به گزارش اخبار ساختمان، فرشید ایلاتی کارشناس سیاستگذاری مسکن با اشاره به نوسانات بازار مسکن به دلیل نوسانات بازار ارز، اظهار کرد:‌ در شرایط فعلی رکود تورمی بر بازار حاکم است و عملاً معامله ای انجام نمی شود. در واقع یک تورم انتظاری در بازار شکل گرفته است.

وی ادامه داد: در این وضعیت البته فروشندگانی که واقعاً قصد فروش دارند، حاضر به ارائه تخفیفاتی هستند.

وی در ادامه به ایرادات آماری در گزارش های رسمی بازار مسکن اشاره کرد و گفت: قبلاً بانک مرکزی تنها آمار تحولات بازار مسکن تهران را منتشر می کند؛ در حالی‌ که منابع آماری مختلفی در دسترس است و از طریق آنها می توان هم قیمت معاملات و هم وضعیت اجاره را برآورد کرد. با وجود این ظرفیت ها لازم است کار دقیق تری در این بخش انجام شود.

وی تاکید کرد: اگر ابزارها و داده ها محدود بود، ادعای بانک مرکزی درخصوص عدم امکان انتشار تورم بازار مسکن قابل پذیرش بود؛ اما امروز دسترسی گسترده ای به آمار وجود دارد و با استفاده از فناوری های نوین می توان میانگین قیمت املاک را در هر منطقه کشور محاسبه کرد. این رویه که تورم کل کشور اعلام شود اما در بخش مسکن صرفاً تورم تهران اعلام گردد، قابل دفاع نیست.

کارشناس مسکن با بیان اینکه خروجی این روند انحراف آماری در بازار مسکن است، افزود: نتیجه چنین رویکردی آن است که شهر تهران به شاخص تبدیل می شود و ابتدا کلانشهرها و سپس سایر شهرهای کشور تحت تأثیر آن قرار می گیرند. به همین دلیل ضروری است برنامه ریزی انجام شود تا میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در سراسر کشور اعلام شود.

ایلاتی با اشاره به اینکه سئوال اساسی تر این است که هزینه مسکن چگونه در سبد هزینه خانوار برای محاسبه تورم لحاظ می شود؟ گفت:‌ تاکنون پاسخ روشنی از بانک مرکزی دریافت نکرده ایم. همانگونه که اشاره شد، انتشار این آمار متوقف شده و مدل فعلی آماردهی بانک مرکزی دارای ایرادات ساختاری جدی است که باید اصلاح شود.

وی با بیان اینکه نمی توان تنها به یک میانگین مانند میانگین قیمت 120 میلیون تومان در تهران یا 50 میلیون تومان در برخی مناطق جنوبی در رابطه با تحولات بازار مسکن بسنده کرد، توضیح داد: در شهرهایی مانند مشهد نیز قیمت ها به تبع از تهران مثلاً از 80 میلیون به 100 میلیون تومان می رسد. اما این اعداد بدون پشتوانه آماری دقیق نمی تواند معیار تصمیم گیری باشد.

وی افزود: در بازاری که ماهانه 15 هزار معامله واقعی انجام می شود، نُرم قابل اتکایی ارائه می دهد و می توان بر اساس آن قیمت اعلام کرد. اما در بازاری که حتی 2000 معامله نیز انجام نمی شود – مثلاً برخی مناطق شمالی یا جنوبی تهران – عدد به دست آمده نمی تواند معیار انتشار قیمت باشد. در چنین شرایطی امکان انحراف، خطا و حتی قیمت سازی توسط مافیای بازار که معاملات صوری انجام می دهد در بازار وجود دارد.

کارشناس سیاستگذاری مسکن تصریح کرد: در تهران هم نباید تنها یک قیمت میانگین اعلام شود؛ اگر امکان آن وجود داشت باید قیمت ها محله‌ به‌ محله اعلام می شد و در غیر این صورت حداقل به تفکیک مناطق شهری ارائه شود.

ایلاتی با اشاره به رکود شدید معاملاتی گفت: زمانی که حجم معاملات پایین باشد، امکان شکل گیری معاملات صوری وجود دارد و این موضوع توسط مافیاهای مسکن مورد سوءاستفاده قرار می گیرد؛ مثلاً قیمت یک ملک در محدوده فرشته به‌صورت صوری یک میلیارد تومان ثبت می‌شود تا عدد میانگین بالا رود، در حالی که قیمت واقعی آن به مراتب کمتر است. وقتی تعداد داده های آماری کم است، امکان عددسازی و ایجاد انحراف در بازار مسکن افزایش می یابد.

وی یکی از راهکارهای مؤثر را استفاده از تاریخچه کد رهگیری دانست و اظهار کرد: این اطلاعات یک شاخص بلندمدت ارائه می دهد که نمی توان به آن ایراد وارد کرد. لازم است شاخص 20 ساله هر منطقه منتشر شود تا تصویر دقیق تری به دست بیاید. داده های آماری تاریخی کشور نشان می دهد که برآورد قیمت ها باید بر اساس این تاریخچه واقعی انجام شود و هرگونه قیمت سازی در بازار باید متوقف شود.

ایلاتی تأکید کرد: بانک مرکزی باید برآورد قیمتی خود را بر پایه داده های تاریخی و واقعی بازار کشور انجام دهد، نه بر اساس برداشت های محدود. به جای انتظار برای دریافت آمار از منابع سنتی باید از ابزارهای فناورانه استفاده کرد تا به این ترتیب نظام آماری دقیق و شفاف در بخش مسکن مستقر شود.

تسنیم