بازار مسکن ایران در شرایطی بی‌سابقه به سر می‌برد. به گفته خشایار باقرپور، رییس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، این بازار وارد عمیق‌ترین رکود خود در پنج دهه اخیر شده و خریداران خانه اولی به‌طور کامل از آن خارج شده‌اند. او با اشاره به هم‌سویی کامل کارشناسان این حوزه در تحلیل شرایط کنونی، معتقد است که دیگر نمی‌توان تنها از یک رکود سخن گفت، بلکه با فروپاشی واقعی تقاضا مواجه هستیم.
رکود بی‌سابقه، خرید تهاتری، تقاضای صفر
باقرپور با تاکید بر این‌که دیگر خبری از خریداران خانه اولی نیست، توضیح داد: «معاملات اندک کنونی محدود به تهاتر یا تبدیل به‌احسن هستند و حتی سرمایه‌گذاران سنتی نیز به دلیل بی‌ثباتی اقتصادی به بازارهای موازی مانند ارز و طلا کوچ کرده‌اند.» او ریشه این بحران را نه فقط در بازار مسکن، بلکه در اقتصاد کلان کشور می‌داند؛ جایی که کاهش قدرت خرید خانوار، هرگونه تحرک را از بازار سلب کرده است.
جنگ ۱۲ روزه؛ ضربه روانی به بازار و سرمایه‌گذاران
او با اشاره به پیامدهای جنگ اخیر افزود: «امنیت روانی بازار املاک به شدت آسیب دیده است. هرچند جنگ تنها ۱۲ روز به طول انجامید، اما تاثیر آن بر سرمایه‌گذاران عمیق بود و آنان را از بازار ملک دور کرد.»
خطر موج تورمی ناشی از کمبود عرضه
باقرپور هشدار داد که کاهش شدید عرضه در بازار مسکن، در آینده نه‌چندان دور می‌تواند به جهش قیمتی منجر شود. او گفت: «در حال حاضر، به دلیل کاهش معاملات، جریان تولید نیز متوقف شده و سازندگان به دلیل نبود نقدشوندگی، انگیزه‌ای برای ادامه فعالیت ندارند. اگر این روند ادامه پیدا کند، بحران عرضه در برابر تقاضای فشرده‌شده، منجر به موجی از تورم خواهد شد.»
حضور اتباع خارجی در ساخت‌وساز؛ واقعیات و شفاف‌سازی
در بخش دیگری از سخنان خود، رییس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران به حضور اتباع خارجی در پروژه‌های ساختمانی پرداخت و تاکید کرد: «از کل هزینه ساخت، سهم دستمزد نیروی انسانی حدود ۳۰ درصد است و سهم کارگران غیرایرانی از این رقم، تنها بخش کوچکی است. حتی اگر این نیروها به‌طور کامل از کشور خارج شوند، تاثیر آن بر هزینه نهایی ساخت، کمتر از یک درصد خواهد بود و نمی‌توان گرانی مسکن را به آنان نسبت داد.»
راهکار «مسکن تدریجی»: مشارکت مردم و سرمایه‌گذاران
او در تشریح یک مدل عملیاتی برای افزایش قدرت خرید، از طرح «مسکن تدریجی» سخن گفت. بر اساس این مدل، خریدار می‌تواند با آورده‌ای محدود (مثلا ۳۰ درصد)، صاحب‌خانه شود و مابقی مبلغ از طریق سرمایه‌گذاران تامین می‌شود. مصرف‌کننده نیز با پرداخت اجاره و پس‌انداز تدریجی، در طول چند سال مالک کامل ملک خواهد شد.
باقرپور تصریح کرد که این طرح در وزارت تعاون مطرح شده و وزارت راه و شهرسازی نیز از آن حمایت کرده است. وی افزود: «این مدل بر پایه قوانین ثبت، ضوابط حقوقی موجود و سازوکارهای اجرایی رسمی طراحی شده و نیازی به ساختارشکنی یا مداخله جدید ندارد.»
بحران مسکن، محصول نیم‌قرن سیاست‌گذاری غلط
در ارزیابی ریشه‌های بحران مسکن، باقرپور اظهار داشت: «این وضعیت محصول ۵۰ سال نگاه اشتباه به مسکن به‌عنوان کالای سرمایه‌ای است. موضوع مسکن فقط یک معضل اقتصادی نیست؛ این یک بحران اجتماعی است که نیازمند هم‌افزایی نهادهای مختلف از جمله وزارت راه، شهرداری‌ها، وزارت اقتصاد، بانک مرکزی و شورای شهر است.»
او همچنین با اشاره به ناکارآمدی تولید انبوه بدون کیفیت، تاکید کرد: «تجربه طرح‌هایی مانند مسکن مهر نشان داده که ساخت واحدهای بی‌کیفیت، نه‌تنها راه‌حل نیست بلکه منجر به مشکلات ثانویه خواهد شد.»
لزوم تغییر نگاه به مسکن کوچک‌متراژ
وی یکی از موانع اصلی تولید را محدودیت در صدور مجوز ساخت برای واحدهای کوچک‌متراژ دانست و تاکید کرد: «در مسیر ساخت مسکن کوچک‌متراژ محدودیت وجود دارد، در حالی‌که این نوع واحدها می‌تواند مصداق واقعی مسکن در استطاعت باشد.»
پیامدهای رکود: از خروج سرمایه تا ناامیدی مردم
در پایان، رییس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران گفت: «شوک‌های اقتصادی ناشی از جنگ و بی‌ثباتی، سرمایه‌گذاران را از بازار مسکن فراری داده‌اند. اما اگر ساختارهای معیوب اصلاح شوند، این حوزه می‌تواند دوباره به یک موتور محرک اقتصادی تبدیل شود. دیگر وقت آن است که موانع خرید خانه برای مردم را از میان برداریم؛ این یک نیاز اولیه و بدیهی است، نه یک امتیاز لوکس.»
source