یک کارشناس مسکن می‌گوید با وجود وعده ساخت چهار میلیون واحد در نهضت ملی مسکن، واقعیت میدانی چیز دیگری است؛ نه منابع مالی کافی تخصیص داده شد، و نه زیرساخت اجرایی تعبیه شده است.
به گزارش ساختمان آنلاین، بازار مسکن در ایران طی دو دهه گذشته تحت تأثیر تورم ساختاری، نوسانات ارزی و ضعف سیاست‌گذاری‌های پایدار، به یکی از چالش‌برانگیزترین بخش‌های اقتصادی کشور تبدیل شده است.در این شرایط، دولت با اجرای طرح‌هایی مانند «نهضت ملی مسکن» و «طرح مسکن استیجاری» تلاش کرده است تا همزمان دو مسئله را حل کند:۱. جبران عقب‌ماندگی در عرضه مسکن برای دهک‌های پایین،۲. کنترل التهاب بازار اجاره و خرید مسکن.با وجود اهداف درست، واقعیت این است که تحقق وعده‌ها با موانع متعدد مالی، مدیریتی و ساختاری روبه‌روست.محمد دبیری،کارشناس مسکن در گفتگو با خبرگزاری فارس در خصوص علت تحقق نیافتن وعده ساخت ۴ میلیون واحد در نهضت ملی مسکن، گفت: تحقق وعده ۴ میلیون واحد، نه از منظر ظرفیت فنی کشور و نه از منظر منابع مالی، واقع‌بینانه نبود.در حال حاضر میانگین سالانه ظرفیت ساخت مسکن در کشور بین ۳۵۰ تا ۴۵۰ هزار واحد است؛ حتی در سال‌های اوج مسکن مهر نیز سقف ساخت به یک میلیون واحد در سال نرسید.وی عدم تحقق تولید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی را ناشی از افزایش هزینه‌های ساخت و محدودیت‌های مالی و اعتباری و مدیریت اجرایی عنوان کرد و اظهار داشت: در حوزه تأمین مالی،بانک‌ها به‌دلیل کمبود منابع و محدودیت ترازنامه‌ای، قادر به پرداخت تسهیلات وعده داده شده نبودند.همچنین هزینه ساخت طی سه سال اخیر بیش از ۲.۵ برابر شده و ارزش واقعی تسهیلات بانکی را عملاً بی‌اثر کرده است.دبیری تاکید کرد: در بسیاری از شهرها زمین مناسب وجود ندارد یا طرح‌ها بدون آماده‌سازی زیرساختی (آب، برق، معبر، خدمات شهری) شروع شده‌اند.
در همین حال تمرکز بر تعداد واحد به‌جای کیفیت پروژه و عدالت توزیعی، باعث شده منابع محدود در پروژه‌های کم‌اثرتر هزینه شود.بنابرابن می توان گفت مشکل نه صرفاً مالی است و نه صرفاً مدیریتی، بلکه یک مسئله ساختاری چندوجهی است که باید در سطح کلان بازطراحی شود. طرح مسکن استیجاری و موانع اجرای آناین کارشناس مسکن در ادامه به موضوع طرح مسکن استیجاری اشاره کرد و گفت:طرح مسکن استیجاری می‌تواند به‌عنوان یک سیاست مکمل برای حمایت از دهک‌های کم‌درآمد مفید باشد، اما اجرای آن نیازمند زیرساخت اقتصادی و نهادی مشخص است.وی موانع اجرای طرح مسکن استیجاری را اینگونه برشمرد: بازده پایین برای سرمایه‌گذار از جمله موانع اصلی اجرای این طرح است چرا که در اقتصادی با تورم ۴۰٪، سرمایه‌گذار خصوصی تمایل ندارد وارد بازاری شود که نرخ بازده اجاره کمتر از ۱۰٪ است.علاوه بر این نبود نهاد مدیریت حرفه‌ای اجاره نیز از دیگر موانع طرح مسکن استیجاری است،این در حالی است که در کشورهای موفق، شرکت‌های مدیریت اجاره (Rental Management Companies) مسئول نگهداری، تعمیر و وصول اجاره هستند. اما در ایران چنین نهادی وجود ندارد.دبیری همچنین خاطر نشان ساخت:فرهنگ مالکیت و نگاه اجتماعی را به عنوان یکی از چالشهای طرح مسکن استیجاری نباید دست کم گرفت ، چرا که تمایل جامعه به «خانه‌دار شدن» باعث می‌شود مدل اجاره‌نشینی پایدار جا نیفتد.همچنین چالش کمبود زمین مناسب نیز از دیگر موانع این طرح است چرا که در شهرهای بزرگ زمین ارزان و دارای خدمات شهری کمیاب است.وی همچنین به ریسک اجرایی و حقوقی ساخت مسکن استیجاری نیز اشاره کرد و افزود: نبود قراردادهای شفاف اجاره بلندمدت بین دولت، سازنده و مستأجر، یکی از ضعف‌های ساخت مسکن استیجاری جدی است.
