چشمانداز بازار مسکن در سال آینده، از تداوم رکود معاملاتی و افزایش ملایم قیمتها حکایت دارد؛ موضوعی که به گفته فردین یزدانی، تحلیلگر اقتصادی، احتمال جهش قیمتی را به حداقل رسانده و بازار را همچنان با کمبود تقاضای موثر مواجه کرده است. در چنین شرایطی، پرسش اصلی این است که آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید مسکن توسط خریداران مصرفی محسوب میشود یا خیر؟
بازار مسکن ایران در ماههای اخیر بیش از هر زمان دیگری با دو نشانه متضاد شناخته میشود: رکود عمیق در معاملات و تداوم فشار قیمتی. کاهش محسوس توان خرید خانوارها و نبود چشمانداز روشن برای رشد اقتصادی، تقاضای موثر را به حداقل رسانده و بازار را در وضعیتی کمتحرک نگه داشته است. در مقابل، افزایش هزینههای ساختوساز اجازه کاهش قیمتها را نمیدهد و حتی زمینه رشدهای محدود قیمتی را فراهم کرده است.
در این میان، سیاستگذاران و نهادهای شهری با طرحهایی مانند فروش متری یا سانتیمتری مسکن تلاش کردهاند با جذب نقدینگی، بازار را از رکود خارج کنند؛ سیاستهایی که همچنان محل بحث و اختلاف نظر میان کارشناسان است.
قیمت مسکن؛ افزایش محدود بدون جهش
فردین یزدانی، تحلیلگر اقتصادی، با بررسی آخرین تحولات بازار مسکن تاکید میکند که این بازار از منظر مبادلاتی همچنان در رکود بهسر میبرد. به گفته او، هرچند از شدت رکود اندکی کاسته شده، اما سطح معاملات همچنان در پایینترین حد خود قرار دارد و نشانهای از تحرک جدی دیده نمیشود.
یزدانی با اشاره به روند قیمتها تا پایان سال، افزایش قیمت مسکن را محتمل میداند، اما تصریح میکند که این افزایشها در حد رشدهای ملایم خواهد بود و نه جهشهای شدید. او افزایش بخشی از هزینههای تمامشده ساختوساز را عامل اصلی این رشد محدود عنوان میکند.
اجارهبها؛ رشد محتمل اما نه فراتر از تورم
این تحلیلگر اقتصادی درباره بازار اجاره نیز معتقد است که احتمال افزایش اجارهبها نسبت به قیمت مسکن بیشتر خواهد بود. به گفته یزدانی، اگر نسبت اجاره به قیمت مسکن بهعنوان یک شاخص در نظر گرفته شود، این نسبت روندی صعودی خواهد داشت.
با این حال، او تاکید میکند که رشد اجارهبها منطقی نیست از نرخ تورم فراتر برود. یزدانی میگوید هرچند فشار تورمی همچنان بر مستاجران وجود دارد، اما بعید است اجارهبها به پیشران اصلی تورم تبدیل شود یا فاصله معناداری با نرخ تورم بگیرد؛ چراکه در شرایط فعلی، کالاهای خوراکی نقش پررنگتری در تورم ایفا میکنند.
چشمانداز سال آینده؛ ادامه رکود در بازار مسکن
به اعتقاد یزدانی، خروج بازار مسکن از رکود، به رشد اقتصادی و افزایش درآمد واقعی خانوارها وابسته است. او با اشاره به دادههای موجود میگوید نشانهای از رشد اقتصادی موثر دیده نمیشود و افق روشنی هم وجود ندارد که این وضعیت در سال آینده تغییر کند.
بر همین اساس، این تحلیلگر اقتصادی پیشبینی میکند که بازار مسکن در سال آینده نیز با تغییر محسوسی روبهرو نشود و رکود همچنان تداوم داشته باشد.
عقبماندگی بازار مسکن؛ قابل جبران یا نه؟
در واکنش به این دیدگاه که بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای دارایی عقب مانده و باید این فاصله را جبران کند، یزدانی تاکید میکند که چنین جبرانی تنها در صورت شکلگیری تقاضای واقعی امکانپذیر است.
او با اشاره به طولانی شدن دوره انتظار برای تملک مسکن میگوید: «وقتی دوره انتظار بالای ۴۰ سال است، طبیعتا عقبماندگی بازار قابل جبران نیست. شکلگیری تقاضا نیز مستقیما به رشد اقتصادی وابسته است؛ موضوعی که فعلا افق روشنی برای آن دیده نمیشود.»
فروش متری و سانتیمتری؛ درمان رکود یا مسکن موقت؟
یزدانی در واکنش به طرحهایی مانند فروش متری یا سانتیمتری مسکن، موسوم به «خانهریز»، این سیاستها را ناکارآمد میداند و آنها را امتداد همان ایده فروش متری مسکن ارزیابی میکند. او حتی با لحنی انتقادی میگوید: «میتوان انتظار داشت در آینده به سراغ طرحهای میلیمتری هم بروند.»
به اعتقاد این تحلیلگر اقتصادی، خانواری که توان تامین آورده اولیه خرید مسکن را ندارد، چه در قالب فروش متری، چه سانتیمتری و حتی میلیمتری، عملا امکان ورود موثر به بازار مسکن را نخواهد داشت. از سوی دیگر، سرمایهگذاران نیز در شرایط رکودی ترجیح میدهند به سراغ داراییهایی با نقدشوندگی بالاتر بروند و خرید بخشهای بسیار کوچک از یک واحد مسکونی برای آنها جذاب نیست.
توصیه به خریداران مصرفی؛ واحدهای کوچکمقیاس بهصرفهترند
یزدانی در پایان، به خریداران مصرفی توصیه میکند که در صورت برخورداری از توان مالی، شرایط فعلی بازار میتواند زمان مناسبی برای خرید مسکن باشد؛ چراکه بازار در وضعیت رکود قرار دارد و هیجان قیمتی در آن دیده نمیشود.
او همچنین درباره سرمایهگذاری در حوزه تولید مسکن میگوید: «در شرایط فعلی، واحدهای کوچکمقیاس بسیار بهصرفهتر هستند؛ هم ریسک تقاضای کمتری دارند و هم فروش آنها سادهتر است.»
اخبار مرتبط:
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان
سجاد محمدعلینژاد، معاون امور مالی و اقتصادی شهرداری تهران
ایرج رهبر، رییس انجمن صنفی انبوهسازان تهران و نوید خاصهباف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهر تهران
source