بازار مسکن ایران در نیمه ۱۴۰۴ با تغییری عمیق روبه‌رو شده است؛ تغییری که پایان دوران برج‌سازی و پروژه‌های پرحجم را هشدار داده و مسیری جدید را نوید می‌دهد: ساخت‌وسازهای کوچک‌متراژ، چابک و اقتصادی. واحدهایی که برخلاف پروژه‌های لوکس، با توان خرید واقعی جامعه همخوانی دارند و زودتر سرمایه را به چرخه بازمی‌گردانند.
بازار ساخت‌وساز ایران در حالی به نیمه دوم سال ۱۴۰۴ رسیده که بسیاری از سازندگان با رکود معاملات، افزایش هزینه‌ها و مشکلات جدی در تامین مالی مواجه‌اند. اما در دل همین رکود، نشانه‌های روشنی از تغییر الگوی تقاضا دیده می‌شود؛ تغییری که می‌تواند آینده صنعت ساختمان کشور را دگرگون کند.
به گفته مهدی زرقانی، فعال و توسعه‌گر صنعت ساختمان، بازار مسکن در حال تجربه یک چرخش بنیادین است؛ چرخشی از پروژه‌های بزرگ و بلندپروازانه به سوی ساخت‌وسازهایی کوچک‌تر، میان‌قیمت و با بازدهی سریع‌تر. او معتقد است آینده متعلق به سازندگانی است که به‌جای حجم، به بازده واقعی سرمایه فکر می‌کنند.
چرخش بزرگ در الگوی تقاضا
مطالعات میدانی نشان می‌دهد که بخش قابل‌توجهی از تقاضای واقعی بازار، اکنون به سمت واحدهای زیر ۸۰ متر و در محدوده قیمتی میان‌قیمت متمایل شده است؛ واحدهایی که متناسب با توان خرید زوج‌های جوان، مستاجران و اقشار متوسط طراحی می‌شوند. همین تغییر، سازندگان را نیز وادار کرده تا از پروژه‌های سنگین و کم‌نقدشونده فاصله بگیرند.
زرقانی توضیح می‌دهد: اگر در سال‌های گذشته معیار موفقیت پروژه‌ها، بزرگی و تجملات بود، امروز اقتصاد پروژه، حرف اول را می‌زند. در شرایط تورمی فعلی، پروژه‌ای موفق است که زودتر به نقدینگی برسد و چرخه سرمایه را حفظ کند.
پایان دوران پروژه‌های عظیم و کم‌بازده
این کارشناس بازار مسکن تاکید می‌کند که دوران پروژه‌های بزرگ و پرهزینه در حال پایان است: بازگشت دیرهنگام سرمایه و ریسک‌های بالا باعث شده پروژه‌های بزرگ توجیه اقتصادی سابق را نداشته باشند. آینده بازار متعلق به پروژه‌های چابک، میان‌قیمت و کوچک‌متراژ است.
به‌گفته او، واحدهای کوچک‌متراژ چند مزیت کلیدی دارند:
- کوتاه بودن دوره ساخت و بازگشت سرمایه،
- فروش سریع‌تر به دلیل وجود تقاضای پایدار،
- ریسک کمتر برای سرمایه‌گذار و بانک‌ها،
- امکان آغاز مراحل جدید پروژه در فاصله زمانی کوتاه‌تر.
چرا بانک‌ها و سرمایه‌گذاران به پروژه‌های کوچک اعتماد بیشتری دارند؟
مشکلات تامین مالی یکی از اصلی‌ترین نگرانی‌های سازندگان در سال‌های اخیر بوده است؛ اما زرقانی معتقد است پروژه‌های کوچک‌متراژ در این حوزه هم عملکرد بهتری دارند.
او می‌گوید: پروژه‌های کوچک‌تر و کم‌ریسک‌تر در بافت‌های میان‌قیمت یا فرسوده، شانس بیشتری برای دریافت وام یا جذب سرمایه‌گذار دارند. بانک‌ها به مدل‌هایی اعتماد می‌کنند که سریع‌تر به نتیجه می‌رسند و بازده تضمین‌شده‌تری دارند.
بافت‌های قدیمی؛ میدان بازی سازندگان هوشمند
به باور این توسعه‌گر صنعت ساختمان، محلات قدیمی و کم‌برخوردار امروز بهترین بستر برای ساخت‌وسازهای اقتصادی و پربازده هستند. قیمت زمین در این مناطق منطقی‌تر است، تملک آسان‌تر انجام می‌شود و دولت و شهرداری نیز در بخش پروانه، انشعابات و مجوزهای بافت فرسوده مشوق‌های قابل‌توجهی ارائه می‌کنند.
او تاکید می‌کند: اگر این فرصت با طراحی هوشمند، مدل مالی مرحله‌ای و شناخت دقیق تقاضای منطقه همراه شود، می‌تواند به مدلی پایدار و سودآور برای ساخت‌وساز تبدیل شود.
بازار دیگر کشش پروژه‌های پرهزینه و لوکس را ندارد
زرقانی در ادامه می‌گوید: بازار دیگر توان پروژه‌های بزرگ، پرهزینه و کم‌بازده را ندارد. سازنده‌ای موفق است که ساخت‌وساز را با واقعیت اقتصادی جامعه تطبیق دهد. آینده بازار، آینده سازندگان هوشمند است؛ نه لزوما سازندگان بزرگ.
به گفته او، چرخش از پروژه‌های لوکس به ساخت‌وسازهای اقتصادی و کوچک‌متراژ، نه‌تنها با شرایط تورمی و قدرت خرید فعلی همخوانی دارد، بلکه می‌تواند به عنوان راهکاری برای عبور از رکود و حفظ جریان اشتغال در صنعت ساختمان عمل کند.
source