تولید و احیای تقاضا فکری نشود، جهش قیمتی آینده تنها یک احتمال نیست؛ بلکه یک واقعیت در حال شکل‌گیری است.
ساخت‌وساز گرفتار در بند مصالح گران
در تحلیل دلایل گرانی ساخت مسکن، برخی نگاه‌ها متوجه‌ی دستمزد نیروی کار خارجی است، اما باقرپور این نگاه را نادرست می‌داند. او معتقد است که افزایش قیمت مصالح ساختمانی نقش اصلی را در بالا رفتن هزینه‌ی ساخت ایفا می‌کند و حتی در صورت جایگزینی کامل کارگران خارجی با نیروی ایرانی، تاثیر آن بر قیمت نهایی ساخت کمتر از یک درصد خواهد بود.
در واقع، بازار مصالح ساختمانی در سال‌های اخیر با رشد قیمتی غیرقابل پیش‌بینی روبه‌رو بوده که نه تنها فشار زیادی بر سازندگان وارد کرده، بلکه در برخی موارد ساخت پروژه‌ها را ناتمام گذاشته یا متوقف کرده است. تا زمانی که سیاست‌گذاری مشخصی برای ثبات قیمت مصالح وجود نداشته باشد، انگیزه‌ای برای شروع پروژه‌های جدید باقی نخواهد ماند و این موضوع چرخه‌ی عرضه را به بن‌بست می‌کشاند.
«مسکن تدریجی»؛ نسخه‌ای متفاوت برای افزایش قدرت خرید
در این میان، یکی از راهکارهایی که می‌تواند بار دیگر امید را به بازار تزریق کند، طرحی است با عنوان «مسکن تدریجی». باقرپور درباره‌ی این مدل توضیح می‌دهد که در این شیوه، خریدار می‌تواند با آورده‌ای اندک، بخشی از ملک را در اختیار بگیرد و به مرور زمان، صاحب کل ملک شود. این طرح که از سوی وزارت تعاون و وزارت راه و شهرسازی مورد استقبال قرار گرفته، برخلاف بسیاری از طرح‌های پیشین، نیازی به تغییرات حقوقی پیچیده ندارد و می‌تواند در کوتاه‌مدت نیز اجرایی شود.
ویژگی قابل‌توجه این مدل، انعطاف‌پذیری آن با توان اقتصادی خانوارهاست. در شرایطی که قدرت خرید به پایین‌ترین سطح خود رسیده، «مسکن تدریجی» راهی است برای آنکه گروه‌های متوسط و پایین جامعه نیز بتوانند وارد چرخه‌ی مالکیت شوند. البته تحقق چنین مدلی نیازمند سازوکار مشخص، همکاری بانک‌ها و نهادهای اجرایی و حمایت دولت است.
در پایان، رئیس اتحادیه‌ی تعاونی‌های عمرانی با تاکید بر اینکه بحران مسکن دیگر از مرحله‌ی هشدار گذشته، می‌گوید که ما با یک مسئله‌ی موقتی طرف نیستیم. این بحران، چنددهه‌ای است و راه‌حل آن تنها با هماهنگی تمامی دستگاه‌های مسئول، بازنگری در قوانین و تسهیل فرآیند تولید واحدهای کوچک‌متراژ ممکن است. او معتقد است که تنها با برخورد ساختاری و آینده‌نگرانه می‌توان مسکن را از وضعیت فعلی خارج کرد.
اکنون بیش از هر زمان دیگری مشخص است که مسکن، مسئله‌ای فراتر از صرفا ساخت و فروش است. این حوزه، آیینه‌ای است از وضعیت اقتصادی جامعه و اگر این آینه شکسته باقی بماند، بازتاب آن بر رفاه و امنیت اجتماعی هم اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.
source