درحالیکه بازار ساختوساز کشور زیر فشار تورم افسارگسیخته و جهش قیمت مصالح قرار دارد، رکود سنگین در خرید و فروش ملک، سرمایه سازندگان را بهصورت خاموش فرسوده کرده است؛ شرایطی که به گفته کارشناسان، بسیاری از فعالان حوزه مشارکت در ساخت را در آستانه ورشکستگی پنهان قرار داده است.
مشارکت در ساخت؛ حفظ سرمایه روی کاغذ، زیان در واقعیت
مهندس مهدی یوسفی، عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران با هشدار نسبت به پیامدهای تورم در بازار ساختوساز، اظهار کرد: مشارکت در ساخت در ظاهر باید به حفظ سرمایه سازنده منجر شود، اما در عمل اغلب به کاهش سرمایه و زیان ختم میشود.
وی افزود: سازنده برای شروع پروژه ناچار است سرمایه قبلی خود را که ماهیت ریالی دارد وارد کار کند. این سرمایه معمولا از فروش یک یا چند واحد مسکونی تامین میشود، اما تورم در طول اجرای پروژه بهگونهای پیش میرود که عملا امکان جبران آن وجود ندارد.
جهش قیمت مصالح، محاسبات را بیاثر میکند
یوسفی با اشاره به ناتوانی سازندگان در پیشبینی دقیق هزینهها گفت: در بهترین حالت، سازنده میتواند تورم یک یا دو سال آینده را بهصورت میانگین در برآوردهای خود لحاظ کند، اما جهشهای ناگهانی قیمت مصالح، بهویژه آهن که به قیمتهای جهانی و نرخ ارز وابسته است، تمام محاسبات را به هم میزند.
به گفته وی، در برخی مقاطع زمانی، قیمت مصالح ظرف چند ماه ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش پیدا میکند؛ رقمی که از هر مدل اقتصادی و برآورد فنی خارج است.
کوچک شدن سرمایه همزمان با پیشرفت پروژه
این عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان با تاکید بر کاهش تدریجی سرمایه سازندگان تصریح کرد: سازنده ملکی را که فروخته تا سرمایه پروژه جدیدش باشد، دیگر نمیتواند با همان ارزش جایگزین کند. تورم همیشه جلوتر از سازنده حرکت میکند و نتیجه این میشود که در پایان پروژه، بهجای رشد سرمایه، کاهش آن را شاهد هستیم.
پیشفروش؛ راه نجات یا مسیر سقوط؟
یوسفی ادامه داد: در چنین شرایطی، بسیاری از سازندگان برای تامین نقدینگی ناچار به پیشفروش واحدهای سهم خود میشوند، اما این اقدام در اغلب موارد نهتنها نجاتبخش نیست، بلکه مسیر ورشکستگی را هموارتر میکند.
وی توضیح داد: وقتی واحدی امروز پیشفروش میشود، اما در زمان تحویل قیمت آن بهمراتب بالاتر رفته است، سازنده عملا اختلاف تورم را از جیب خود پرداخت کرده و زیان قطعی را پذیرفته است.
تحریم و ناپایداری بازار مصالح؛ چالش مضاعف سازندگان
این کارشناس حوزه ساختوساز با اشاره به مشکلات جانبی بازار گفت: علاوه بر تورم ریالی، ناپایداری بازار مصالح، حذف برخی کالاهای وارداتی و محدودیتهای ناشی از تحریم، اجرای قراردادهای ساختمانی را با چالشهای جدی مواجه کرده است.
به گفته وی، کالایی که امروز در بازار موجود است، ممکن است سال آینده یا نایاب شود یا با قیمتهایی چندبرابری عرضه شود؛ موضوعی که برنامهریزی بلندمدت را برای سازندگان عملا غیرممکن میکند.
رکود فروش، مانع جبران تورم
یوسفی در جمعبندی خاطرنشان کرد: تصور عمومی این است که با افزایش قیمت مصالح، قیمت ملک نیز به همان نسبت بالا میرود، اما رکود سنگین در بازار خرید و فروش اجازه چنین جبرانی را نمیدهد.
وی تاکید کرد: سازنده به نقدینگی فوری نیاز دارد و نمیتواند چند سال برای فروش واحدها صبر کند. نتیجه این وضعیت، افزایش ورشکستگی پنهان در میان سازندگان و مشارکتکنندگان در ساخت است؛ افرادی که ظاهرا در حال فعالیت هستند، اما در عمل بدهی آنها از سرمایهشان پیشی گرفته است.
source