بازار مسکن دوباره زیر ذره‌بین سرمایه‌گذاران قرار گرفته است. کاهش نرخ ارز و طلا، بسیاری از نگاه‌ها را به سمت ملک چرخانده؛ بازاری که اگرچه هنوز در رکود عمیق به‌سر می‌برد، اما نشانه‌هایی از تحرک نسبی در معاملات آن دیده می‌شود. با این حال، کارشناسان هشدار می‌دهند که این تحرک لزوما به معنای رونق نیست و در صورت تداوم نوسانات ارزی، احتمال جهش مجدد قیمت مسکن دور از انتظار نخواهد بود.
بازگشت سرمایه‌ها از بازار ارز به ملک
در هفته‌های اخیر، با فروکش‌کردن التهاب بازارهای طلا و ارز، بخشی از سرمایه‌های سرگردان به سمت بازار مسکن حرکت کرده است. کاهش قیمت دلار از قله ۱۱۴ هزار تومان به حدود ۱۰۸ هزار تومان، باعث شده تا تقاضا برای خرید و فروش ملک اندکی افزایش یابد.
واسطه‌های ملکی در مناطق مختلف تهران می‌گویند که مراجعات برای اطلاع از قیمت مسکن در دو هفته گذشته رشد محسوسی داشته است. هرچند بیشتر این مراجعات هنوز به عقد قرارداد منتهی نشده، اما افزایش رفت‌وآمدها در دفاتر مشاوران املاک، از تغییر فضای روانی بازار حکایت دارد.
رکود عمیق، نه کاهش قیمت
مهدی کرباسیان، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: «چیزی به نام کاهش قیمت مسکن وجود نداشته است؛ آنچه شاهد بودیم رکود مطلق بازار بود.» وی تاکید می‌کند: برخی سازندگان یا فروشندگان به دلیل نیاز مالی ناچار شدند تخفیف‌هایی روی ملک خود اعمال کنند، اما این موضوع را نمی‌توان نشانه کاهش واقعی قیمت دانست.
به گفته او، در دوره‌ای که دلار از ۹۰ هزار تومان تا ۱۱۴ هزار تومان رشد کرد و سپس کاهش یافت، بازار مسکن از این نوسانات عقب ماند. اما حالا که ثبات نسبی ایجاد شده، بازار ملک به آرامی در حال هم‌جهت شدن با سایر بازارهاست.
اثر نرخ ارز بر ساخت‌وساز
کرباسیان با اشاره به پیوند مستقیم بین نرخ ارز و هزینه ساخت‌وساز می‌گوید: افزایش نرخ دلار به‌طور طبیعی موجب رشد قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی شد. در مقابل، با کاهش نرخ ارز، قیمت مصالح کاهش نیافته بلکه در همان سطح قبلی تثبیت شده است.
او این وضعیت را عامل اصلی کاهش بازده سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز دانسته و معتقد است که «تورم ساخت‌وساز» همچنان مانعی بزرگ بر سر راه رونق تولید مسکن است.
مسکن در بن‌بست رکود
بازار مسکن در ماه‌های گذشته تحت تاثیر بحران‌های منطقه‌ای، جنگ ۱۲ روزه و رکود اقتصادی، در شرایطی از سکون و بی‌تحرکی قرار گرفته که حتی ثبات نسبی اخیر هم هنوز نتوانسته موتور ساخت‌وساز را روشن کند.
کرباسیان با تاکید بر اینکه رکود فروش به‌طور مستقیم بر بخش تولید اثر گذاشته، گفت: «بازده سرمایه برای سازندگان به‌شدت پایین آمده، درحالی‌که قیمت نهایی مسکن آن‌قدر افزایش یافته که خریدار مصرفی توان ورود به بازار را ندارد.»
چشم‌انداز پنج ماه آینده
این کارشناس بازار مسکن در پیش‌بینی خود از وضعیت بازار تا پایان سال گفت: اگر فضای سیاسی کشور به سمت آرامش حرکت کند و از وضعیت «نه صلح و نه جنگ» خارج شویم، اعتماد از دست‌رفته سرمایه‌گذاران به تدریج بازخواهد گشت.
او افزود: «بازار مسکن بیش از هر زمان دیگر به ثبات سیاسی و اقتصادی نیاز دارد. دولت باید برای بازگرداندن اعتماد عمومی برنامه داشته باشد، چرا که مسکن نه‌تنها پیشران اقتصاد، بلکه محرک اشتغال و تولید است.»
قیمت‌ها همچنان فراتر از توان خرید
بر اساس آمارهای غیررسمی، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به ۱۰۶ میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که توان خرید اقشار متوسط و حتی بالای جامعه را به‌شدت کاهش داده است.
در چنین شرایطی، تقاضای مصرفی ناچار به سمت واحدهای کوچک‌تر حرکت کرده است، اما نکته قابل‌توجه اینجاست که با وجود ۴۷ برابر شدن قیمت مسکن از سال ۱۳۹۰ تاکنون، میانگین متراژ واحدهای ساخته‌شده نه تنها کاهش نیافته بلکه از ۱۳۳ متر به حدود ۱۳۹ متر افزایش یافته است.
شکاف قیمت دلاری با میانگین تاریخی
در حال حاضر، قیمت دلاری هر مترمربع مسکن در تهران حدود ۹۷۰ دلار برآورد می‌شود، در حالی که میانگین تاریخی این رقم بین ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده است. این فاصله، از نگاه برخی فعالان بازار، می‌تواند زمینه‌ساز افزایش نسبی قیمت‌ها در ماه‌های آینده باشد.
با این حال، بیشتر کارشناسان معتقدند که در کوتاه‌مدت، جهش شدیدی در بازار ملک رخ نخواهد داد و شرایط فعلی بیشتر به تثبیت قیمت‌ها و افزایش جزئی معاملات منجر خواهد شد.
جمع‌بندی: رونق یا توهم رونق؟
بازار مسکن در نقطه‌ای ایستاده که نه از رکود کامل خارج شده و نه به رونق واقعی رسیده است. آنچه این روزها از افزایش مراجعه به دفاتر املاک و رشد جزئی معاملات گفته می‌شود، بیش از آنکه نشانه جهش باشد، بیانگر تغییر رفتار سرمایه‌گذاران در مواجهه با ثبات موقتی بازارهای ارز و طلاست.
کرباسیان معتقد است تا زمانی که سیاست‌گذاری اقتصادی کشور بر مدار آرامش و ثبات نچرخد، نمی‌توان انتظار داشت بخش مسکن نقش پیشران خود را در اقتصاد ملی ایفا کند. به نظر می‌رسد این بازار همچنان در انتظار «اعتماد» مانده است.
source