به گزارش اخبار ساختمان، در دنیای امروز که آپارتمان نشینی بخش جدایی ناپذیری از زندگی شهری شده است، اشتیاق به داشتن گوشه ای سبز و زنده در دل خانه، به یک ضرورت تبدیل شده است. با این حال، زیبایی و آرامش این فضاها نباید با قانون و ایمنی ساختمان در تضاد باشد.

ایجاد فضای سبز در آپارتمان ها، به ویژه در مشاعات ساختمان، تنها با رعایت کامل ضوابط فضای سبز آپارتمان امکان پذیر است. این ضوابط نه تنها از سوی شهرداری و نظام مهندسی بلکه از طریق قانون تملک آپارتمان ها تعیین می شوند و رعایت نکردن آن ها می تواند از یک جریمه ساده تا تخریب کامل سازه، پیامدهای سنگینی به دنبال داشته باشد. برای مثال، استفاده از روش های کاشت سنگین و سنتی می تواند ایمنی ساختمان را به خطر بیندازد، در حالی که استفاده از راه حل های مدرن و سبک وزن نظیر انواع فلاور باکس می تواند به شما کمک کند تا در محدوده فضای اختصاصی خود، بدون نگرانی از بار اضافی، به رویاهای سبزتان جامه عمل بپوشانید.

۱. ضوابط قانونی و حقوقی حاکم بر فضای سبز آپارتمان

مهم ترین بخش از اجرای یک پروژه موفق فضای سبز در آپارتمان ها، آگاهی کامل از مرزبندی های قانونی است. این ضوابط به طور هم زمان شامل قانون تملک آپارتمان ها (حقوق همسایگی) و مقررات شهرداری (فنی و سازه ای) می شود. چشم پوشی از جنبه های حقوقی می تواند منجر به دعوای قضایی و تخریب سازه شود، حتی اگر از نظر فنی ایمن باشد.

در حوزه فضای سبز، اصلی ترین سوال این است که آیا فضای مورد نظر مشاع (مشترک) است یا اختصاصی؟ در صورتی که هدف شما ایجاد یک فضای سبز بزرگ و جذاب باشد، نیاز دارید با ساختارها و قوانین متنوعی آشنا شوید. برای مثال، طراحی و اجرای انواع روف گاردن یک اقدام پیچیده است که مستقیماً در حوزه مشاعات قرار گرفته و نیازمند رعایت شدیدترین ضوابط قانونی و اخذ رضایت کتبی از مجمع عمومی ساختمان است. در ادامه، جزئیات حقوقی را تفکیک می کنیم:

۱.۱. تفکیک مشاعات از فضاهای اختصاصی (بالکن، تراس)

* فضای اختصاصی (بالکن و تراس دارای سقف): این فضاها معمولاً بخشی از ملک اختصاصی محسوب می شوند. شما در این محدوده برای قرار دادن گلدان ها و انواع فلاور باکس اختیار بیشتری دارید، اما این اختیار مطلق نیست. ضوابط اینجا بر اساس عدم مزاحمت تعریف می شود؛ شما نباید سبب ایجاد آلودگی صوتی، ریختن آب و خاک به طبقات پایین تر، یا مسدود کردن راه عبور اضطراری شوید.

* فضای مشاع (روف گاردن، حیاط، محوطه بیرونی): پشت بام (روف)، حیاط و فضاهای عمومی به طور پیش فرض جزو مشاعات ساختمان هستند. هرگونه تغییر کاربری در این فضاها، از جمله ساخت روف گاردن یا کاشت درخت، به منزله تصرف در مال مشاع تلقی می شود و مستلزم موافقت رسمی تمام یا اکثریت (طبق قانون) مالکان است.

۱.۲. نقش رضایت همسایگان در ایجاد فضای سبز (روف گاردن)

قانون تملک آپارتمان ها به صراحت بیان می کند که هرگونه دخل و تصرف در مشاعات که نیازمند تغییرات اساسی در بنا یا سازه باشد، حتماً باید با تصمیم مجمع عمومی مالکان و تأیید هیئت مدیره صورت گیرد. این رضایت باید کتبی و رسمی باشد.