به گفته دبیری اساسا طرح استیجاری بدون طراحی دقیق مدل مالی، سیستم تضمین سود برای سرمایه‌گذار و نظام نظارتی پایدار، در حد شعار باقی می‌ماند.وی در پاسخ به این سوال که آیا واگذاری زمین دولتی می‌تواند مشکل اقتصادی طرح مسکن استیجاری را حل کند ؟تصریح کرد:واگذاری زمین دولتی اقدامی مثبت است اما به‌تنهایی کفایت نمی‌کند.زیرا زمین معمولاً تنها ۲۰ تا ۲۵ درصد از هزینه تمام‌شده را تشکیل می‌دهد.وقتی هزینه ساخت (مصالح، نیروی انسانی، مالیات و سود بانکی) همچنان بالاست، حذف هزینه زمین اثر محدودی دارد.وی تاکید کرد: تجربه مسکن مهر نشان داد که اگر زمین بدون بررسی موقعیت مکانی و زیرساخت شهری واگذار شود، هزینه حمل‌ونقل و خدمات شهری برای ساکنان چند برابر می‌شود و عملاً مزیت حذف هزینه زمین از بین می‌رود.در نتیجه، واگذاری زمین تنها در صورتی مؤثر است که زمین در محدوده شهری با خدمات آماده باشد و همزمان تسهیلات بانکی کم‌بهره نیز فراهم شود.وی اذعان داشت: در فضای اقتصادی امروز، اگر کنترل فنی جدی وجود نداشته باشد، سازنده برای جبران فشار مالی ممکن است کیفیت مصالح و جزئیات اجرایی را فدا کند.راه‌حل، این موضوع اجرای نظام کنترل کیفیت چندمرحله‌ای است به طوری که از طراحی تا اجرا و تحویل، با حضور ناظر ثالث پروژه اجرایی شود در غیر این صورت، پروژه‌ها به سرنوشت بخشی از مسکن مهر دچار می‌شوند که عمر مفیدشان کمتر از ۲۰ سال است.وی در واکنش به یکی از راهکارهای طرح مسکن استیجاری شامل خرید واحدهای نیمه کاره گفت: خریداران به دلیل بی‌اعتمادی نسبت به تکمیل پروژه، تمایلی به خرید واحد نیمه‌کاره ندارند.
