بازار مسکن تهران در نقطه‌ای ایستاده که عرضه و تقاضا دیگر زبان هم را نمی‌فهمند. درحالی‌که قدرت خرید خانوارها طی بیش از یک دهه گذشته نزدیک به ۵۰ برابر سقوط کرده، مساحت واحدهای تازه‌ساز در تهران پنج درصد افزایش یافته و اکنون به حدود ۱۴۰ مترمربع رسیده است. این تضاد آشکار، گسلی عمیق میان توان خریداران و رفتار سازندگان ایجاد کرده؛ گسلی که طراح پنهان آن، نه سرمایه‌داران ساختمانی، بلکه مقررات شهری و سیاست‌گذاری نادرست در صدور پروانه‌های ساخت است.
سقوط قدرت خرید؛ صعود متراژ ساخت
آمارهای رسمی نشان می‌دهد، از سال ۱۳۹۰ تا ابتدای ۱۴۰۴، قیمت مسکن در تهران ۴۷ برابر شده و از متری ۱.۹ میلیون تومان به حدود ۸۹ میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که در ماه‌های اخیر از مرز ۱۰۰ میلیون تومان نیز گذشته است.
این جهش قیمتی، عملا قدرت خرید خانه‌اولی‌ها را نابود کرده؛ زوجی که در سال ۱۳۹۰ می‌توانست با ۱۰۰ میلیون تومان یک واحد ۵۰ متری بخرد، امروز تنها قادر به خرید یک مترمربع از آپارتمان است.
انتظار می‌رفت با چنین افت شدیدی در تقاضا، سازندگان به ساخت واحدهای کوچک‌تر روی آورند؛ اما مسیر عرضه در جهت مخالف حرکت کرده و گزارش‌ها حاکی از آنست که میانگین مساحت واحدهای مندرج در پروانه‌های ساختمانی تهران از ۱۳۳ مترمربع در سال ۱۳۹۰ به ۱۳۹ مترمربع در سال گذشته رسیده است.
وقتی عرضه مسیر خود را می‌رود
این وضعیت، مصداق بارز پدیده‌ای است که اقتصاددانان آن را میس‌مچ (Mismatch) یا عدم تطابق عرضه و تقاضا می‌نامند؛ حالتی که جریان ساخت‌وساز، بدون توجه به نیاز واقعی بازار ادامه می‌یابد. نتیجه روشن است: بازار از تعادل خارج شده، رکود شکل گرفته و هر دو سوی معامله، سازندگان و خریداران، زیان می‌بینند.
اکنون در تهران، بازار معاملات مسکن به کمتر از یک‌سوم حجم معاملات اواسط دهه ۹۰ رسیده است. در مقابل، سهم واحدهای زیر ۴۰ مترمربع در معاملات مسکن پایتخت طی سال گذشته به ۴ درصد رسیده؛ درحالی‌که در ابتدای دهه ۹۰ تنها ۱.۹ درصد بود. افزایش دوبرابری این سهم نشان می‌دهد تقاضا به ناچار به سمت «ریزمتراژها» مهاجرت کرده، اما عرضه همچنان درگیر «بزرگ‌متراژسازی» است.
متهم اصلی؛ مقررات ساخت‌وساز شهری
پرسش مهم این است که چرا سازندگان با وجود تقاضای بالا برای خانه‌های کوچک، همچنان واحدهای بزرگ می‌سازند؟
پاسخ در سیاست‌های صدور پروانه‌های ساخت نهفته است. مقررات شهری به‌جای حمایت از ساخت‌وسازهای کوچک، عملا در برابر آن سد ایجاد کرده است.
یکی از مهم‌ترین موانع، الزام صددرصدی تامین پارکینگ برای تمام واحدهاست. در زمین‌هایی با عرض محدود، به‌ویژه در مناطق جنوبی شهر و بافت‌های فرسوده، این شرط، ساخت واحدهای کوچک را ناممکن می‌کند. در نتیجه، سازندگان مجبورند تعداد کمتری واحد بزرگ‌متراژ بسازند تا بتوانند الزام پارکینگ را رعایت کنند.
به گفته کارشناسان بازار مسکن، این الزام از ابتدای دهه ۱۳۹۰ و با اجرای طرح تفصیلی جدید تهران جدی‌تر شد. درحالی‌که پیش از آن، تامین پارکینگ برای حدود نیمی از طبقات الزامی بود، اکنون همه واحدها باید جای پارک داشته باشند؛ حتی در محله‌هایی که خانوارها توان خرید خودرو را ندارند.
وقتی شهر برای خودرو طراحی می‌شود، نه انسان
مشکل پارکینگ تنها یکی از پیامدهای رویکرد نادرست در مدیریت شهری است. برخلاف بسیاری از کلان‌شهرهای دنیا که سیاست‌ها به سمت کاهش وابستگی به خودرو و تقویت حمل‌ونقل عمومی رفته، تهران همچنان بر محور خودرو و پارکینگ می‌چرخد.
این در حالیست که سیاست‌های مشابه در شهرهای پیشرو، با محدود کردن تامین پارکینگ و سرمایه‌گذاری بر شبکه حمل‌ونقل عمومی، توانسته‌اند هم ترافیک را مهار و هم مسکن را مقرون‌به‌صرفه‌تر کنند.
بودجه شهرداری و انگیزه پنهان بزرگ‌متراژسازی
برخی تحلیل‌گران معتقدند وابستگی شدید بودجه شهرداری تهران به درآمدهای ناشی از عوارض ساخت‌وساز، عاملی دیگر در تداوم ساخت واحدهای بزرگ است. از آنجایی‌که عوارض براساس متراژ محاسبه می‌شود، طبیعی است که مقررات به سمتی تنظیم شود که زیربنا کاهش نیافته و درآمد شهرداری آسیب نبیند.
به این ترتیب، حتی در شرایط رکود بازار، سازنده‌ها به‌طور غیرمستقیم به ساخت واحدهای بزرگ‌تر سوق داده می‌شوند تا تراز مالی شهر حفظ شود؛ هرچند بهای آن را باید خریداران و مستاجران بپردازند.
راه برون‌رفت؛ بازنگری در مقررات شهری
کارشناسان حوزه مسکن معتقدند اصلاح فوری مقررات ساخت‌وساز در تهران و دیگر کلان‌شهرها کلید خروج از رکود است. بنابراین حذف یا تعدیل الزامات غیرضروری، مانند برخی مشاعات یا پارکینگ‌های اضافی، می‌تواند هزینه ساخت را تا ۲۵ درصد کاهش داده و مسیر ساخت واحدهای کوچک‌متراژ را باز کند.
بازار مسکن تهران بیش از هر زمان دیگری نیازمند بازطراحی سیاستی است که به جای شهر خودرویی، شهر انسانی و قابل سکونت برای اقشار متوسط و کم‌درآمد را هدف بگیرد.
source