* بار مالی: اگر فضای سبز مشاع (مانند روف گاردن) ایجاد می شود، هزینه های اولیه ساخت، نگهداری، بیمه و تعمیرات ناشی از آن باید با توافق ساکنین تقسیم شود. عدم توافق بر سر تقسیم هزینه ها می تواند موجب فسخ پروژه شود.

* تغییر کاربری: تغییر بام به روف گاردن، تغییر کاربری است. اگر این کاربری در سندی قید نشده باشد، ممکن است نیاز به اصلاح سند یا اخذ مجوز خاص داشته باشد تا از نظر قانونی مشکلی ایجاد نشود.

۱.۳. قوانین مربوط به حفظ منظر عمومی و آسیب نزدن به همسایگان

حتی در فضای اختصاصی، اگر گیاهان شما به نحوی رشد کنند که شاخ و برگ آن ها وارد فضای همسایه شده یا باعث سد بصری برای واحدهای دیگر شوند، همسایه حق شکایت دارد. علاوه بر این، ضوابط شهرداری در مورد نمای ساختمان (منظر شهری) نیز حاکم است:

* تجاوز به نما: هرگونه سازه الحاقی (مانند آلاچیق، پرگولا، یا نگهدارنده های بزرگ گلدان) باید با ضوابط ارتفاعی و ساختاری شهرداری مطابقت داشته باشد و به نمای اصلی ساختمان آسیب نزند.

* سیستم زهکشی: شما موظفید از سامانه های زهکشی استاندارد استفاده کنید تا آب حاصل از آبیاری به سقف طبقات پایین نشت نکرده یا به شکل نامناسبی از نما سرازیر نشود.

۲. ضوابط فنی و سازه ای (بنیاد ایمنی ساختمان)

جنبه فنی ضوابط فضای سبز آپارتمان اغلب مهم تر از جنبه حقوقی آن است، چرا که مستقیماً با ایمنی و طول عمر سازه مرتبط است. شهرداری و نظام مهندسی بر رعایت دقیق این ضوابط تأکید دارند، به خصوص زمانی که تغییرات مربوط به تحمل بار یا عایق کاری سقف باشد. در طراحی فضای سبز، چه به صورت گلدانی در بالکن و چه به صورت روف گاردن، باید از اصول مهندسی و ساختاری پیروی شود. بسیاری از اصول پایه طراحی فضای سبز، که در پروژه های بزرگ تر نیز رعایت می شوند، در پروژه های آپارتمانی برای حفظ ایمنی ضروری هستند. از این رو، آگاهی از ایده محوطه سازی باغ به شما کمک می کند تا نگاهی جامع تر به ساختار و بارگذاری های مجاز داشته باشید و طراحی خود را بر اساس استانداردهای مهندسی انجام دهید. در اینجا مهم ترین ضوابط فنی مورد بررسی قرار می گیرند:

۲.۱. مهمترین محدودیت: تحمل بار سازه (بار مرده و زنده)

اساسی ترین ضابطه فنی، اطمینان از ظرفیت تحمل بار توسط سقف و اسکلت ساختمان است. در پروژه های فضای سبز، دو نوع بارگذاری داریم:

* بار مرده (Dead Load): وزن دائمی و ثابت سازه فضای سبز شامل خاک، گلدان ها، سنگ فرش، سازه های چوبی و آلاچیق ها.

* بار زنده (Live Load): وزن متغیر و موقتی شامل آب پس از آبیاری یا بارندگی (که سنگینی خاک را دوچندان می کند)، افراد حاضر در فضا و برف زمستانی.

مهندسان ناظر بر اساس استاندارد ۲۸۰۰، حداکثر بار مجاز را برای ساختمان تعیین می کنند. برای مثال، یک بالکن یا بام ممکن است تنها مجاز به تحمل ۱۵۰ تا ۲۰۰ کیلوگرم بار در هر متر مربع باشد. عدم توجه به این موضوع و استفاده از خاک سنگین یا کاشت درختان بزرگ، اصلی ترین دلیل ایجاد ترک و فروریختگی در سازه های آپارتمانی است.

