با فروکش کردن هیجانات ناشی از جنگ و دسترسی به داده‌های واقعی بازار، تحلیل‌ها نشان می‌دهد که برخلاف برخی گمانه‌زنی‌های عمومی، خبری از ریزش فراگیر قیمت مسکن در تهران نیست. افت قیمت‌ها عمدتا محدود به برخی مناطق خاص بوده و تصویر کلی بازار همچنان با پیچیدگی‌هایی همراه است.
جنوب تهران: کاهش معنادار قیمت در پی مهاجرت معکوس
بررسی‌ها از مناطق جنوبی پایتخت از جمله مناطق ۲۰، ۱۲ و ۱۵، حکایت از کاهش محسوس قیمت دارد. در این میان، منطقه ۲۰ بیشترین افت قیمت را تجربه کرده است؛ پدیده‌ای که به گفته کارشناسان، به‌طور مستقیم با خروج گسترده مهاجران افغان مرتبط است. مناطق ۱۲ و ۱۵ نیز با الگوی مشابهی درگیر کاهش قیمت هستند.
شمال تهران: فرار سرمایه، عامل افت قیمت در مناطق لوکس
در مناطق شمالی همچون مناطق ۱ و ۲ نیز بازار با افت قیمت مواجه شده، اما دلایل این کاهش متفاوت است. کاهش تقاضا از سوی طبقات مرفه و فرار سرمایه به دلیل نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی، مهم‌ترین دلایل افت قیمت در این نواحی عنوان می‌شود. در منطقه ۴ نیز به‌واسطه نزدیکی به پادگان‌ها و مناطق نظامی مانند شیان و لویزان، کاهش قیمت حتی از منطقه ۳ نیز بیشتر بوده است.
مناطق مرکزی: ثبات نسبی در سایه موقعیت سیاسی
در نواحی مرکزی تهران از جمله مناطق ۶ و ۷، بازار مسکن از ثبات بیشتری برخوردار بوده است. این مناطق به دلیل فاصله از مراکز حساس نظامی و نزدیکی به نهادهای سیاسی، نوسان چندانی در قیمت نداشته‌اند.
یک استثناء در منطقه ۱۸
در تضاد با روند عمومی، منطقه ۱۸ شاهد افزایش قیمت بوده است. این در حالیست که این منطقه پایین‌ترین میانگین قیمت مسکن در پایتخت را دارد. علت این افزایش قیمت هنوز مشخص نیست و نیازمند تحلیل و بررسی بیشتر است.
روایت داده‌ها: کاهش قیمت، منطقه‌ای است نه سراسری
بررسی میانگین قیمت آگهی‌های ملکی در مناطق مختلف تهران طی سه ماه اخیر، تصویر روشنی از تغییرات بازار ارائه می‌دهد. برخلاف تحلیل‌های کلی و بدون پشتوانه آماری، کاهش قیمت‌ها تنها در برخی مناطق اتفاق افتاده و روندی سراسری ندارد.
آینده بازار؛ ثبات یا ادامه افت؟
با آرام‌تر شدن شرایط و فروکش کردن التهابات، کاهش قیمت در مناطق شمالی متوقف شده، اگرچه همچنان امکان تخفیف‌های چشمگیر در معاملات نهایی وجود دارد. اما در مناطق جنوبی، با ادامه روند خروج مهاجران افغان، هنوز نمی‌توان از رسیدن بازار به تعادل سخن گفت.
نکته قابل تامل: چرا مسکن جنوبی بیشتر افت کرد؟
در تحلیل‌ها انتظار می‌رفت که بازار مسکن لوکس شمال شهر، افت بیشتری را تجربه کند؛ اما داده‌ها نشان می‌دهد واحدهای ریزمتراژ در مناطق جنوبی با فشار فروش بیشتری مواجه‌اند. بسیاری از این املاک در سال‌های اخیر با هدف سرمایه‌گذاری سریع و با نقدشوندگی بالا خریداری شده‌اند و حالا در شرایط نااطمینانی، مالکان آن‌ها ترجیح می‌دهند دارایی‌های نقدپذیرتری داشته باشند.
source