بسیاری از کلان‌شهرهای جهان زیر فشار تورم مسکن، بی‌خانمانی و جابه‌جایی جمعیتی دست‌وپا می‌زنند، اما برخی شهرهای آسیایی با سیاست‌های ترکیبی و مداخلات هوشمندانه توانسته‌اند از جهش‌های قیمتی در بازار اجاره جلوگیری کرده و امنیت سکونت را برای شهروندان خود حفظ کنند.
روند فزاینده شهرنشینی در قرن بیست‌ویکم، چالش مسکن را به یکی از مهم‌ترین بحران‌های اجتماعی و اقتصادی تبدیل کرده است. پدیده گران‌شدن محله‌ها و ورود گروه‌های مرفه‌تر به مناطق شهری، معمولا منجر به افزایش قیمت املاک و خروج خانوارهای کم‌درآمد می‌شود. اما تجربه‌های موفق چهار شهر سنگاپور، توکیو، سئول و دبی نشان می‌دهد که می‌توان با سیاست‌های هدفمند، میان رشد بازار و عدالت شهری تعادل برقرار کرد.
سنگاپور؛ الگویی از ثبات ساختاری با تکیه بر مسکن دولتی
سنگاپور از دهه ۱۹۶۰ با تشکیل «هیئت توسعه مسکن (HDB)» کنترل بخش عمده‌ای از بازار مسکن را در دست گرفت. بیش از ۷۸ درصد از واحدهای مسکونی کشور تحت مدیریت دولت ساخته می‌شود و ۸۹ درصد خانوارها مالک خانه خود هستند؛ آماری بی‌سابقه در جهان.
این سیاست باعث شد تا بازار از نوسانات شدید در امان بماند و نرخ اجاره در سطحی منطقی تثبیت شود. دولت با حذف واسطه‌ها و طراحی دقیق فضاهای عمومی، از تمرکز بیش از حد مطلوبیت در مناطق خاص جلوگیری کرده و کیفیت زندگی را در سراسر شهر متوازن نگه داشته است.
نتیجه، یکی از پایین‌ترین نرخ‌های بی‌خانمانی در جهان است؛ تنها ۰٫۰۲ درصد جمعیت بدون سرپناه دائمی هستند. مجموعه سیاست‌های حمایتی، از یارانه مسکن تا مراکز اسکان موقت، ستون‌های اصلی این موفقیت به‌شمار می‌آیند.
توکیو؛ تعادل از مسیر عرضه مداوم و مقررات منعطف
در حالی که بسیاری از کشورها با کنترل سخت‌گیرانه اجاره تلاش می‌کنند تورم مسکن را مهار کنند، توکیو مسیر متفاوتی را برگزیده است. در این شهر، دولت به‌جای مداخله مستقیم در قیمت‌گذاری، تمرکز خود را بر افزایش عرضه واحدهای مسکونی گذاشته است.
سالانه بیش از ۱۴۰ هزار واحد جدید در توکیو ساخته می‌شود و این پویایی باعث شده قیمت‌ها به‌جای جهش، به‌صورت تدریجی تنظیم شوند. با وجود اینکه ۵۵ درصد از خانوارهای توکیویی اجاره‌نشین هستند، نرخ بی‌خانمانی کمتر از ۰٫۰۳ درصد باقی مانده است.
برنامه‌های حمایتی برای سالمندان، پرداخت یارانه اجاره، و طرح بازسازی خانه‌های متروکه در مناطق روستایی (آکیا) از جمله اقدامات مکملی هستند که ثبات بازار را تضمین کرده‌اند.
سئول؛ ترکیب خلاقانه اجاره‌سپاری و مسکن اجتماعی
در پایتخت کره جنوبی، نظام سنتی «جونسه» هنوز یکی از ارکان بازار اجاره است. در این مدل، مستاجر به‌جای پرداخت اجاره ماهانه، مبلغی معادل نیمی از ارزش ملک را به‌صورت سپرده در اختیار مالک قرار می‌دهد و بدون پرداخت اجاره در خانه زندگی می‌کند.
گرچه افزایش قیمت املاک، ورود به این نظام را برای بسیاری از خانوارها دشوار کرده است، اما دولت سئول با توسعه مسکن اجتماعی و طرح اجاره عمومی توانسته امنیت سکونت را برای اقشار آسیب‌پذیر حفظ کند.
این واحدهای دولتی در نزدیکی مراکز حمل‌ونقل و با اجاره پایین عرضه می‌شوند و با حمایت‌های مالی و حقوقی شهرداری همراه هستند. ترکیب هوشمندانه این دو سیاست باعث شده نرخ بی‌خانمانی در سئول یکی از پایین‌ترین‌ها در آسیا باشد.
دبی؛ بازار آزاد با مداخله هوشمندانه
دبی با تکیه بر شاخص اجاره طراحی‌شده توسط اداره اراضی دبی، تعادلی میان آزادی بازار و حمایت از مستاجران ایجاد کرده است. این شاخص به‌صورت منطقه‌ای تنظیم می‌شود و سقف افزایش اجاره را مشخص می‌کند.
در کنار این ابزار تنظیمی، توسعه زیرساخت‌ها و ساخت‌وساز گسترده در مناطقی چون دبی‌لند و سیلیکون‌اویسیس به کاهش فشار بر بازار مرکزی کمک کرده است. اگرچه میانگین قیمت مسکن در سال ۲۰۲۴ حدود ۱۱.۶ درصد افزایش یافته، اما نرخ بی‌خانمانی همچنان بسیار پایین و محدود به کارگران مهاجر است.
مدل دبی نمونه‌ای از تنظیم تدریجی در محیط آزاد است که ضمن حفظ جذابیت سرمایه‌گذاری، از جهش‌های ناگهانی و بحران‌های سکونتی جلوگیری کرده است.
درس‌هایی برای دیگر شهرها
چهار تجربه موفق آسیایی نشان می‌دهد که مهار بحران مسکن، نه با یک سیاست واحد، بلکه با ترکیب هوشمندانه ابزارهای تنظیمی، حمایتی و اجرایی ممکن است. از مداخله مستقیم دولت در سنگاپور تا آزادی مشروط بازار در دبی، وجه مشترک همه این مدل‌ها، درک درست از رابطه میان قیمت، مطلوبیت و عدالت شهری است.
source