یک فعال بازار ساخت و ساز گفت: برخلاف آنچه گفته می شود، عواملی مثل کمبود آب، آلودگی هوا یا محدودیت های انرژی، نقش بسیار ناچیزی در رکود دارند. ریشه اصلی رکود امروز، اقتصاد کلان و کاهش شدید نقدشوندگی ملک است.
مهدی زرقانی، فعال باسابقه صنعت ساختمان و عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران در گفتگو با خبرنگار اخبار ساختمان در تشریح ابعاد رکود تورمی مسکن، تأکید کرد: برخلاف آنچه گفته می شود، عواملی مثل کمبود آب، آلودگی هوا یا محدودیت های انرژی، نقش بسیار ناچیزی در رکود دارند. ریشه اصلی رکود امروز، اقتصاد کلان و کاهش شدید نقدشوندگی ملک است.
رکود مسکن ربطی به آب و برق ندارد؛ مسئله اقتصاد کلان است
زرقانی با اشاره به بی ثباتی در اقتصاد کلان کشور گفت: وقتی سرمایه گذار مطمئن نیست که می تواند سرمایه اش را در زمان نیاز نقد کند، تصمیمات خود را تغییر خواهد داد و به سراغ راه حل های جایگزین حرکت خواهد کرد. این موضوع در بازار مسکن بیشتر نمود پیدا می کند، چراکه نقدشوندگی ملک در ماه ها و سالهای اخیر به شدت کاهش یافته است.
این مدرس دانشگاه با اشاره به چرخه طبیعی رکود و رونق افزود: با توجه به نمودارهای مربوط به چرخه طبیعی رکود و رونق در بازار مسکن، ما امروز باید در دوره رشد باشیم اما بازار همچنان در رکود عمیق مانده است. این شرایط باعث شه است تا فنر بازار بیش از حد جمع شود که دلیل اصلی آن نیز کاهش قدرت خرید مردم و نبود نقدشوندگی املاک است.
خریداران واقعی از بازار حذف شده اند
این عضو انجمن انبوه سازان تهران با اشاره به قیمت های فعلی مسکن افزود: در حال حاضر خرید یک ملک در تهران حداق به سه تا پنج میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد. اما سوال این است که واقعاً چند درصد جامعه توان خرید چنین ملکی را دارند؟ با این حال شرایط بازار مسکن باعث شده است تا حتی همان تعداد اندک هم دیگر وارد بازار نشوند چون مطمئن نیستند هنگام فروش، مشتری داشته باشند و ممکن است نتوانند ملک موردنظر را تبدیل به نقدینگی کنند.
این فعال بازار ساخت و ساز در ادامه گفت: برخلاف سرمایه گذاران نسل های گذشته که ملک را به عنوان یه سرمایه گذاری بلندمدت و دیربازده پذیرفته بودند، اما نسل جدید سرمایه گذاران ترجیح می دهد به جای مسکن و سرمایه گذاری های بلندمدت، به سمت دارایی های زودبازده مثل ارز دیجیتال، طلا و بازارهای نقدشونده حرکت کند.
وی ادامه داد: از آنجا که مسکن ذاتاً سرمایه گذاری بلندمدت است و بازدهی آن نیاز به زمان بیشتری دارد، اما نسل Z نگاه کوتاه مدت و سریع دارد و انتظار دارد که در بازه زمان کوتاه تری به سود برسند و همین موضوع باعث شده است تا سرمایه ها از بازار مسکن خارج شوند و به سایر بازارهای دیگر وارد شوند.
بانک ها بزرگ ترین ضربه را به ساخت و ساز زدند
زرقانی در بخش دیگری از گفتگو با انتقاد شدید از نظام بانکی گفت: بانک ها بدترین ضربه را به صنعت ساختمان زده اند چراکه نه وام واقعی می دهند، نه از سازندگان حمایت می کنند و نه به تکالیف قانونی خود عمل کرده اند. این در حالی است که چنانچه بانک ها بتوانند به وظایف خود به شکل مناسبی عمل کنند، قطعا اتفاقات مثبتی را در بازار ساخت و ساز شاهد خواهیم بود.
او با اشاره به اینکه حتی وام های حمایتی ۸۰۰ میلیون تومانی نیز به صورت کامل پرداخت نمی شود، ادامه داد: وقتی بانک ها از پرداخت وام در طرح های حمایتی مسکن که قانون بر عهده آنها گذاشته است طفره می روند، چطور باید انتظار داشته باشیم که وام های خرید مسکن افزایش پیدا کند یا مبلغ اقساط این تسهیلات تعدیل شود.
