بازار مسکن ایران در آستانه نیمه دوم ۱۴۰۴ با موجی تازه از گرانی مصالح، بحران مالی و سیاستگذاری‌های ناهماهنگ روبه‌روست؛ روندی که نه‌تنها سرعت ساخت‌وساز را کند کرده بلکه عرضه واقعی مسکن را به‌طور جدی تهدید می‌کند و آینده قیمت‌ها را در هاله‌ای از نگرانی فرو می‌برد.
بازار مسکن ایران در نیمه دوم سال ۱۴۰۴ همچنان با مجموعه‌ای از چالش‌های عمیق و ریشه‌دار دست‌وپنجه نرم می‌کند؛ چالش‌هایی که عمده آنها به سیاستگذاری‌های نامنظم، طرح‌های نمایشی و فقدان سازوکارهای مالی کارآمد بازمی‌گردد. اگرچه طرح‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن با هدف افزایش عرضه و تامین واحدهای مورد نیاز اقشار مختلف طراحی شده بودند، اما ضعف در تامین منابع، ناهماهنگی نهادی و برداشت‌های نادرست از سیاست‌های عرضه، عملا آنها را از هدف اولیه دور کرده است. نتیجه این وضعیت، کندی پروژه‌ها، اتلاف منابع و تعمیق محدودیت‌های ساختاری بازار بوده است.
بحران تامین مالی و عقب‌نشینی شبکه بانکی
در کنار مشکلات سیاستگذاری، شبکه بانکی نیز که طبق قانون باید موتور محرک ساخت‌وساز باشد، طی سال‌های اخیر با محدودیت منابع و فشارهای تورمی مواجه شده و عملا نقش حمایتی خود را از دست داده است.
وام‌های ساخت و خرید با سقف‌های ناکافی و نرخ‌های بهره نامتناسب، بیش از آنکه گره‌گشا باشند به مانعی برای سازندگان کوچک و متوسط تبدیل شده‌اند؛ سازندگانی که ستون فقرات بازار تولید مسکن محسوب می‌شوند. بنابراین بسیاری از پروژه‌ها یا نیمه‌تمام مانده‌اند یا با تاخیرهای طولانی اجرا می‌شوند؛ وضعیتی که هزینه نهایی ساخت و ریسک سرمایه‌گذاری را افزایش داده است.
افزایش شتابان هزینه‌های ساخت
یکی از نشانه‌های آشکار بحران موجود، رشد مداوم و بی‌وقفه هزینه مصالح ساختمانی است. آمار رسمی نشان می‌دهد شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در تابستان ۱۴۰۴ به عدد ۱۷۳.۰ رسیده است؛ رقمی که رشد ۳.۶ درصدی نسبت به فصل قبل و افزایش چشمگیر ۶۴.۳ درصدی نسبت به تابستان ۱۴۰۳ را نشان می‌دهد.
این ارقام پیام روشنی دارند: هزینه تمام‌شده ساخت هر مترمربع مسکن با سرعتی بسیار بیشتر از تورم عمومی در حال افزایش بوده و نااطمینانی شدیدی در بازار ایجاد کرده است. در نتیجه بسیاری از سازندگان ترجیح می‌دهند پروژه جدیدی را آغاز نکنند یا حجم ساخت را کاهش دهند.
تورم فصلی؛ کاهش ظاهری، بحران واقعی
گرچه تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی در تابستان ۱۴۰۴ از ۹.۱۴ درصد به ۳.۶ درصد کاهش یافته، اما این کاهش ماهیت ساختاری ندارد و عمدتا ناشی از نوسانات کوتاه‌مدت برخی کالاهاست. تثبیت موقتی قیمت‌ها شاید برای برنامه‌ریزی کوتاه‌مدت سازندگان مفید باشد، اما سطح کلی قیمت‌ها همچنان در اوج قرار دارد و تاثیر چندانی بر قدرت خرید متقاضیان نمی‌گذارد.
توزیع نامتوازن تورم در گروه‌های ساختمانی
تحلیل جزئیات شاخص نشان می‌دهد که گروه‌های مختلف مصالح با تورم‌های بسیار متفاوت مواجه‌اند.
بیشترین تورم نقطه‌به‌نقطه با ۸۷.۲ درصد مربوط به گروه چوب است؛ مصالحی که نقش مهمی در نازک‌کاری، قالب‌بندی و اسکلت‌بندی دارد.
کمترین تورم با ۳۲.۱ درصد به گروه شیشه تعلق دارد؛ رقمی که با وجود پایین‌تر بودن، همچنان قابل‌توجه است.
این شکاف عمیق تورمی نشان‌دهنده بی‌ثباتی زنجیره تامین، وابستگی به نرخ ارز و محدودیت‌های وارداتی است.
تورم سالانه؛ هشدار جدی برای آینده ساخت‌وساز
روند تورم سالانه شاخص نهاده‌ها نیز نگران‌کننده است. افزایش سالانه ۳۶.۷ درصدی در سال منتهی به تابستان ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که فشار هزینه‌ها نه موقتی است و نه قابل چشم‌پوشی. این سطح از تورم سالانه، ساخت‌وساز را روزبه‌روز پرریسک‌تر و کم‌صرفه‌تر می‌کند و سرمایه‌گذاران را از ورود به پروژه‌های جدید بازمی‌دارد.
فشار هم‌زمان بر تولید و قدرت خرید
افزایش سریع هزینه ساخت از یک‌سو و کاهش توان خرید خانوارها از سوی دیگر، ترکیبی خطرناک را ایجاد کرده که به رکود معاملات، کاهش جذابیت تولید و خواب سرمایه منجر شده است. سازندگان در چنین شرایطی ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به بازارهای کم‌ریسک‌تر منتقل کنند، در حالی که نیاز واقعی جامعه به مسکن همچنان بالا است.
نیاز فوری به اصلاحات ساختاری و سیاستگذاری علمی
با توجه به روندهای فعلی، بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری نیازمند بازطراحی نظام تامین مالی، ایجاد سازوکارهای حمایتی کارآمد، اصلاح نارسایی‌های نهادی و ثبات اقتصادی حداقلی است. بدون این اصلاحات، هرگونه بسته حمایتی کوتاه‌مدت یا افزایش تسهیلات بدون پشتوانه، تنها به تعمیق رکود و افزایش تورم منجر خواهد شد.
بازار امروز نیازمند یک برنامه ملی مبتنی‌بر واقعیت‌های اقتصادی است تا بتواند از فشار هزینه‌ها بکاهد، مسیر عرضه را پایدار کند و امکان دسترسی خانوارها به مسکن را بهبود بخشد.
source