افزایش بیسابقه هزینه ساختوساز و ناتوانی بانکها در ایفای تعهدات، «نهضت ملی مسکن» را به نقطهای رسانده که بسیاری از کارشناسان آن را یکی از مبهمترین و پرریسکترین طرحهای حمایتی سالهای اخیر میدانند؛ طرحی که قرار بود امید خانهدار شدن را به طبقه متوسط برگرداند اما اکنون زیر سایه کمبود منابع مالی و جهش هزینهها با خطر توقف گسترده روبهروست.
چشمانداز مبهم «نهضت ملی مسکن»
طرح نهضت ملی مسکن با هدف ساخت سالانه صدها هزار واحد مسکونی و کاهش شکاف عمیق میان عرضه و تقاضا آغاز شد؛ اما اتکای کامل آن به شبکه بانکی و پیشفرضهای مالی خوشبینانه، این پروژه را از همان ابتدا در مسیر دشوار و پرچالش قرار داد. سیاستگذار تصور میکرد بدون سرمایهگذاری مستقیم دولت و تنها با تکیه بر تسهیلات بانکی میتواند هزینههای سنگین ساختوساز را پوشش دهد؛ برداشتی که در اقتصادی تورمی و با محدودیت جدی منابع بانکی، بیشتر شبیه خوشخیالی بود تا یک مدل مالی قابل اتکا.
هشدار درباره مدل مالی ناکارآمد
طی سالهای اجرای طرح، هزینه ساخت بهطور میانگین سه برابر شده؛ افزایشی که تنها ناشی از تورم نبود، بلکه جهش قیمت مصالح، رشد دستمزدها، هزینه حملونقل و انرژی و بالا رفتن سربار پیمانکاران نیز نقش تعیینکننده داشتند. این تغییرات نشان داد مدل مالی اولیه که بر پایه قیمتهای ثابت و بدون ضریب تعدیل طراحی شده بود، عملا از روز اول با واقعیت اقتصاد ایران فاصله داشت. حتی پرداخت کامل تعهدات بانکی نیز امروز قادر به پوشش هزینههای بهروز ساخت نیست.
اشتباه بزرگ در برآورد منابع
یکی از خطاهای بنیادین طرح، نبود برآورد دقیق از کل نیاز مالی پروژه در افق چندساله بود. محاسبات اولیه نه تنها مفروضات تورمی را نادیده گرفت، بلکه ظرفیت واقعی بانکها در پرداخت تسهیلات بلندمدت نیز مورد توجه قرار نگرفت. در نتیجه طرحی عظیم آغاز شد که منابع لازم برای اجرای آن مشخص نبود و شبکه بانکی که خود درگیر بحران ناترازی است، قرار بود نقش اصلی را ایفا کند؛ نقشی که از ابتدا قابل تحقق نبود.
تعهداتی که روی کاغذ ماند
شبکه بانکی نتوانست با تعهدات طرح همقدم شود؛ بسیاری از بانکها در پرداخت وامها تاخیر کردند، سقف تسهیلات را کاهش دادند یا با شروط سختگیرانه مسیر دریافت وام را محدود کردند. کمبود نقدینگی و مقاومت در برابر تسهیلات تکلیفی موجب شد بخش بزرگی از پروژهها در مراحل ابتدایی متوقف شوند و جریان نقدینگی لازم برای ادامه کار مختل گردد.
وامهایی که ارزش واقعی خود را از دست دادند
وامهای تعریفشده برای نهضت ملی مسکن در ظاهر قابلقبول بودند، اما با جهش هزینههای ساخت، قدرت خرید این تسهیلات به حدود یکسوم یا کمتر کاهش یافت. تسهیلاتی که در سال آغاز طرح نیمی از هزینه ساخت را پوشش میداد، امروز تنها ۱۵ تا ۲۰ درصد هزینه را جبران میکند. این وضعیت فشار سنگینی بر متقاضیان وارد کرد و بسیاری از آنها را وادار به انصراف یا توقف پرداختها نمود.
