اختصاصی پرشین سازه | بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر بیش از آنکه محلی برای تأمین نیاز مصرفی باشد، به بازار سوداگرانه تبدیل شده است. ادعای «سودهای ۱۵۰ تا ۲۰۰ درصدی» برخی سازندگان، موج بزرگی از واکنش‌ها را ایجاد کرده و اکنون تحلیل‌های جدید نشان می‌دهد که اختلاف میان کارشناسان و انبوه‌سازان عمیق‌تر از گذشته است.

دیدگاه اول: سودهای غیرمتعارف؛ واقعیت تلخ بازار سرمایه‌ای

حسام عقبایی، کارشناس مطرح حوزه مسکن، معتقد است سودهای ۱۵۰ تا ۲۰۰ درصدی نتیجه طبیعی «طمع سازندگان» و تغییر ماهیت بازار است. او مقایسه‌ای ارائه می‌دهد:

• ژاپن: ۱۵٪ سود ساخت
• خلیج فارس: ۲۰ تا ۲۵٪
• ایران: ادعای سود ۱۵۰ تا ۲۰۰٪

به گفته وی، این اختلاف بزرگ با شکاف چندبرابری هزینه ساخت و قیمت فروش تقویت شده است:

• ۱۰ سال پیش: هزینه ساخت ۳ میلیون → فروش ۸ میلیون
• امروز: هزینه ساخت ۲۵ میلیون → فروش بالای ۱۵۰ میلیون

او تغییر ماهیت بازار را این‌گونه تحلیل می‌کند:

• قبل ۱۳۸۰: ۸۰٪ مصرفی – ۲۰٪ سرمایه‌ای
• امروز: ۱۰ تا ۱۵٪ مصرفی – ۸۵ تا ۹۰٪ سرمایه‌ای

نتیجه: مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای سوداگرانه تبدیل شده است.

دیدگاه دوم: انبوه‌سازان؛ «سود ۲۰۰ درصدی یک توهم است»

کانون انبوه‌سازان با صراحت این ادعا را رد می‌کند. فرشید پورحاجت می‌گوید:

• سودهای بالا ناشی از تورم است، نه سود واقعی تولید
• زمینی که ارزشش چند برابر می‌شود، به اشتباه به‌عنوان سود سازنده محاسبه می‌شود
• از ۱۳۸۸ به بعد، فشارهای مالیاتی حاشیه سود واقعی را کاهش داده است

حسن محتشم نیز محاسبه سود ۲۰۰ درصدی را «غیرکارشناسی» دانسته و تأکید می‌کند:

سهم زمین باید به‌صورت قدرالسهم بین واحدها تقسیم شود، نه اینکه کل قیمت زمین روی هر واحد سرشکن شود.

به‌عنوان مثال:

• قیمت هر متر آپارتمان شمال تهران: ۴۰ میلیون
• قیمت هر متر زمین همان منطقه: ۶۰ میلیون
• قیمت تمام‌شده واقعی: ۳۰ میلیون

به گفته او، سود نهایی سازنده در دوره سه‌ساله، متری حدود ۱۰ میلیون است؛ نه چند صد درصد.

چرا دو روایت کاملاً متفاوت شکل گرفته است؟

تحلیل مشترک نشان می‌دهد اختلاف بر سر «روش محاسبه سود» است:

• کارشناسان منتقد: سود = قیمت فروش – هزینه ساخت
• انبوه‌سازان: سود واقعی = قیمت فروش – (هزینه ساخت + قدرالسهم زمین + مالیات + گردش سرمایه)

به همین دلیل است که دو طرف به نتایج کاملاً متفاوت می‌رسند.

عوامل زمینه‌ساز سودهای غیرعادی (واقعی یا توهمی)

• شکاف شدید بین هزینه ساخت و قیمت فروش
• جهش قیمت زمین و اثرگذاری مستقیم آن بر بازار
• کمبود عرضه و افزایش معاملات سرمایه‌ای
• رفتارهای هماهنگ گروهی در برخی مناطق (به‌گفته کارشناسان)
• مالیات‌های سنگین که به سازنده سرشکن می‌شود

چشم‌انداز ۱۴۰۴: کاهش قیمت یا ادامه تورم؟

تحلیلگران مانند عقبایی پیش‌بینی می‌کنند که به دلیل نبود تقاضای مصرفی، بازار تا پایان ۱۴۰۴ ناچار به اصلاح و کاهش قیمت خواهد بود—حتی در صورت رفع تحریم‌ها.

بازار برای رسیدن به تعادل باید به حالتی بازگردد که حداقل ۵۰٪ معاملات مصرفی باشد.

جمع‌بندی تحلیل

بازار مسکن ایران اکنون مانند یک ترازوی نامتعادل است:

• در یک کفه: هزینه ساخت، تورم، افزایش قیمت زمین
• در کفه دیگر: انتظار سودهای نجومی برخی بازیگران

این عدم تعادل، طبقات متوسط و ضعیف را از «حق مسکن» دور کرده و فاصله طبقاتی را عمیق‌تر کرده است.
تنها راه برون‌رفت، حرکت به سمت تولید انبوه با سود معقول و مهار رفتارهای سوداگرانه است.