درحالی‌که سند چشم‌انداز ۲۰ ساله کشور به ایستگاه پایانی خود نزدیک می‌شود، «زمین» بار دیگر به میدان اصلی سیاست‌گذاری مسکن در ایران بازگشته است. طرح واگذاری زمین رایگان که در قالب ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه مطرح شده، در نگاه نخست نویدبخش خانه‌دار شدن طبقات متوسط و کم‌درآمد است، اما در لایه‌های عمیق‌تر، پرسش‌هایی جدی درباره شفافیت، عدالت و کارآمدی این سیاست به میان آمده است؛ پرسش‌هایی که پاسخ به آنها می‌تواند مسیر بازار مسکن در سال‌های آینده را تعیین کند.
پایان یک چشم‌انداز و آغاز یک جدال تازه
با اتمام سند چشم‌انداز ۱۴۰۴، برنامه هفتم توسعه به‌عنوان تنها سند بالادستی باقی‌مانده، نقش محوری در تعیین مسیر آینده مسکن کشور یافته است. طبق این برنامه، دولت و مجلس قصد دارند با اجرای سیاست «زمین رایگان»، زمینه را برای تامین مسکن اقشار مختلف فراهم کنند؛ سیاستی که به گفته مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، می‌تواند «انحصار تاریخی زمین را از دولت خارج کند» و مسیر تازه‌ای برای عرضه زمین و کاهش هزینه ساخت بگشاید.
اما در برابر این نگاه خوش‌بینانه، کارشناسان هشدار می‌دهند که نبود نظام نظارتی شفاف، خطر تبدیل زمین رایگان به منبع رانت و سوداگری را افزایش می‌دهد. تجربه طرح‌هایی چون «مسکن مهر» و «نهضت ملی مسکن» نشان داده است که واگذاری گسترده زمین بدون سازوکار دقیق، به جای خانه‌دار کردن مردم، معمولا به تورم زمین و شکل‌گیری طبقات جدیدی از دلالان مجوز منجر می‌شود.
خانه‌دار شدن؛ رویایی که از حساب‌ها فراتر رفته است
براساس داده‌های مرکز افکارسنجی دانشجویان ایران (ایسپا)، بیش از ۷۰ درصد مردم معتقدند خانه‌دار شدن در شرایط فعلی «غیرممکن یا بسیار دشوار» است. آمار رسمی بانک مرکزی نیز نشان می‌دهد متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران از حدود ۱۲ میلیون تومان در سال ۱۳۹۸ به بیش از ۱۷۰ میلیون تومان در مهر ۱۴۰۴ رسیده است؛ رشدی نزدیک به ۱۴ برابر در کمتر از هفت سال.
یوسفی در این‌باره می‌گوید: «اگر کارگران، بازنشستگان یا معلمان تنها یک‌سوم درآمد ماهانه خود را پس‌انداز کنند، حدود ۵۳ سال طول می‌کشد تا بتوانند خانه‌ای ۸۰ تا ۱۰۰ متری در شهرهای بزرگ خریداری کنند. این عدد در تهران حتی به بیش از ۷۰ سال می‌رسد.»
این آمار، نه‌تنها ناترازی میان درآمد و هزینه مسکن را نشان می‌دهد، بلکه گواهی است بر تبدیل‌شدن مالکیت خانه از یک حق اجتماعی به یک رویای دور از دسترس. در چنین شرایطی، طرح زمین رایگان، گرچه در ظاهر جذاب است، اما برای تحقق آن نیاز به زیرساخت‌هایی دارد که هنوز فراهم نشده‌اند.
ماده ۴۹ و ۵۰؛ دو بند کلیدی در سیاست زمین
در برنامه هفتم توسعه، دو ماده اصلی به‌طور مستقیم به سیاست زمین مربوط می‌شود. ماده ۴۹ هدف‌گذاری می‌کند تا زمان تملک مسکن به ۷.۵ سال کاهش یابد؛ هدفی بلندپروازانه که تحقق آن نیازمند کنترل قیمت زمین، افزایش عرضه و تقویت توان مالی خانوارهاست.
در ماده ۵۰ نیز، دولت موظف شده است در طول پنج سال اجرای برنامه، حدود ۳۳۰ هزار هکتار به وسعت سکونتگاه‌های کشور اضافه کند. این میزان زمین عمدتا در اختیار وزارت راه و شهرسازی است، نهادی که در صورت اجرای قانون، باید بخشی از انحصار تاریخی خود را واگذار کند.
اما کارشناسان هشدار می‌دهند که «آزادسازی زمین» اگر بدون ضابطه و شفافیت انجام شود، می‌تواند به شکل‌گیری چرخه تازه‌ای از رانت و فساد منجر شود؛ درست مانند تجربه واگذاری‌های گذشته که بخشی از آن هنوز درگیر پرونده‌های قضایی است.
از تجربه‌های گذشته چه آموخته‌ایم؟
ایران در سه دهه اخیر بیش از ۱۵ طرح ملی برای خانه‌دار کردن مردم اجرا کرده است؛ از تعاونی‌های دهه ۷۰ تا «مسکن مهر» در دولت نهم و «نهضت ملی» در دولت سیزدهم. اما در تمام این برنامه‌ها، یک ضعف ساختاری تکرار شده: نبود نهاد اجرایی واحد و شفافیت در داده‌ها.
طرح‌های پیشین عمدتا بر «عرضه زمین» متمرکز بوده‌اند، بی‌آنکه به توان مالی خریداران توجه کافی شود. در نتیجه، هزاران واحد ساخته‌شده در شهرهای اقماری مانند پرند، پردیس و فولادشهر سال‌ها خالی مانده‌اند، چون ساکنان توان پرداخت اقساط یا هزینه‌های زندگی در مناطق فاقد زیرساخت را نداشته‌اند.