غیبت دولت در تامین مالی
یکی از مهمترین انتقادات به طرح، غیبت دولت در تامین مالی است. نه یارانه ساخت ارائه شد، نه صندوقهای حمایتی فعال شدند و نه زیرساخت و زمین رایگان بهصورت گسترده تخصیص یافت. این رویکرد باعث شد بار هزینهای پروژه عملا بر دوش مردم و بانکها قرار گیرد و ماهیت حمایتی طرح زیر سوال برود.
رکود ساختوساز و سقوط اعتماد عمومی
اختلال در پرداخت تسهیلات و جهش هزینهها، پیامدهای جدی اقتصادی ایجاد کرد. کاهش سرعت ساختوساز، توقف پروژهها، افت اشتغال و محدود شدن فعالیت پیمانکاران تنها بخشی از تبعات این وضعیت است. از سوی دیگر، فاصله میان وعدهها و واقعیت میدانی باعث افت اعتماد عمومی به طرحهای حمایتی دولت شده؛ موضوعی که میتواند مشارکت مردم در پروژههای آینده را نیز تضعیف کند.
ناترازی بانکی؛ گره اصلی ماجرا
بانکها در شرایطی قرار دارند که پرداخت تسهیلات بلندمدت نه سودآور است و نه امکانپذیر. حجم بالای داراییهای منجمد، مطالبات غیرجاری، بدهی به بانک مرکزی و نرخ سود حقیقی منفی، هرگونه پرداخت گسترده و ارزانقیمت را دشوار کرده است. تضاد میان سیاستهای تکلیفی دولت و واقعیت ترازنامه بانکها، یکی از محورهای اصلی شکست مدل تامین مالی فعلی است.
پیمانکاران در بنبست
سازندگان و پیمانکاران نیز بهطور مستقیم متاثر از این چالشها هستند. تاخیر در پرداخت وامها و کاهش ارزش واقعی آنها باعث شده بسیاری از پیمانکاران توان خرید مصالح و پرداخت دستمزد را از دست بدهند که نتیجه آن افت سرعت پروژهها یا ترک کار برخی فعالان است.
فشار سنگین بر خانوارهای متوسط
خانوارهایی که با امید خانهدار شدن وارد طرح شده بودند، اکنون با سهم آورده چندبرابر شده مواجهاند. برای بسیاری از آنها ادامه مسیر ممکن نیست و بخشی از متقاضیان ناچار به انصراف شدهاند. طرحی که قرار بود برای اقشار متوسط راهگشا باشد، امروز به پروژهای پرهزینه و فرسایشی تبدیل شده است.
تکرار داستان ناکامی سیاستگذاری مسکن
بیتوجهی به اصلاحات ساختاری در تامین مالی، ریشه تکرار این ناکامیهاست. دولتها طرحهای جدید با عنوانهای تازه معرفی میکنند، اما زیرساخت تامین مالی همان سازوکار ناکارآمد گذشته است. بدون ایجاد صندوقهای پسانداز بلندمدت، ورود سرمایه بازار سرمایه، تقویت نقش دولت و رفع ناترازی بانکها، هیچ طرح انبوهسازی پایدار نخواهد بود.
ضرورت بازطراحی کامل مدل تامین مالی
اکنون زمان بازنگری جدی در مدل مالی نهضت ملی مسکن فرارسیده است. دولت باید سهم مشخصی در تامین منابع بر عهده بگیرد، صندوقهای مالی فعال شوند، بازار سرمایه در پروژه مشارکت کند و مدل پرداخت تسهیلات اصلاح شود. تنها با اصلاحات ساختاری و برنامهریزی واقعبینانه میتوان امید داشت که طرحهای ملی مسکن از چرخه ناکارآمدی خارج شده و به هدف اصلی خود یعنی افزایش عرضه مسکن و کاهش فشار بر خانوارها برسند.
source