۲.۲. استانداردهای عایق کاری و ضد آب سازی (واترپروفینگ)

آب دشمن اصلی سازه است. نفوذ آب به سقف علاوه بر تخریب تدریجی سازه، منجر به آسیب دیدن دکوراسیون و تاسیسات داخلی طبقات زیرین می شود. ضوابط فنی بر اجرای چند لایه عایق کاری تاکید دارند:

* لایه عایق ضد ریشه: استفاده از ممبران های خاص که علاوه بر آب بندی، از نفوذ ریشه های گیاهان به لایه های زیرین سقف جلوگیری می کنند.

* لایه زهکشی (Drainage Layer): نصب صفحات شبکه ای یا دال های سبک که به آب اضافی اجازه می دهند به سرعت از زیر بستر کاشت خارج شده و به سمت خروجی هدایت شود. تجمع آب در بستر کاشت، بار مرده را به شدت افزایش می دهد و به عایق اصلی آسیب می زند.

* شیب بندی استاندارد: سقف باید دارای شیب مناسبی به سمت خروجی های آب باشد تا از جمع شدن آب در نقطه خاصی جلوگیری شود.

۲.۳. ضوابط مربوط به ارتفاع و سازه های الحاقی در بام (آلاچیق، پرگولا)

در صورتی که قصد نصب سازه های جانبی مانند آلاچیق، پرگولا یا دیوار سبز را دارید، باید به ضوابط ساخت وساز در بام و محدودیت ارتفاعی در مناطق شهری توجه کنید.

* محدودیت ارتفاعی: نصب سازه های دائم بلند در بام ممکن است مغایر با ضوابط ارتفاعی منطقه ای شهرداری باشد و نیاز به اخذ مجوز جداگانه داشته باشد. همچنین این سازه ها نباید منظر واحدهای مجاور را مسدود کنند.

* بار باد: سازه های الحاقی مانند دیواره ها یا پرگولا های بلند باید توان تحمل فشار بادهای شدید در ارتفاع را داشته باشند و ایمنی آن ها به تایید مهندس برسد.

۳. راهکارها و مصالح مجاز برای رعایت کامل ضوابط

پس از درک کامل الزامات حقوقی و فنی، گام بعدی انتخاب روش ها و مصالحی است که به شما اجازه دهند با کمترین ریسک، فضای سبز دلخواه خود را ایجاد کنید. رعایت ضوابط فضای سبز آپارتمان نه تنها شما را از دردسرهای قانونی دور نگه می دارد، بلکه باعث می شود فضای سبزی پایدار و بادوام داشته باشید. تمرکز اصلی در این بخش بر “سبک سازی” و “تخصصی بودن” مصالح است.

۳.۱. استفاده از مصالح سبک (LCA) در ساختار روف گاردن و تراس

در ساخت سازه های جانبی و محفظه های نگهدارنده نیز باید اصل سبک سازی رعایت شود:

* فلاور باکس های مدرن: به جای گلدان ها یا دیواره های بتنی سنگین، استفاده از انواع فلاور باکس های فایبرگلاس، پلاستیکی یا متالیک سبک و مدولار که وزن کمی دارند، توصیه می شود. این محفظه ها امکان جابه جایی و کنترل وزن را به راحتی فراهم می کنند.

* سازه های فلزی سبک: برای ساخت آلاچیق ها، پرگولاها یا حصارها در بام، استفاده از پروفیل های سبک فلزی یا آلومینیومی به جای سازه های چوبی سنگین و بتنی ارجحیت دارد تا بار مرده کاهش یابد.

* سنگ فرش سبک: به جای کفپوش های سنگی و بتنی رایج، استفاده از دک های چوبی یا کامپوزیتی (WPC) که وزن بسیار کمتری دارند، ضروری است.