تهران – پس از دو دهه اصرار بر سیاست‌های تک‌بعدی و تمرکز بر مالکیت، بالاخره یخ سیاست‌گذاری در بازار مسکن آب شد. دولت در یک چرخش استراتژیک و در واکنش به فشار بی‌سابقه تورم بر مستاجران، از مدل «قیمت‌گذاری دستوری» فاصله گرفته و فاز اول طرح مسکن اجاره ای حمایتی را کلید زده است. این تغییر ریل که با الگوبرداری از تجربیات جهانی و با هدف‌گذاری ۱۰ هزار واحد مسکونی آغاز شده، آزمونی سرنوشت‌ساز برای تنظیم بازار اجاره در سال ۱۴۰۴ محسوب می‌شود. اما آیا این طرح می‌تواند زخم عمیق کمبود عرضه را درمان کند یا تنها یک مسکن موقت است؟

شکست سیاست‌های کنترل دستوری؛ درس‌هایی از منهتن تا تهران

نگاهی به کارنامه بازار مسکن در سال‌های اخیر نشان می‌دهد که نسخه «تعیین سقف اجاره‌بها» عملاً با شکست مواجه شده است. با وجود تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها، تورم واقعی بازار از ۴۰ درصد عبور کرد. این شکاف عمیق میان «نرخ دستوری» و «نرخ بازاری»، دقیقاً همان تجربه‌ای است که پیش‌تر در کشورهایی نظیر آرژانتین، مالزی و حتی منهتن آمریکا مشاهده شده بود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد سیاست تثبیت قیمت در بلندمدت منجر به فرار سرمایه‌گذاران از بازار اجاره و شکل‌گیری بازارهای سیاه می‌شود؛ درست مانند اتفاقی که در منهتن رخ داد و اجاره‌بهای بازار آزاد تا ۱۰ برابر نرخ‌های کنترل‌شده افزایش یافت.

جزئیات طرح جدید: تهاتر زمین با ۱۰ هزار واحد مسکونی

در طرح جدید که بر اساس بسته ۲۰ ماده‌ای شورای عالی مسکن تدوین شده، دولت قصد دارد به جای جنگ قیمت، سمت عرضه را تقویت کند. بر این اساس، مقرر شده تا پایان سال جاری ۱۰ هزار واحد مسکونی از طریق تهاتر زمین‌های دولتی با آپارتمان‌های آماده نهادها (مانند بانک‌ها، شهرداری‌ها و بنیاد مستضعفان) تأمین شود.

هدف اصلی این طرح مسکن اجاره ای حمایتی، زوج‌های جوانی هستند که کمتر از ۵ سال از تاریخ ازدواجشان گذشته و در دهک‌های درآمدی یک تا شش قرار دارند. نرخ اجاره برای این گروه‌ها به صورت حمایتی و بین ۳۵ تا ۵۵ درصد قیمت روز بازار تعیین شده است که می‌تواند تنفس مصنوعی برای اقشار آسیب‌پذیر باشد.

چالش‌ها و نقاط کور مدل تهاتر

اگرچه حرکت به سمت نظام اجاره‌داری حرفه‌ای یک گام رو به جلو است، اما کارشناسان پرشین سازه بر این باورند که مدل فعلی (تهاتر مستقیم) با چهار چالش اساسی روبروست:

• هدررفت دارایی‌های مولد: تهاتر زمین‌های خام دولتی با واحدهای ساخته‌شده، پتانسیل «مولدسازی» و ایجاد ارزش‌افزوده روی زمین را از بین می‌برد. در حالی که این زمین‌ها می‌توانستند به عنوان اهرم برای ساخت تعداد بسیار بیشتری واحد مسکونی استفاده شوند.
• پاداش به بانک‌های ملاک: این طرح عملاً بانک‌هایی را که برخلاف قانون، منابع خود را در ساختمان‌های لوکس و خالی منجمد کرده‌اند، نجات می‌دهد و آن‌ها را به جای جریمه، تشویق می‌کند.
• نقش وارونه شهرداری‌ها: در الگوی جهانی، شهرداری‌ها متولی ساخت مسکن ارزان‌قیمت هستند، نه فروشنده املاک به دولت مرکزی.
• غفلت از دهک‌های پایین: در حالی که ۹۰۰ هزار خانوار در دهک‌های اول و دوم در فقر مطلق مسکن به سر می‌برند، تخصیص واحدها به دهک‌های بالاتر (تا دهک ششم) می‌تواند انحراف از هدف اصلی عدالت اجتماعی باشد.

الگوی موفق جهانی: حمایت از عرضه به جای تصدی‌گری

تجربه کشورهای پیشرو مانند فرانسه، آلمان و کره جنوبی نشان می‌دهد که دولت‌ها نباید مستقیماً وارد بازی «بنگاه‌داری» و خرید و فروش ملک شوند. در این کشورها، دولت با ارائه وام ساخت مسکن بلندمدت (۳۰ تا ۴۰ ساله)، مشوق‌های مالیاتی و زمین ارزان، بخش خصوصی را به ساخت و عرضه مسکن استیجاری ترغیب می‌کند.

توصیه بانک جهانی نیز دقیقاً بر همین اصل استوار است: دولت‌ها باید «زمین‌بازی» را برای بخش خصوصی فراهم کنند، نه اینکه خودشان بازیکن اصلی شوند. مدل فعلی وزارت راه و شهرسازی که مبتنی بر خرید واحد آماده است، در جهان کم‌نظیر بوده و ممکن است در بلندمدت پایدار نباشد.

دوراهی سرنوشت‌ساز

اجرای طرح مسکن اجاره ای حمایتی آزمون بزرگ دولت در مدیریت بازار است. موفقیت این طرح در گرو اصلاح فرآیندها به سمت الگوهای جهانی «حمایت از ساخت» به جای «خرید ملک» و البته کنترل تورم عمومی است. بدون مهار تورم، حتی بهترین سیاست‌های حمایتی مسکن نیز در برابر موج گرانی‌ها دوام نخواهند آورد.

برای اطلاع از آخرین اخبار و جزئیات ثبت‌نام در طرح‌های حمایتی، بخش اخبار پرشین سازه را دنبال کنید.