بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر چهره‌ای تازه و نگران‌کننده به خود گرفته؛ بازاری که نه فقط با رکود ساخت‌وساز و قفل معاملات، بلکه با موجی از نااطمینانی بنیادین دست‌وپنجه نرم می‌کند. تحولات سیاسی و ژئوپلیتیک، بازار را در چهار فاز تکان داده و حالا اقتصاد مسکن در آستانه شکل‌گیری یک تعادل تازه اما شکننده قرار گرفته است.
بازار مسکن طی هشت ماه اخیر زیر سایه شوک‌های هم‌زمان اقتصادی و غیراقتصادی قرار گرفته است؛ شوک‌هایی که نه تنها رفتار بازیگران بازار را دگرگون کرده بلکه قواعد کلاسیک ریسک‌سنجی را نیز از کار انداخته است. آنچه امسال بیش از هر چیز به مختصات بازار شکل داد، نااطمینانی بنیادین بود؛ وضعیتی که در آن نه پیامد آینده مشخص است و نه حتی احتمال وقوع آن قابل تعریف.
فاز اول: ابهام استراتژیک؛ بازار در وضعیت انتظار (پیش از ۲۳ خرداد)
در نخستین ماه‌ها، فضای مذاکرات سیاسی و اقتصادی سایه‌ای سنگین بر بازار انداخته بود. ساخت‌وساز کند شد، معامله‌گران عقب نشستند و سرمایه‌گذاران ترجیح دادند «فعلا صبر کنند.» این تعلیق تصمیم‌گیری بر پایه یک تصور مشترک شکل گرفت: «ورود امروز می‌تواند به معنی گرفتار شدن فردا باشد.»
فاز دوم: شوک درگیری نظامی مستقیم (۲۳ خرداد تا ۳ تیر)
وقوع درگیری نظامی مستقیم، بازار مسکن را وارد یک شوک ناگهانی کرد. نااطمینانی به اوج رسید و سازوکارهای قیمت‌گذاری فرو ریخت. سرمایه بی‌درنگ به سمت دارایی‌های نقدشونده و قابل‌انتقال مثل طلا و ارز حرکت کرد.
بازار مسکن در این دوره وارد نوعی انجماد فوری شد.
فاز سوم: تهدید معلق؛ تعادل بدبینانه (اوایل تیر تا اواخر شهریور)
با توقف درگیری مستقیم، فضای بازار آرام‌تر شد، اما تهدید بازگشت تنش همچنان بالای سر اقتصاد معلق ماند. این دوره با یک تعادل بدبینانه شناخته می‌شود؛ جایی که فعالان اقتصادی به جای برنامه‌ریزی بلندمدت، بر «حفظ دارایی» و «صیانت از نقدینگی» متمرکز شدند. خرید و فروش در پایین‌ترین سطح خود قرار داشت و بازار عملا قفل شد.
فاز چهارم: کاهش ادراک تنش؛ بازگشت محتاطانه (از اوایل مهر به بعد)
اگرچه از شدت تنش کاسته شد، اما سناریوی «درگیری مجدد» همچنان از ذهن بازار حذف نشده است. همین تصور باعث شد بخشی از نقدینگی با رفتاری محتاطانه به سمت دارایی‌های مولد برگردد. با این حال، سرعت خروج از رکود بسیار کند است و بازار هنوز برای سرمایه‌گذاران سوداگر جذابیت ندارد.
بازاری در حال پوست‌اندازی؛ از تمدید اجاره تا بازتنظیم رفتارها
در شرایط پرریسک ماه‌های گذشته، تمدید اجاره به انتخاب غالب تبدیل شد؛
- برای موجران، راهی برای جلوگیری از خالی‌ماندن واحد
- و برای مستاجران، تلاشی برای حفظ امنیت سکونت.
اکنون اقتصاد مسکن در مسیر شکل‌گیری یک تعادل نوین است. تعادلی که ممکن است آرام و تدریجی اما بنیادین باشد؛ زیرا بازار در حال بازتنظیم انتظارات، اولویت‌ها و الگوهای تصمیم‌گیری است.
بازار مسکن همچنان ظرفیت درونی لازم برای هضم شوک‌ها را دارد، اما مسیر بازگشت به ثبات، کند، محتاطانه و پر از علامت سوال خواهد بود.
source