رویای داشتن خانه‌ای ویلایی در دل باغ یا مزرعه، اگرچه برای بسیاری وسوسه‌برانگیز است، اما قوانین سخت‌گیرانه‌ای بر سر راه آن قرار دارد. مطابق مقررات جدید وزارت جهاد کشاورزی و سازمان امور اراضی، ساخت‌وساز در اراضی باغی تنها در صورتی مجاز است که سه شرط اصلی رعایت شود؛ شروطی که رعایت نکردنشان می‌تواند به حکم قلع بنا و بازگشت زمین به وضعیت اولیه منجر شود.
افزایش تقاضا برای ساخت خانه‌های شخصی و ویلا در اراضی کشاورزی، باعث شده نهادهای مسئول نسبت به حفظ کاربری زمین‌های کشاورزی حساس‌تر شوند. طبق دستورالعمل‌های مصوب، صدور مجوز احداث هرگونه بنا در باغ تنها زمانی امکان‌پذیر است که سه شرط اساسی وجود داشته باشد:
۱. زمین باید حداقل یک هکتار مساحت داشته باشد.
بر اساس مقررات، اراضی کمتر از یک هکتار در دسته باغ‌های خرد قرار می‌گیرند و اجازه هیچ‌گونه ساخت‌وساز در آن‌ها داده نمی‌شود. هدف از این قانون، جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و تغییر غیرمجاز کاربری زمین‌هاست.
۲. ماهیت باغی زمین باید به تایید کارشناسان برسد.
صرف کاشت چند درخت به معنای باغ بودن زمین نیست. کارشناسان جهاد کشاورزی پس از بازدید میدانی و بررسی نوع پوشش گیاهی، تراکم درختان و بهره‌برداری مستمر، ماهیت واقعی زمین را تعیین و گزارش رسمی صادر می‌کنند.
۳. وجود سند شش‌دانگ رسمی الزامی است.
مالک زمین باید سند تک‌برگ یا شش‌دانگ رسمی به نام خود ارائه دهد تا حدود اربعه و مالکیت دقیق زمین مشخص باشد. در صورتی که زمین دارای قولنامه یا سند قدیمی منگوله‌دار باشد، مالک باید ابتدا مراحل قانونی تبدیل آن به سند رسمی را طی کند.
ساخت‌وساز فقط برای اهداف کشاورزی، نه تفریحی
کارشناسان سازمان امور اراضی تاکید دارند که حتی در زمین‌هایی با شرایط فوق، مجوز ساخت فقط برای بناهای خدماتی و ضروری مانند اتاق نگهبانی، انبار یا اقامتگاه موقت کشاورز صادر می‌شود. احداث ویلاهای تفریحی یا ساختمان‌های مسکونی لوکس در کاربری باغ، تخلف محسوب می‌شود و با حکم کمیسیون تبصره یک ماده ۱۰ قانون حفظ کاربری، قلع بنا و بازگشت زمین به حالت اولیه در انتظار متخلفان خواهد بود.
بنا بر توضیحات داوود حیدری، مدیر امور اراضی استان زنجان نیز «مجوز احداث بنا در باغ پس از تایید طرح توسط جهاد کشاورزی، بنیاد مسکن و اداره ثبت صادر می‌شود و انشعابات آب، برق و گاز نیز تنها در صورت ارائه پروانه قانونی قابل دریافت است.»
هشدار به خریداران زمین‌های باغی
کارشناسان حقوقی توصیه می‌کنند خریداران و سرمایه‌گذاران پیش از هر اقدامی، از طریق سامانه‌های رسمی وضعیت کاربری زمین را استعلام کنند و از مشاوران حقوقی معتبر کمک بگیرند تا از خسارت‌های ناشی از تخریب یا ابطال مجوز جلوگیری شود.
در نهایت، ساخت خانه در زمین‌های باغی ممکن است، اما تنها برای کسانی که زمین‌شان حداقل یک هکتار وسعت دارد، ماهیت باغی آن تایید شده و سند شش‌دانگ رسمی دارند. رعایت قانون، تنها راه مطمئن برای داشتن خانه‌ای قانونی در دل طبیعت است.
source