تاریخ ساخت‌وساز در ایران، فهرستی بلند از وعده‌های بزرگ و شکست‌های تکراری است؛ از بانک رهنی دهه ۴۰ تا نهضت ملی مسکن امروز. هر دولتی آمده با نیت خیر و شعار «خانه‌دار کردن مردم»، اما در نهایت، تورم، مداخلات دولتی و عدم همکاری بانک‌ها همه را به یک سرنوشت واحد رسانده است: شکست.
فصل تکراری شکست در کتاب «مسکن دولتی»
در ایران، هر طرحی که با هدف خانه‌دار کردن مردم آغاز شده، سرانجام در گرداب اقتصاد کلان فرو رفته است. از دوران پیش از انقلاب تا امروز، سیاست‌های مسکن نه تنها به تحقق رویای خانه‌دار شدن مردم کم‌درآمد منجر نشده، بلکه خود به عاملی برای تورم و نابرابری بیشتر تبدیل شده‌اند.
رویای پیش از انقلاب؛ از بانک رهنی تا شهرک‌سازی
در دهه‌های ۴۰ و ۵۰ شمسی، با رشد طبقه متوسط، دولت وقت به دنبال راه‌حل‌هایی برای تامین مسکن مدرن بود. ایجاد بانک رهنی ایران نخستین گام در جهت نهادینه‌سازی وام‌های بلندمدت مسکن بود که توانست گروهی از کارمندان و کارگران را وارد بازار خرید خانه کند. دولت وقت با هدف گسترش افقی شهرها و تامین زمین برای ساخت‌وساز ارزان‌قیمت، سیاست شهرک‌سازی را در پیش گرفت. شهرک‌هایی مانند اکباتان، نماد این رویکرد مدرن به شمار می‌رفتند؛ پروژه‌ای عظیم با مشارکت شرکت‌های خارجی که قرار بود الگویی نو از زندگی شهری را به نمایش بگذارد. اما این رویا پیش از رسیدن به ثمر، در دام اقتصاد گرفتار شد. افزایش شدید هزینه‌های ساخت و تورم نفتی در اواسط دهه ۵۰، پیشرفت پروژه را کند کرد و بسیاری از زیرساخت‌ها نیمه‌کاره ماند.
با وقوع انقلاب ۱۳۵۷ و خروج شرکت‌های خارجی، روند کار عملا متوقف شد و در ادامه نیز جنگ تحمیلی و تحریم‌ها مانع از تکمیل فازهای باقی‌مانده شد. بدین‌ترتیب، اکباتان که قرار بود نماد شهرسازی نوین ایران باشد، خود به یادگاری از رویای نیمه‌تمام توسعه بدل شد.
پس از انقلاب؛ زمین، عدالت و انبوه‌سازی
پس از سال ۱۳۵۷، رویکرد به مسکن تغییر کرد. دولت آن را «حق مردم» دانست، نه کالایی اقتصادی. تصویب قانون اراضی شهری و تاسیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی از نخستین اقدامات بود. بنیاد مسکن در نوسازی مناطق محروم و ساخت خانه‌های روستایی عملکرد مثبتی داشت، اما قانون اراضی شهری باعث ترس بخش خصوصی از سرمایه‌گذاری و کاهش تولید در شهرها شد.
مسکن مهر؛ وعده بزرگ، هزینه سنگین
در دولت محمود احمدی‌نژاد، طرح مسکن مهر با هدف خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد و حذف قیمت زمین از هزینه ساخت آغاز شد. دولت زمین‌های حومه شهر را با اجاره ۹۹ ساله واگذار کرد و برای تامین منابع، از بانک مرکزی خواست به بانک‌ها خط اعتباری بدهد تا وام‌های کلان پرداخت شود.
