درحالی‌که بازار مسکن در یکی از عمیق‌ترین رکودهای دهه اخیر به‌سر می‌برد، فعالان صنعت ساخت‌وساز بار دیگر نگاه‌ها را به صندوق‌های زمین و ساختمان معطوف کرده‌اند. اکبر میرشفیعی، خزانه‌دار انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اشاره به چالش‌های تامین مالی پروژه‌های ساختمانی، خواستار بازنگری جدی در سازوکارهای این مدل بورسی شد.
چرخه سنتی ساخت‌وساز، دیگر جوابگو نیست
میرشفیعی تاکید کرد که در حالت ایده‌آل، چرخه سرمایه‌گذاری مستقیم سازندگان شامل خرید زمین، ساخت، فروش و آغاز دوباره این مسیر، بهترین راهکار تامین مالی است. با این حال، در شرایط تورمی کنونی و خواب طولانی سرمایه، اجرای چنین مدلی دشوار شده است.
او همچنین به تجربه‌های ناموفق تعاونی‌های مسکن اشاره کرد و گفت: با وجود حمایت‌ها و معافیت‌هایی که این تعاونی‌ها داشتند، نتوانستند در سه شاخص کلیدی یعنی قیمت، کیفیت و زمان تحویل عملکرد موفقی از خود نشان دهند.
تهاتر و فروش متری، راه‌حل‌هایی که به بن‌بست رسیدند
افزایش هزینه‌های زمین و مصالح، موجب رشد چشمگیر قیمت تمام‌شده مسکن و کاهش قدرت خرید مردم شده است. به گفته میرشفیعی، رکود فعلی در بازار فروش مسکن، نتیجه مستقیم همین ناتوانی مالی است. او با نقد روش‌هایی مانند فروش متری و تهاتر تاکید کرد: «در تهاتر این سوال اساسی مطرح است که مردم چه دارایی‌ای برای مبادله دارند؟»
فرصت مغفول‌مانده در بورس
میرشفیعی صندوق‌های زمین و ساختمان را مدلی قابل اتکا برای سرمایه‌گذاری خرد در پروژه‌های ساختمانی معرفی کرد. او گفت: این مدل، مشابه فروش متری اما با سازوکار قانونی بورس است که هم امنیت حقوقی بیشتری دارد و هم سوددهی منسجم‌تری برای سرمایه‌گذاران.
با این حال، او یادآور شد که تلاش‌های گذشته برای اجرایی‌سازی این مدل، به‌دلیل ضعف در دستورالعمل‌ها و فقدان سازوکار دقیق اجرایی، با شکست همراه شده است. به باور او، سازمان بورس باید در مقررات مربوط به این صندوق‌ها بازنگری کند تا جذابیت سرمایه‌گذاری افزایش یابد و هزینه‌ها کاهش پیدا کند.
پیشنهادهایی برای احیای ساخت‌وساز
در ادامه این گفت‌وگو، خزانه‌دار انجمن انبوه‌سازان مجموعه‌ای از اقدامات حمایتی را برای بازگشت رونق به بازار مسکن پیشنهاد داد:
- کاهش عوارض شهرداری و هزینه‌های زیربنایی
- واگذاری زمین با مدل اجاره به شرط تملیک توسط وزارت راه و شهرسازی
- مشارکت شهرداری‌ها در تامین زمین به‌ویژه در بافت‌های فرسوده
- تهاتر واحدهای آماده توسط دولت برای تامین نقدینگی پروژه‌ها
او افزود: این مدل‌ها می‌توانند در پروژه‌هایی مانند نهضت ملی مسکن نیز به‌کار گرفته شوند، اما متاسفانه ظرفیت‌های قانونی در این طرح تاکنون به‌درستی اجرا نشده و همین امر چالش‌های جدی برای اتمام پروژه‌ها ایجاد کرده است.
source