این فعال بازار ساخت و ساز ادامه داد: در حال حاضر وام 960 میلیون تومانی که برای خرید مسکن پرداخت می شود دارای اقساط سنگینی است که از توان متقاضیان خرید مسکن خارج است، با این شرایط اگر انتظار داشه باشیم وام های دو تا دو و نیم میلیارد تومانی به متقاضیان پرداخت شود قطعا اقساط سنگین تری برای این تسهیلات در نظر گرفته خواهد شد که قطعا با سطح درآمد بخش زیادی از متقاضیان مسکن همخوانی نخواهد داشت.
به گفته زرقانی، در کشورهای دیگر بانک و بیمه محرک اصلی ساخت و ساز هستند اما در ایران بانک ها خودشان تبدیل به بنگاه دار و ملک دار شده اند و عملاً رقیب سازندگان شده اند و شاهد هستیم که به شکل های مختلف وارد بازار مسکن و بازار ساخت و ساز شده اند و از نقش اصلی خود که تسهیلگری در انجام امور است فاصله گرفته اند.
فروش متری مسکن می تواند موثر باشد؛ اگر زیرساخت قانونی داشته باشد
او درباره طرح خرید و فروش متری مسکن گفت: در صورت ایجاد زیرساخت قانونی و نظارت شفاف، این طرح قطعاً می تواند به رونق بازار کمک کند. اما فعلاً قوانین و سازوکار شفافی وجود ندارد. بعضی شرکت ها به صورت داخلی و سنتی این کار را می کنند، اما نبود قانون، ریسک مردم را بالا می برد.
ورود نهادهای غیرتخصصی به ساخت و ساز، به بازار آسیب می زند
در ادامه، زرقانی نسبت به ورود افراد، نهادها و سازمان هایی که تخصص ساخت ندارند هشدار داد و گفت: این مجموعه ها معمولاً پروژه هایی می سازند که نه کیفیت لازم را دارد و نه نیاز واقعی مردم را پوشش می دهد. با این حال باید توجه داشته باشیم که حتی اگر چند پروژه هم بسازند، در مقابل حجم نیاز کشور عددی نیست.
او تأکید کرد: ورود به بازار ساخت و ساز نیازمند تجربه و نیازسنجی بازار است؛ بنابراین ورود نهادهای فاقد تخصص نه تنها کمک شایانی به بازار مسکن نخواهد کرد بلکه فقط هزینه را افزایش می دهد و کیفیت را پایین می آورد.
افزایش قیمت بنزین تأثیر دارد، اما محدود
زرقانی در پاسخ به پرسشی درباره اثر افزایش قیمت بنزین بر هزینه ساخت و ساز نیز گفت: تأثیر دارد اما نه آنطور که بعضی ها تصور می کنند. بیشترین سهم قیمت مسکن مربوط به زمین است. هزینه ساخت، حمل و نقل و مصالح تأثیر دارد اما تعیین کننده نیست و جهش عجیب ایجاد نمی کند.
حاشیه سود سازندگان؛ نزدیک به صفر
او درباره حاشیه سود فعلی سازندگان توضیح داد: در بسیاری از مناطق تهران، قیمت فروش حتی هزینه ساخت را هم پوشش نمی دهد. نه مالک زمین سود دارد، نه سازنده. دلیلش هم این است که قیمت واقعی مسکن با توجه به نرخ ارز بسیار پایین تر از ارزش ذاتی آن معامله می شود و همین موضوعات باعث شده است تا حاشیه سود سازندگان کاهش پیدا کند.
زرقانی ادامه داد: در حال حاضر می توان اینطور برداشت کرد که ساخت و ساز در برخی مناطق شمالی شهر تهران دارای سود جزئی باشد اما در سایر مناطق سازندگان از حاشیه سود مناسبی برخوردار نیستند.
چشم انداز بازار ساختمان تا پایان سال
زرقانی با بیان اینکه سرنوشت صنعت ساختمان مستقیماً به اقتصاد کلان و ثبات ارزی وابسته است؛ گفت: اگر تحریم ها کاهش یابد و ثبات ارزی ایجاد شود، مسکن می تواند دوباره پیشران اقتصاد شود. اما اگر مسیر فعلی ادامه یابد، آسیب بیشتر متوجه ساخت و ساز خواهد بود.
source