در عمل اما، این منابع از محل چاپ پول بدون پشتوانه واقعی تامین شد که به زبان اقتصادی، آن را «افزایش پایه پولی» می‌نامند. این اقدام، حجم نقدینگی کشور را به‌طور بی‌سابقه‌ای افزایش داد اما در مقابلش کالای واقعی وجود نداشت بنابراین تعادل بین پول و کالا به‌هم خورد. در چنین وضعی، مردم پول بیشتری در اختیار داشتند ولی کالا (خانه، مواد غذایی، مصالح) همان مقدار بود و نتیجه طبیعی آن چیزی نبود جز افزایش قیمت‌ها و موجی از تورم تاریخی.
میلیون‌ها نفر امیدوار شدند خانه‌دار شوند، اما بهای این امید، جهش قیمت‌ها در کل اقتصاد بود. افزون بر این، بسیاری از واحدها در مناطق فاقد زیرساخت‌های اولیه (آب، برق، مدرسه، درمانگاه و حمل‌ونقل) ساخته شدند و تمرکز جمعیت در چنین نقاطی به شکل‌گیری «گتو»های مدرن و آسیب‌های اجتماعی انجامید. سرعت ساخت، قیمت‌گذاری دستوری و فشار برای تحویل زودهنگام نیز کیفیت اجرا را به شدت پایین آورد. در نهایت، مسکن مهر با وجود ساخت میلیون‌ها واحد، به دلیل بار تورمی سنگین و مشکلات زیرساختی، یکی از پرهزینه‌ترین طرح‌های اقتصادی تاریخ ایران لقب گرفت.
از «صندوق یکم» تا «نهضت ملی مسکن»؛ تکرار همان مسیر
در دولت‌های بعدی، طرح‌هایی چون مسکن اجتماعی، صندوق پس‌انداز یکم و نهضت ملی مسکن معرفی شدند. اما تورم افسارگسیخته، کم‌کاری بانک‌ها و ناتوانی در تامین مالی، این طرح‌ها را نیز به سرنوشت مسکن مهر دچار کرد.
وام‌های ناچیز صندوق یکم، در برابر جهش چندصددرصدی قیمت خانه عملا بی‌اثر بود و نهضت ملی مسکن نیز با همان مشکلات قدیمی، یعنی کمبود منابع، افزایش بهای مصالح و بی‌میلی سازندگان روبه‌رو شد.
چرا نیت‌های خوب در بن‌بست اجرا می‌مانند؟
بررسی تاریخی سیاست‌های مسکن در ایران نشان می‌دهد که مشکل نه در نیت‌ها، بلکه در نادیده گرفتن واقعیت‌های اقتصادی است. دولت‌ها بارها کوشیده‌اند با دستور و شعار، بازار را کنترل کنند، اما نتیجه همیشه یکسان بوده است.
- تورم دشمن شماره یک: هیچ طرح مسکنی بدون کنترل تورم دوام نیاورده است. وقتی ارزش پول هر روز پایین می‌آید، وام‌ها بی‌اثر و پروژه‌ها نیمه‌تمام می‌شوند.
- تمرکز بر تقاضا به‌جای عرضه: سیاست‌های وام‌دهی، تقاضا را تحریک کرده اما عرضه واقعی را افزایش نداده است. در بازاری که ساخت‌وساز کند است، تزریق پول تنها قیمت‌ها را بالاتر می‌برد.
- حذف بخش خصوصی: وقتی دولت خود را سازنده اصلی می‌داند، سرمایه و تخصص بخش خصوصی کنار زده می‌شود؛ در حالی که بدون مشارکت این بخش، صنعت ساختمان به رکود می‌رسد.
- افزایش هزینه ساخت: حتی اگر زمین رایگان باشد، قیمت مصالح، دستمزد و عوارض شهرداری چنان بالاست که اقشار کم‌درآمد از پس هزینه ساخت یا اقساط برنمی‌آیند.
نتیجه‌گیری: مسکن دولتی بدون ثبات اقتصادی محکوم به شکست است
تا زمانی که تورم مهار نشود، ثبات اقتصادی برقرار نگردد و امنیت سرمایه‌گذاری برای بخش خصوصی ایجاد نشود، هر طرح جدید با هر نام تازه‌ای، تنها نسخه‌ای دیگر از همان شکست‌های قدیمی خواهد بود.
source