در سوی مقابل، سازندگان نیز نگران نقدشوندگی پایین این نوع واحدها هستند.تنها در صورت وجود تضمین دولتی برای تکمیل پروژه‌ها و قراردادهای شفاف سه‌جانبه (سازنده، بانک، خریدار)، می‌توان عرضه نیمه‌کاره را ممکن ساخت.در غیر این صورت، بازار تمایل به پروژه کامل دارد.کارشناس مسکن گفت:در شرایط تورمی و با نرخ وام بالا، خانوارها توان خرید مسکن ندارند.مدل «اجاره به خرید» می‌تواند راه‌حل میانه باشد: خانوار در ابتدا اجاره پرداخت می‌کند و بخشی از آن به‌عنوان پیش‌قسط مالکیت در نظر گرفته می‌شود.اما برای پایداری این مدل باید: نرخ بهره واقعی پایین‌تر از تورم تعیین شود، دولت ضمانت بازپرداخت و انتقال سند را تضمین کند و زیرساخت حقوقی شفاف برای قراردادهای بلندمدت فراهم گردد. بدون این الزامات، این مدل هم شکست می‌خورد.وی گفت: طبق داده‌های منتشرشده، بخش قابل‌توجهی از ثبت‌نام‌کنندگان طرح نهضت ملی مسکن از دهک‌های میانی و بالای درآمدی بوده‌اند.دلیل آن، نبود نظام شفاف راستی‌آزمایی درآمد و مالکیت است. درحالی‌که دهک‌های پایین حتی توان پرداخت آورده اولیه را ندارند، دهک‌های بالاتر توانسته‌اند از تسهیلات بهره‌مند شوند. بنابراین، بازطراحی نظام شناسایی مشمولان (بر پایه حساب بانکی و مالیات) ضروری است تا عدالت واقعی برقرار شود.
وی همچنین به موضوع کنترل دستوری ترخ اجاره نیز اشاره کرد و تاکید کرد: کنترل دستوری نرخ اجاره در هیچ کشوری موفق نبوده است؛ منجر به کاهش عرضه می‌شود.راه درست، یارانه اجاره هدفمند است، یعنی دولت به‌جای تحمیل نرخ به موجر، بخشی از اجاره مستأجران دهک‌های پایین را پرداخت کند.در کنار آن، افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای از طریق مشوق‌های مالیاتی (مثلاً معافیت مالیات اجاره برای سازندگان مشارکت‌کننده در طرح استیجاری) می‌تواند بازار را متعادل‌تر کند.به‌این‌ترتیب، دخالت دولت به‌جای دستور، شکل انگیزشی می‌گیرد.
وی همچنین درباره این موضوع که دولت گفته بخشی لز تامین مالی طرح مسکن استیجار از طریق منابع مالی است تاکید کرد:توان مالی دولت محدود است. هزینه ساخت هر واحد مسکونی حداقل ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان است.اگر فرض کنیم دولت بخواهد فقط ۵۰۰ هزار واحد اجاره‌ای بسازد، به بیش از ۴۰۰ هزار میلیارد تومان منابع پایدار نیاز دارد.در شرایط کسری بودجه شدید، چنین منابعی تنها با مشارکت بخش خصوصی، تهاتر زمین، و استفاده از بازار سرمایه (انتشار اوراق اجاره مسکن) امکان‌پذیر است.در غیر این صورت، طرح در حد آزمایشی باقی خواهد ماند.وی در جمع بندی اظهارات خود خاطرنشان ساخت: وعده‌های غیرواقعی (مثل ساخت میلیون‌ها واحد در چند سال) باید به اهداف مرحله‌ای، واقعی و ناحیه‌ای تبدیل شود.همچنین استفاده از ابزارهای بازار سرمایه (صندوق زمین و ساختمان، اوراق مشارکت مسکن، REITها) جایگزین وام‌های بانکی محدود شود.دبیری ادامه داد: علاوه بر این دولت به جای زمین خام بی‌زیرساخت، اراضی با دسترسی و خدمات کافی واگذار کند ،همچنین برای جلوگیری از افت کیفیت، نهاد ناظر ثالث مستقل از پیمانکار الزامی گردد.در همین حال ثبت‌نام و تخصیص با راستی‌آزمایی دقیق مالی انجام شود تا عدالت اجتماعی حفظ گردد.کارشناس مسکن تصریح کرد: ۶ تشویق مدل‌های اجاره به شرط خرید نیز از مواردی است که در حل بحران مسکت بسیار کارآمد است و به‌جای واگذاری کامل، مدل‌های ترکیبی (اجاره بلندمدت با انتقال مالکیت تدریجی) اجرا شود.از نقش دولت به‌عنوان تنظیم‌گر نه سازنده: دولت باید نقش حاکمیتی، سیاست‌گذار و ناظر را ایفا کند، نه پیمانکار مستقیم ساخت.