با افزایش بی‌سابقه تورم و جهش هزینه‌های ساخت‌وساز، نظام تامین مالی مسکن در کشور در نقطه‌ای حساس قرار گرفته است. سید محسن فاضلیان، عضو هیات‌مدیره بانک مسکن، در یک نشست تخصصی تاکید کرد که با توجه به منابع محدود بانکی و کاهش توان بازپرداخت اقساط توسط دهک‌های پایین درآمدی، سیاست‌های ساخت و عرضه مسکن نیازمند بازنگری جدی است.
شکاف میان عرضه و تقاضا؛ نشانه‌ای از بحران مزمن
فاضلیان در نشست تخصصی «نظام تامین مالی مسکن» که در مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی برگزار شد، گفت: حل مسئله مسکن در کشور نیازمند شناخت دقیق وضعیت موجود و طراحی راهکارهای میان‌مدت و بلندمدت است. او با اشاره به مطالعات گسترده در این بخش، افزود: تقاضای انباشته در بازار مسکن به سطحی رسیده که دیگر با سیاست‌های گذشته قابل پاسخ‌گویی نیست و نیاز به تحلیل واقع‌گرایانه و اصلاح رویکردها دارد.
کاهش شدید اثرگذاری تسهیلات خرید مسکن
به گفته عضو هیات‌مدیره بانک مسکن، سهم تسهیلات خرید از بهای تمام‌شده مسکن طی دو دهه گذشته به‌شدت کاهش یافته است. فاضلیان توضیح داد که با وجود افزایش مبلغ وام‌های بانکی، سهم آن‌ها از هزینه خرید مسکن در سال ۱۴۰۳ به کمتر از پنج درصد رسیده است. او یادآور شد که در گذشته سهم صندوق پس‌انداز مسکن بانک مسکن تا ۷۰ درصد از قیمت مسکن را پوشش می‌داد، اما اکنون این سهم به حدود ۱۵ درصد کاهش یافته است.
رشد جمعیت، مهاجرت و فرسودگی بافت‌ها؛ سه محرک اصلی تقاضا
فاضلیان با اشاره به افزایش تقاضا برای پنج میلیون واحد مسکونی در کشور گفت: تشکیل خانوارهای جدید، مهاجرت به کلان‌شهرها و رشد بافت‌های فرسوده از مهم‌ترین عوامل افزایش تقاضا هستند. به گفته او، از سال ۱۳۸۵ با اجرای طرح مسکن مهر، سالانه حدود ۷۰۰ هزار واحد ساخته می‌شد، اما از دهه ۹۰ روند ساخت به‌طور محسوسی کاهش یافت و همین مسئله باعث ایجاد شکاف عمیق بین عرضه و تقاضا شده است.
هزینه ساخت بالا و توان مالی پایین؛ دو مانع اصلی
فاضلیان تاکید کرد: با روند فعلی تامین مالی، امکان افزایش تسهیلات مسکن وجود ندارد، زیرا منابع بانکی محدود است و قدرت بازپرداخت اقساط توسط دهک‌های پایین کاهش یافته است. او در توضیح ابعاد مالی این چالش گفت: از سال ۱۳۸۵ تاکنون در قالب طرح مسکن مهر، حدود دو میلیون و ۴۲۰ هزار واحد با هزینه ۴۸ همت ساخته شد، اما برای ساخت همین تعداد واحد با قیمت پایه سال جاری، به بیش از پنج هزار همت منابع نیاز است؛ عددی که شبکه بانکی توان تامین آن را ندارد.
پیشنهادها برای عبور از بحران
عضو هیات‌مدیره بانک مسکن راهکارهایی برای بهبود وضعیت ارائه داد. به گفته او، استفاده از ظرفیت مولدسازی دارایی‌ها، بازنگری در سیاست‌های آمایش زمین و همکاری با پیمانکاران بزرگ می‌تواند به کاهش فشار مالی بر شبکه بانکی کمک کند.
فاضلیان افزود: با واگذاری زمین به پیمانکاران و سهیم‌کردن آن‌ها در واحدهای ساخته‌شده، می‌توان ساخت‌وساز را با کیفیت بالاتر، سرعت بیشتر و بدون افزایش نقدینگی انجام داد. او همچنین بر لزوم فعال‌سازی صندوق‌های زمین و ساختمان و املاک و مستغلات تاکید کرد و گفت: کاهش جذابیت اقتصادی و بروکراسی سنگین در این صندوق‌ها، موجب افت استقبال سرمایه‌گذاران شده است که باید با اصلاح مقررات و حمایت‌های جدید جبران شود.
بهره‌گیری از املاک مازاد دولتی
در پایان، فاضلیان به موضوع املاک مازاد دولتی اشاره کرد و آن را ظرفیتی مغفول در اقتصاد مسکن دانست. او تاکید کرد که با به‌کارگیری این املاک از طریق شرکت‌ها و سازمان‌های دولتی، می‌توان به عرضه مسکن در کشور سرعت بخشید و بخشی از کمبود موجود را جبران کرد.
source