یکی از ریشه‌های اصلی افزایش قیمت مسکن در ایران به گفته کارشناسان، تجمع حدود ۳۷ میلیون مترمربع از املاک و مستغلات در ترازنامه بانک‌ها عنوان شده است. این حجم از دارایی‌های راکد، تعادل عرضه و تقاضا را به هم زده و در صورت عدم مدیریت صحیح، می‌تواند به ادامه روند صعودی کاذب قیمت‌ها دامن بزند.
تحلیل جامع، شرط حل بحران
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از مهر، منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن معتقد است برای درک دقیق بحران کنونی، باید تمامی عوامل اقتصادی مؤثر بر این بازار را به صورت یکپارچه و نه منفرد، بررسی کرد. وی خاطرنشان می‌کند که راهکارهای پراکنده و مقطعی دولتی در سال‌های گذشته، از جمله مالیات بر واحدهای خالی یا جابجایی متولیان ثبت قراردادها، نتوانسته است راهگشای حل اساسی مشکل باشد.
دوگانگی راهبردهای کلان و خرد
این تحلیلگر، راهکارهای موجود را در دو دسته کلی تقسیم‌بندی می‌کند:
۱. راهبردهای داخلی: مانند سیاست‌های مستقیم در حوزه مسکن که نیازمند یک متولی منسجم و قدرتمند است. به گفته وی، نبود یک وزارتخانه مستقل برای مسکن، باعث شده این بازار حیاتی، فاقد مدیریت یکپارچه باشد.
۲. راهبردهای کلان اقتصادی: این بخش که بر عهده حکمرانان اقتصادی است، شامل بهبود روابط بین‌الملل و جذب سرمایه‌گذاری خارجی می‌شود که مانند موتوری محرک، تمام بخش‌ها از جمله مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
تأثیر مخرب بازارهای موازی و روانشناسی سوداگرانه
غیبی به رابطه مستقیم بازار مسکن با سایر بازارهای مالی مانند طلا و ارز اشاره می‌کند. هنگامی که این بازارها با التهاب روبرو هستند، سرمایه‌گذاران خرد برای حفظ ارزش دارایی خود، به سمت بازارهای با نقدشوندگی بالاتر جذب می‌شوند و از سرمایه‌گذاری بلندمدت در مسکن دوری می‌کنند. بنابراین، ثبات در بازارهای موازی، شرط لازم برای آرامش در بازار مسکن است.
بانک‌ها؛ بازیگر اصلی بحران
این کارشناس به آمار تامل‌برانگیزی اشاره می‌کند: بر اساس گزارش‌های رسمی، حجم املاک در تملک بانک‌ها تا سال ۱۳۹۹ به حدود ۳۷ میلیون مترمربع رسیده است. وی علت این پدیده را سیستم ارزش‌گذاری معکوس در بانک‌ها می‌داند؛ به گونه‌ای که داشتن دارایی ملکی بیشتر، به عنوان یک امتیاز مثبت و نشانه قدرت بانک محسوب می‌شده است. این سیاست نادرست، منجر به تشکیل بانک‌ها و مؤسساتی شده که اساس فعالیت خود را بر خرید املاک بنا نهاده‌اند و اکنون این دارایی‌ها به صورت راکد در ترازنامه آنها مانده است.
اصلاح نظام بانکی و مدیریت روانی بازار
این کارشناس همچنین دو راهکار اساسی دو راهکار را برای حل چالش مذکور تاثرگذار می داند.
-
اصلاح سیستم ارزش‌گذاری بانک‌ها: اگر دارایی ملکی برای بانک‌ها به عنوان یک «امتیاز منفی» محاسبه شود، آنها مجبور به عرضه این املاک در بازار خواهند شد که می‌تواند بزرگترین شوک مثبت به بازار مسکن باشد.
-
تأمین منابع پایدار برای تسهیلات: وام مسکن زمانی اثرگذار خواهد بود که بانک‌ها از طریق فعالیت‌های مولد، منابع پایدار برای وام‌دهی ایجاد کنند، نه اینکه با استقراض از بانک مرکزی، تورم جدیدی خلق نمایند.
انباشت تقاضا و خطر شوک ناگهانی
این کارشناس هشدار می‌دهد که در حال حاضر، تقاضای بالقوه و انباشته‌شده حدود ۶ میلیون واحدی در بازار وجود دارد. اگر این حجم از تقاضا به صورت ناگهانی و در شرایطی که بازارهای موازی بی‌ثبات هستند، آزاد شود، می‌تواند منجر به یک جهش قیمتی کاذب و تشکیل حباب شود که کنترل آن ممکن است سال‌ها به طول بینجامد و بازار را به نقطه آغاز بحران بازگرداند.
به نظر می‌رسد حل معضل مسکن، بیش از آنکه نیازمند راهکارهای فوری و مقطعی باشد، نیازمند عزمی ملی برای اصلاح ساختار بانکی، تثبیت بازارهای مالی و ایجاد مدیریت یکپارچه در این حوزه است. آرامش ظاهری کنونی بازار مسکن، شکننده است و غفلت از آن، می‌تواند به بروز بحرانی عمیق‌تر منجر شود.
source