به بیان ساده، زمین رایگان بدون سیاست مالی حمایتی، فقط نقشه‌ای بر کاغذ است. کارشناسان می‌گویند تا زمانی که وام‌های بلندمدت، بیمه ساخت و تسهیلات ویژه برای اقشار کم‌درآمد فراهم نشود، واگذاری زمین نمی‌تواند به خانه‌دار شدن واقعی منجر شود.
تجربه جهانی؛ زمین رایگان همیشه جواب نمی‌دهد
بررسی نمونه‌های مشابه در کشورهای آمریکای لاتین و جنوب شرق آسیا نشان می‌دهد که طرح‌های واگذاری زمین اغلب با دو چالش بزرگ روبه‌رو هستند:
۱. افزایش قیمت زمین‌های اطراف مناطق واگذارشده که باعث تورم ثانویه می‌شود.
۲. کاهش کیفیت زیرساختی مناطق جدید به‌دلیل نبود خدمات شهری و حمل‌ونقل مناسب.
در کشورهایی چون برزیل و فیلیپین، پروژه‌های زمین رایگان در مناطقی دور از مراکز اشتغال، در نهایت به سکونتگاه‌های غیررسمی جدید تبدیل شد. این تجربه‌ها برای ایران نیز هشداردهنده است؛ چراکه شهرهای جدید ما در سال‌های اخیر نیز با همین مشکل دست‌به‌گریبان بوده‌اند.
شکاف سیاست و واقعیت اقتصادی
از منظر اقتصادی، برنامه هفتم توسعه با چالش جدی منابع مالی مواجه است. مجلس این برنامه را «میثاق سه قوه» می‌خواند، اما دستگاه‌های اجرایی می‌دانند که منابع بودجه‌ای لازم برای اجرای کامل آن فراهم نیست. برآوردها نشان می‌دهد تحقق اهداف مسکن در این برنامه نیازمند رشد اقتصادی ۸ درصدی است؛ درحالی‌که اقتصاد ایران در سال‌های اخیر کمتر از ۳ درصد رشد داشته است. علاوه بر آن، تامین بخش مهمی از بودجه از محل درآمدهای نفتی پیش‌بینی شده، که در شرایط تحریم، تحقق آن نامطمئن به نظر می‌رسد.
به همین دلیل برخی کارشناسان معتقدند طرح زمین رایگان بیش از آن‌که راه‌حلی عملی باشد، جنبه‌ای «اعتمادساز» دارد تا نشانه‌ای از اراده دولت و مجلس برای جبران عقب‌ماندگی‌ها. اما در غیاب سرمایه‌گذاری عمومی و بخش خصوصی، احتمال موفقیت آن پایین خواهد بود.
نگاه اجتماعی به بحران مسکن
مسکن فقط یک مسئله اقتصادی نیست؛ بحران آن اکنون ابعاد اجتماعی و فرهنگی یافته است. افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها سبب شده بسیاری از جوانان از ازدواج و تشکیل خانواده صرف‌نظر کنند یا برای اجاره‌نشینی به حاشیه شهرها کوچ کنند. سهم مسکن در سبد هزینه خانوار از ۳۶ درصد در سال ۱۳۹۰ به بیش از ۵۰ درصد در سال ۱۴۰۴ رسیده است.
جامعه‌شناسان مسکن معتقدند اگر سیاست زمین رایگان با نظارت و عدالت توزیعی همراه شود، می‌تواند بخشی از امید ازدست‌رفته نسل جوان را احیا کند. اما اگر توزیع آن ناعادلانه باشد، نه تنها بحران مسکن را حل نمی‌کند بلکه احساس بی‌اعتمادی را نیز تشدید خواهد کرد.
دولت جدید و آزمون شفافیت
دولت پزشکیان اعلام کرده قصد دارد پایگاه داده واحدی از املاک و اراضی دولتی ایجاد کند تا از تکرار خطاهای گذشته جلوگیری شود. همچنین، معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی از طرح «اجاره ۹۹ ساله زمین» خبر داده است؛ روشی که مالکیت زمین را در اختیار دولت نگه می‌دارد اما امکان ساخت‌وساز برای اقشار کم‌درآمد را فراهم می‌کند.
کارشناسان این مدل را واقع‌بینانه‌تر می‌دانند، زیرا با جلوگیری از مالکیت مستقیم، از تبدیل زمین به کالای سرمایه‌ای جلوگیری می‌کند و می‌تواند مشارکت واقعی مردم در ساخت را افزایش دهد.
جمع‌بندی: زمین به‌مثابه حق، نه رانت
برنامه هفتم توسعه، شاید آخرین فرصت برای احیای اعتماد عمومی در حوزه مسکن باشد. اجرای موفق ماده‌های ۴۹ و ۵۰ می‌تواند رویای خانه‌دار شدن را از حالت شعار به واقعیت نزدیک کند؛ اما این تنها در صورتی ممکن است که دولت زمین را نه به‌عنوان کالای سرمایه‌ای بلکه به‌عنوان حق اجتماعی سکونت بازتعریف کند.
ایران در پایان یک دوره ۲۰ ساله توسعه‌ای، با دو چهره متناقض روبه‌روست: شهرهایی که بی‌وقفه گسترش یافته‌اند و مردمی که هر روز از تملک خانه دورتر می‌شوند. سیاست زمین رایگان اگر با شفافیت، عدالت و برنامه‌ریزی علمی همراه نباشد، تنها یک رویای تکراری دیگر خواهد بود. اما اگر رویکرد دولت به «زمین به‌مثابه حق» تغییر کند، شاید بتوان گفت آغاز قرن جدید، سرآغاز فصل تازه‌ای در عدالت شهری ایران خواهد بود.
source