گزارش پرشین سازه: آیا می‌توان رؤیای خانه‌دار شدن را با سرمایه‌های خرد محقق کرد؟ وزارت اقتصاد با طرح تازه‌ای به نام توکن مسکن می‌خواهد پاسخ این پرسش را «بله» بدهد.
بحران تأمین مالی مسکن و نیاز ۲۰ میلیارد دلاری
در حالی که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن به بیش از ۲۰ میلیون تومان رسیده و ساخت سالانه یک میلیون واحد نیازمند بیش از ۲۰ میلیارد دلار منابع مالی است، نظام بانکی دیگر پاسخگوی این حجم از نیاز نیست. نرخ بهره بالا، تورم و ناتوانی خانوارها در پرداخت اقساط سنگین، بازار را به بن‌بست رسانده است. حالا دولت سیزدهم قصد دارد با استفاده از ابزارهای نوین مالی و فناوری بلاکچین، تحولی در نظام تأمین مالی مسکن ایجاد کند.
ایده‌ای نو: خرید خانه با سرمایه‌های خرد
در طرح توکنایز کردن مسکن، هر واحد آپارتمان به هزاران توکن دیجیتال تقسیم می‌شود. هر توکن، نمایانگر سهم کوچکی از یک واحد مسکونی است. خریداران می‌توانند به اندازه توان مالی خود چند توکن تهیه کنند و به‌تدریج مالک بخشی از پروژه‌های در حال ساخت شوند. در واقع، این طرح نوعی پیش‌خرید دیجیتال مسکن است که امکان مشارکت عموم مردم را فراهم می‌کند.
مشاور وزیر اقتصاد، حسین جوشقانی، می‌گوید هدف از اجرای این طرح، جذب نقدینگی‌های سرگردان از بازارهای غیرمولد مانند طلا و دلار به بازار ساخت‌وساز است تا هم عرضه مسکن افزایش یابد و هم اشتغال در صنعت ساختمان رونق بگیرد.
صندوق توسعه مسکن؛ حلقه اتصال زمین و سرمایه
غلامرضا سلامی، کارشناس ارشد حوزه مسکن، پیشنهاد کرده زمین‌های دولتی تحت مالکیت وزارت راه و شهرسازی در قالب یک صندوق توسعه مسکن تجمیع شوند. این صندوق قرار نیست فعالیت تجاری داشته باشد، بلکه هدف آن تسهیل ساخت‌وساز و واگذاری زمین به شرکت‌های توسعه‌گر است تا شهرک‌های جدیدی با کاربری‌های متنوع (مسکونی، اداری، تجاری) ایجاد شود.
با اجرای این طرح، دولت از نقش مالک مستقیم زمین به ناظر و تنظیم‌گر تبدیل می‌شود. به گفته سلامی، تنها سازمان ملی زمین و مسکن حدود ۴۰ هزار هکتار زمین خام در اختیار دارد که می‌تواند موتور توسعه مسکن کشور را به حرکت درآورد.
چرا نظام بانکی دیگر جوابگو نیست؟
به گفته سیدمحسن فاضلیان، بانکدار و کارشناس مالی، در حال حاضر وام مسکن تنها ۱۵ درصد از هزینه واقعی خرید خانه را پوشش می‌دهد. تضاد میان نرخ سود دستوری (زیر ۲۵ درصد) و نرخ واقعی بازار (بیش از ۴۰ درصد) باعث زیان‌دهی بانک‌ها و رکود در پرداخت تسهیلات شده است.
اسلامی بیدگلی، اقتصاددان، معتقد است باید به بانک‌ها اجازه داده شود وام‌هایی با نرخ واقعی بازار ارائه دهند تا از محل درآمد آنها، تسهیلات حمایتی برای اقشار کم‌درآمد تأمین شود. در کشورهای توسعه‌یافته، وام مسکن تا ۸۰ درصد ارزش ملک را پوشش می‌دهد، اما در ایران این رقم بسیار پایین‌تر است.
چشم‌انداز بازار مسکن با ابزارهای نوین مالی
اگر طرح توکن مسکن با همکاری وزارت اقتصاد و وزارت راه اجرایی شود، مسیر جدیدی برای تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی ایجاد خواهد شد. مشارکت مردم در ساخت‌وساز، ورود نقدینگی‌های خرد به بخش مولد، کاهش فشار بر منابع بانکی و افزایش عرضه واحدهای مسکونی از دستاوردهای این مدل جدید است.
به نظر می‌رسد آینده بازار مسکن ایران در گروی پیوند فناوری و سرمایه است؛ جایی که هر فرد می‌تواند با خرید یک توکن، بخشی از رؤیای خانه‌دار شدن را به واقعیت نزدیک‌تر کند.
source